世田谷区 坪単価ランキング【2026年】平均259万円｜全25エリアの地価と上昇率を比較

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世田谷区の坪単価は平均259万円。
ただしエリアによって3.2倍の価格差があります（坪116万〜379万円）。国土交通省の地価公示データ26年分・146地点を25エリアに整理しました。

東京23区全体のランキングと注文住宅の総額シミュレーションはこちら：
東京23区の坪単価ランキング

世田谷区 全25エリア坪単価ランキング

※「土地目安」は、各エリアの用途地域と実際に流通している区画面積をもとに算出しています。駅近の商業地寄りのエリアは25坪前後、第一種低層住居専用地域が中心のエリアは30～40坪で計算しています。

世田谷区のランキングで見えてくること

一覧を眺めると、世田谷区の地価には明確な「3つのゾーン」が浮かび上がります。

坪265万円以上の「東急沿線プレミアムゾーン」（1位〜12位）。三軒茶屋、下北沢、二子玉川、奥沢。東急田園都市線・東横線沿線が上位を独占しています。 渋谷への近さが、そのまま坪単価に反映されている形です。

坪250〜265万円の「小田急沿線ミドルゾーン」（13位〜17位）。豪徳寺、経堂、成城、松原、世田谷・若林。小田急線の急行停車駅を中心としたエリアが並びます。 東急沿線ほどの華やかさはないものの、住環境の質が高い。 成城は坪256万円で、エリア内格差が1.85倍。 成城6丁目（坪337万円）と 成城9丁目（坪182万円）では、 同じ「成城」でも別世界です。

坪250万円未満の「西部ゾーン」（18位〜25位）。千歳船橋、千歳烏山、祖師谷、喜多見。小田急線の各停駅や京王線沿線のエリアが集中しています。 喜多見・鎌田は坪120万円台で、23区内とは思えない価格帯です。 ただし、このゾーンにこそ「割安」の原石が眠っています。

エリア内格差にも注目してください。 等々力・尾山台は2.01倍、千歳烏山は2.0倍、成城は1.85倍。同じエリア名でも、丁目が違うだけで坪単価が倍近く変わります。 「世田谷区の相場」どころか「エリアの相場」すら、そのまま鵜呑みにはできない。 これが世田谷区の土地選びの難しさであり、面白さです。

世田谷区 値上がりエリアTOP10（5年変動率）

「今の価格」だけでなく「この5年でどう動いたか」を知りたい方は、こちらの値上がり率ランキングも確認してください。

世田谷区の値上がりランキングで見えてくること

上位3エリアはすべて東急田園都市線・東横線の沿線です。 三軒茶屋（+32.8%）と 池尻・三宿（+30.6%）は5年間で3割前後の上昇。 渋谷までの距離が近いエリアほど、値上がりの恩恵が大きい。

注目すべきは下北沢（+27.3%）と 代田（+25.6%）。 2018年の小田急線複々線化・地下化で下北沢駅周辺が大きく変わり、 「下北線路街」や商業施設が次々にオープンしました。 その波及が代田エリアにまで及んでいます。

一方で、ランキングに入っていないエリアにも目を向けてください。 千歳烏山（+18.7%）、 祖師谷・砧（+19.0%）、 喜多見（+14.3%）、 鎌田・宇奈根（+11.3%）。 西部エリアは上昇が穏やかです。 この「東高西低」の傾向は、推移グラフを見るとさらにはっきりします。

世田谷区の地価推移｜26年分のデータで読むトレンド

ランキングで「今の価格」と「5年間の動き」を確認したところで、次は「この26年間で何が起きたのか」を見ていきます。

上のグラフは、世田谷区の区平均（25年分）と、4つの代表エリア（直近8年分）の 坪単価推移です。 二子玉川（ファミリー実需）、成城（ブランド住宅地）、千歳烏山（京王線の穴場）、 鎌田・宇奈根（区内最安）を並べると、 「世田谷区の平均」がいかに意味のない数字かがわかります。

ポイント①：区平均は18年間動かなかった。本当の上昇は2018年以降の7年間

まず区平均（黒い太線）に注目してください。 2000年の坪167万円が、2018年まで18年かけて194万円。年にわずか+1.5万のペースです。 途中、リーマン前の2007年に193万円まで跳ねますが、2009年には167万円に全戻しています。 18年かけてリーマン前の水準に戻っただけ、というのが実態です。

ところが2018年以降、角度が変わります。 194万円から2025年の239万円へ、7年で+45万円。 18年分の上昇を7年で超えました。 特に2023年以降の加速が顕著で、2024年に+10万円、2025年に+14万円と、 年々ペースが上がっています。

ポイント②：二子玉川が区平均を引き離し続けている

赤い線（二子玉川）を見てください。 2018年に坪216万円で、すでに区平均（194万円）を22万円上回っていました。 それが2025年には282万円。区平均（239万円）との差は43万円に広がっています。

特に直近2年の伸びが激しく、2024年に+13万円、2025年に+19万円。 7年間の上昇+66万円のうち、半分がこの2年に集中しています。 田園都市線沿線のファミリー層の実需に加え、 二子玉川ライズの商業集積効果が住宅地の価格にまで波及している形です。

一方、成城（青い線）は2018年の221万円から2025年の255万円へ、+34万円。 二子玉川の半分のペースですが、毎年コツコツと上がる安定型です。 成城は1低専で40〜50坪が標準なので、1件あたりの土地総額では 二子玉川を上回るケースがほとんどです。

ポイント③：同じ世田谷区で、7年間の上昇額に5倍の差がある

4エリアの2018年→2025年の上昇額を並べると、構造がはっきり見えます。 二子玉川+66万円、成城+34万円、千歳烏山+34万円、鎌田・宇奈根+12万円。

千歳烏山（緑の線）は京王線の特急停車駅で新宿まで15分。 スペック的には小田急線の経堂（坪259万円）と同格ですが、 坪198万円と大幅に安い。 それでも上昇額は成城と同じ+34万円で、市場がこの割安感に気づき始めた兆候です。

鎌田・宇奈根（灰色の線）は7年で+12万円。 二子玉川の2025年1年分の上昇（+19万円）にすら届きません。 駅からバスで20分以上かかるエリアには、上昇の波がほとんど届いていない。 同じ「世田谷区」でありながら、上昇額に5倍以上の開きがある。これが現実です。

結論：世田谷区は「二子玉川の突出」と「それ以外の均質な上昇」——25エリアが2つの速度で動いている

グラフが示しているのは、「同じ世田谷区でも、エリアによって全く違う動きをする」 ということです。 5年間で二子玉川は+23.0%、 鎌田・宇奈根は+11.3%。 同じ世田谷区でありながら、上昇率に大きな開きがある。 これを平均して「世田谷区は+21.2%」と言ったところで、 どちらの住民にとっても実感と合わない。

土地を買う方も、すでに持っている方も、 「世田谷区」ではなく「自分のエリア」の数字を見てください。

世田谷区の割安エリアの見つけ方

ランキングの下位には、坪250万円未満のエリアがずらりと並んでいます。

でも、安い＝割安、ではありません。

喜多見（坪120万円）は喜多見駅から徒歩21〜27分のエリアを 含むから安い。鎌田・宇奈根（坪116万円）は最寄りの 二子玉川駅までバスで20分以上かかるから安い。 安いには安い理由があり、それは正当な価格です。

本当の意味での「割安」とは、価格と生活実態のあいだにギャップがあるエリアのこと。 ここでは、元不動産実務者の視点から、ひとつの考え方を提案します。

「急行停車駅の隣」に住む、という戦略

世田谷区の坪単価は、「急行（特急）が停まるかどうか」で大きく変わります。 経堂（急行停車）は坪259万円、 成城学園前（急行停車）は坪256万円。 一方、そのすぐ隣の各停駅になると、坪200万円前後まで下がる。

しかし、隣の駅までの所要時間はわずか2分です。

千歳船橋は、経堂の隣の駅です。急行が停まらないだけで、30坪の土地代が 1,590万円安くなる。 この1,590万円は、建物のグレードを上げることも、 頭金を厚くして月々の返済を楽にすることもできる金額です。

急行に乗りたければ、隣の経堂まで1駅2分。経堂で乗り換えれば新宿まで急行で13分。 日常の買い物は、千歳船橋駅前のサミットやマルエツで十分事足ります。 「各停しか停まらない」という理由だけで1,590万円安くなるのは、 冷静に考えると合理的とは言い切れません。

千歳船橋（坪206万円）── 経堂の隣で1,590万円安い

経堂まで1駅、成城学園前まで3駅。急行停車駅に挟まれた各停駅です。 駅前にはサミットストアがあり、日常の買い物には困りません。 千歳船橋駅から経堂駅までは徒歩でも15分程度なので、 経堂のOdakyu OXや農大通り商店街まで自転車圏内です。

エリア内の価格差は1.14倍と小さく、 桜上水5丁目（坪219万円）から 船橋6丁目（坪192万円）まで、 どこを選んでも大きくハズレない安定感があります。

→千歳船橋のより詳しい記事はこちら

祖師谷・砧（坪196万円）── 成城の隣で1,800万円安い

成城学園前の1つ手前、祖師ヶ谷大蔵駅が最寄りです。ここの最大の武器は、 3つの商店街が連なる全長約2kmの「ウルトラマン商店街」。400以上の店舗が軒を連ね、 平日の日中でも買い物客で賑わっています。円谷プロダクション発祥の地として ウルトラマンの名を冠していますが、中身は地元密着の実力派商店街です。

注目すべきは5年変動率が+19.0%で、 隣の成城（+14.3%）を上回っている点。 市場が「ここは安すぎた」と修正し始めている兆候が、データにはっきり出ています。

エリア内格差は1.74倍と大きめで、 砧8丁目（坪260万円・ 祖師ヶ谷大蔵駅徒歩7分）と 祖師谷6丁目（坪149万円・ 徒歩18分）で差が開きます。 駅からの距離が価格差に直結するエリアなので、徒歩10分以内で探すのが基本です。

千歳烏山（坪198万円）── 小田急の経堂と同格なのに1,830万円安い

千歳烏山は上の2つとは少し事情が違います。各停駅ではなく、京王線の特急停車駅です。 新宿まで特急で15分。小田急線で同じスペックの駅を探すと、 経堂（急行停車・新宿13分）が最も近い。でも坪単価は 千歳烏山198万円に対して 経堂259万円。 30坪で1,830万円の差がある。

この差の正体は、鉄道路線のブランドイメージです。東急＞小田急＞京王という、 不動産市場に根強く存在する路線の「格付け」。住みやすさや利便性ではなく、 「どの路線に住んでいるか」で価格が変わる。業界にいた人間として言わせてもらうと、 これは実態との乖離が最も大きいギャップのひとつです。

千歳烏山の駅前には大規模な商店街があり、西友やOKストアを含む日常使いの店が 揃っています。エリア内格差は2.0倍と大きく、 南烏山3丁目（坪282万円・ 芦花公園駅徒歩3分）と 北烏山7丁目（坪141万円・ 久我山徒歩17分）で倍近い差があります。 駅の南側、特に千歳烏山駅徒歩10分以内が狙い目です。

→千歳烏山のより詳しい記事はこちら

まとめ｜世田谷区の坪単価で覚えておくべき3つの数字

ただし、この記事で繰り返しお伝えしたとおり、「区平均」は意味のない数字です。 二子玉川と鎌田・宇奈根では、同じ「世田谷区」でも動きが全く違う。 大事なのは「自分が住むエリア」「自分が買うエリア」の数字を見ることです。

そして、世田谷区の土地選びで最も差がつくのは、 「急行停車駅かどうか」「どの路線か」で坪単価が大きく変わるという構造を 知っているかどうか。この構造を理解していれば、 同じ予算でもワンランク上の立地を手に入れることができます。

これから世田谷区で土地を探す方へ

気になるエリアが見つかったら、個別記事で丁目レベルの詳細データを確認してください。

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