世田谷区 坪単価ランキング【2026年】平均259万円｜全25エリアの地価と上昇率を比較

世田谷区の住宅地は、二子玉川・三軒茶屋・成城のような高価格帯から、 喜多見・鎌田・宇奈根のような比較的手が届きやすいエリアまで、 同じ区内でも大きな価格差があります。

この記事では、2026年の地価公示・地価調査データをもとに、 世田谷区のエリア別坪単価、30坪換算の土地価格、5年変動率を整理します。

土地購入を検討している方も、すでに世田谷区内に土地・戸建てをお持ちの方も、 まずは自分のエリアの数字を確認してください。

※坪単価は2026年地価公示・地価調査をベースに算出。国土交通省データ26年分・146地点を25エリアに整理しています。

東京23区全体のランキングはこちら：
東京23区の坪単価ランキング

世田谷区 全25エリア坪単価ランキング

※「土地目安」は、各エリアの用途地域と実際に流通している区画面積をもとに算出しています。駅近の商業地寄りのエリアは25坪前後、第一種低層住居専用地域が中心のエリアは30～40坪で計算しています。

ランキングから見える3つの価格帯

一覧を眺めると、世田谷区の地価には明確な「3つの価格帯」が浮かび上がります。

坪265万円以上の「高価格帯エリア」（1位〜12位）。三軒茶屋、下北沢、二子玉川、奥沢。東急田園都市線・東横線沿線が上位を占めています。 渋谷へのアクセスが良いエリアほど、坪単価が高くなる傾向があります。

坪250〜265万円の「中価格帯エリア」（13位〜17位）。豪徳寺、経堂、成城、松原、世田谷・若林。小田急線の急行停車駅を中心としたエリアが並びます。 成城は坪256万円で、エリア内格差が1.85倍。 成城6丁目（坪337万円）と 成城9丁目（坪182万円）では、 同じ「成城」でも坪単価に大きな差があります。

坪250万円未満の「比較的土地総額を抑えやすいエリア」（18位〜25位）。千歳船橋、千歳烏山、祖師谷、喜多見。小田急線の各停駅や京王線沿線のエリアが集中しています。 喜多見・鎌田は坪120万円台で、区内上位エリアと比べると 30坪換算の土地総額を抑えやすい価格帯です。区平均との差を把握する目安になります。

高いエリアと安いエリアの差額。 等々力・尾山台は2.01倍、千歳烏山は2.0倍、成城は1.85倍。同じ世田谷区でも、エリアによって30坪換算の土地総額は数千万円単位で変わります。 土地を買う場合は坪単価だけでなく、想定する土地面積を掛けた総額で比較する必要があります。 すでに土地を持っている場合も、区平均ではなく、周辺エリア単位で相場を確認することが重要です。

世田谷区 値上がりエリアTOP10（5年変動率）

「今の価格」だけでなく「この5年でどう動いたか」を知りたい方は、こちらの値上がり率ランキングも確認してください。

世田谷区の値上がりランキングで見えてくること

上位3エリアはすべて東急田園都市線・東横線の沿線です。 三軒茶屋（+32.8%）と 池尻・三宿（+30.6%）は5年間で3割前後の上昇。 坪単価は三軒茶屋379万円、 池尻・三宿320万円と、区平均を大きく上回っています。

下北沢（+27.3%）と 代田（+25.6%）も5年間で2割前後の上昇。 小田急線沿線では、駅距離や用途地域によってエリア内の価格差が大きい傾向があります。

一方、ランキングに入っていないエリアにも目を向けてください。 千歳烏山（+18.7%）、 祖師谷・砧（+19.0%）、 喜多見（+14.3%）、 鎌田・宇奈根（+11.3%）。 西部エリアは上昇ペースが穏やかです。 同じ沿線内でも、駅距離や用途地域によって価格差がある点が、推移グラフでも確認できます。

世田谷区の地価推移｜26年分のデータで読むトレンド

ランキングで「今の価格」と「5年間の動き」を確認したところで、次は「この26年間で何が起きたのか」を見ていきます。

上のグラフは、世田谷区の区平均（25年分）と、4つの代表エリア（直近8年分）の 坪単価推移です。 二子玉川、成城、千歳烏山、鎌田・宇奈根を並べると、 区平均だけでは見えないエリア間の差がはっきりします。

ポイント①：区平均は18年間動かなかった。本当の上昇は2018年以降の7年間

まず区平均（黒い太線）に注目してください。 2000年の坪167万円が、2018年まで18年かけて194万円。年にわずか+1.5万のペースです。 途中、リーマン前の2007年に193万円まで跳ねますが、2009年には167万円に全戻しています。 18年かけてリーマン前の水準に戻っただけ、というのが実態です。

ところが2018年以降、角度が変わります。 194万円から2025年の239万円へ、7年で+45万円。 18年分の上昇を7年で超えました。 特に2023年以降の加速が顕著で、2024年に+10万円、2025年に+14万円と、 年々ペースが上がっています。

ポイント②：二子玉川が区平均を引き離し続けている

赤い線（二子玉川）を見てください。 2018年に坪216万円で、すでに区平均（194万円）を22万円上回っていました。 それが2025年には282万円。区平均（239万円）との差は43万円に広がっています。

特に直近2年の伸びが大きく、2024年に+13万円、2025年に+19万円。 7年間の上昇+66万円のうち、半分がこの2年に集中しています。

一方、成城（青い線）は2018年の221万円から2025年の255万円へ、+34万円。 二子玉川の半分のペースですが、毎年コツコツと上がる安定型です。 成城は1低専で40〜50坪が標準なので、1件あたりの土地総額では 二子玉川を上回るケースがほとんどです。

ポイント③：同じ世田谷区で、7年間の上昇額に5倍の差がある

4エリアの2018年→2025年の上昇額を並べると、構造がはっきり見えます。 二子玉川+66万円、成城+34万円、千歳烏山+34万円、鎌田・宇奈根+12万円。

千歳烏山（緑の線）は京王線の特急停車駅で新宿まで15分。 スペック的には小田急線の経堂（坪259万円）と同格ですが、 坪198万円と大幅に安い。 それでも上昇額は成城と同じ+34万円で、同じ沿線内でも価格差がある一例です。

鎌田・宇奈根（灰色の線）は7年で+12万円。 二子玉川の2025年1年分の上昇（+19万円）にすら届きません。 駅からバスで20分以上かかるエリアは、上昇ペースが緩やかです。 同じ「世田谷区」でありながら、上昇額に5倍以上の開きがあります。

結論：区平均だけでは実態を見誤る可能性がある

世田谷区では、区平均だけを見ると実態を見誤る可能性があります。 5年間で二子玉川は+23.0%、 鎌田・宇奈根は+11.3%。 同じ世田谷区でありながら、上昇率に大きな開きがある。 これを平均して「世田谷区は+21.2%」と言ったところで、 どちらの住民にとっても実感と合わない。

土地を買う方も、すでに土地や戸建てを持っている方も、 「世田谷区全体」ではなく、自分の検討エリア・所有エリアの数字を見ることが重要です。

坪単価を確認したあとに見るべきこと

相場確認の次のステップは、状況によって異なります。 これから土地を買う方は、気になるエリアの詳細記事や東京23区ランキングで比較してください。 すでに土地・戸建てをお持ちの方は、自宅周辺の5年変動率と設備更新の選択肢を確認するのが次の一歩です。 他区との比較は、23区ランキングもあわせて参照してください。

すでに世田谷区内に土地・戸建てをお持ちの方へ

地価が上がっているエリアでは、売却だけでなく、 住み続ける家の更新費用も確認しておきたいところです。 太陽光・蓄電池・エコキュート・断熱窓などは、 東京都の住宅省エネ補助金を使える場合があります。 世田谷区は区独自の補助が限られるため、まずは東京都の制度全体を確認してください。

東京都の住宅省エネ補助金2026 完全ガイド

• 世田谷区の太陽光・蓄電池補助金まとめ

世田谷区の割安エリアの見つけ方

ランキングの下位には、坪250万円未満のエリアがずらりと並んでいます。

ただし、安い＝割安、ではありません。

喜多見（坪120万円）は喜多見駅から徒歩21〜27分のエリアを 含むから安い。鎌田・宇奈根（坪116万円）は最寄りの 二子玉川駅までバスで20分以上かかるから安い。 安いには安い理由があり、それは駅距離・用途地域に反映された価格です。

ここでは、区平均ではなくエリア単位で土地総額を比較する読み方を整理します。

急行停車駅の隣で、土地総額を比較する

世田谷区の坪単価は、「急行（特急）が停まるかどうか」で大きく変わります。 経堂（急行停車）は坪259万円、 成城学園前（急行停車）は坪256万円。 一方、そのすぐ隣の各停駅になると、坪200万円前後まで下がる。

隣の駅までの所要時間はわずか2分ですが、30坪換算の土地総額には大きな差が出ます。

千歳船橋は、経堂の隣の駅です。急行が停まらないだけで、30坪の土地総額が 1,590万円安くなる。 土地購入を検討する場合は、坪単価だけでなく、この総額差で比較するのが基本です。 すでに土地を持っている場合も、隣接エリアとの差額は、 自宅周辺の相場感を把握するうえで有効な目安になります。

急行に乗りたければ、隣の経堂まで1駅2分。経堂で乗り換えれば新宿まで急行で13分。

千歳船橋（坪206万円）── 経堂の隣で30坪1,590万円の差

経堂まで1駅、成城学園前まで3駅。急行停車駅に挟まれた各停駅です。 駅前にはサミットストアがあり、日常の買い物には困りません。

エリア内の価格差は1.14倍と小さく、 桜上水5丁目（坪219万円）から 船橋6丁目（坪192万円）まで、 エリア内でも丁目によって坪単価が変わります。

→千歳船橋のより詳しい記事はこちら

祖師谷・砧（坪196万円）── 成城の隣で30坪1,800万円の差

成城学園前の1つ手前、祖師ヶ谷大蔵駅が最寄りです。 5年変動率は+19.0%で、 隣の成城（+14.3%）と同程度の上昇です。

エリア内格差は1.74倍と大きめで、 砧8丁目（坪260万円・ 祖師ヶ谷大蔵駅徒歩7分）と 祖師谷6丁目（坪149万円・ 徒歩18分）で差が開きます。 駅からの距離が価格差に直結するエリアです。

千歳烏山（坪198万円）── 経堂と同格の駅距離で30坪1,830万円の差

千歳烏山は京王線の特急停車駅です。 新宿まで特急で15分。小田急線で同じスペックの駅を探すと、 経堂（急行停車・新宿13分）が最も近い。坪単価は 千歳烏山198万円に対して 経堂259万円。 30坪で1,830万円の差がある。

路線の違い（京王 vs 小田急）が坪単価に反映されている例です。 エリア内格差は2.0倍と大きく、 南烏山3丁目（坪282万円）と 北烏山7丁目（坪141万円）で 倍近い差があります。

→千歳烏山のより詳しい記事はこちら

まとめ｜世田谷区の坪単価で覚えておくべき3つの数字

この記事で繰り返しお伝えしたとおり、「区平均」は参考程度にとどめた方がよい数字です。 二子玉川と鎌田・宇奈根では、同じ「世田谷区」でも動きが全く違います。 大事なのは「自分が住むエリア」「自分が買うエリア」の数字を見ることです。

坪単価の比較では、「急行停車駅かどうか」「どの路線か」で大きく変わる構造を 押さえておくと、土地総額の読み方がはっきりします。

世田谷区の坪単価データをもっと活用する

気になるエリアが見つかったら、個別記事で丁目レベルの詳細データを確認してください。

• 千歳烏山エリアの詳細記事
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• 千歳船橋エリアの詳細記事
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