練馬区 坪単価ランキング【2026年】平均160万円｜全10エリアの地価と上昇率を比較

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練馬区の坪単価は平均160万円。
ただしエリアによって2.1倍の価格差があります（坪93万〜199万円）。国土交通省の地価公示データ26年分・116地点を10エリアに整理しました。

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東京23区の坪単価ランキング

練馬区 全10エリア坪単価ランキング

※「土地目安」は、各エリアの用途地域と実際に流通している区画面積をもとに算出しています。駅近の商業地寄りのエリアは25坪前後、第一種低層住居専用地域が中心のエリアは30～40坪で計算しています。

練馬区のランキングで見えてくること

一覧を眺めると、練馬区の地価には明確な「3つのゾーン」が浮かび上がります。

坪165万円以上の「大江戸線・有楽町線ゾーン」（1位〜3位）。練馬、中村橋・富士見台、氷川台・平和台。 都営大江戸線と東京メトロ有楽町線・副都心線が通るエリアが上位を占めています。 都心へのアクセスの良さが、そのまま坪単価に反映されている形です。 練馬は大江戸線で新宿直通、有楽町線で池袋・永田町方面に1本。 エリア内格差は1.45倍で、 小竹町2丁目（坪244万円・小竹向原1分）と 豊玉中1丁目（坪168万円・新江古田13分）では 駅からの距離がそのまま価格差になっています。

坪130〜165万円の「西武池袋線ミドルゾーン」（4位〜8位）。練馬高野台、石神井公園、武蔵関・上石神井、大泉学園、光が丘。 西武池袋線の急行停車駅を中心としたエリアが並びます。 石神井公園は区内有数のブランド住宅地ですが、坪161万円と 練馬（坪199万円）より安い。 石神井町6丁目（坪236万円）と 三原台1丁目（坪132万円）では 1.78倍の格差があり、駅徒歩15分を超えると一気に下がります。

坪130万円未満の「外縁ゾーン」（9位〜10位）。谷原・土支田、大泉外縁。最寄駅から徒歩20分以上のバスエリアが集中しています。 大泉外縁は坪93万円台で、23区内とは思えない価格帯です。 ただし、このゾーンは「安い」のではなく「駅から遠い」から安い。 バス便に依存する生活に納得できるなら、23区内で最も低コストで 土地を手に入れられるエリアです。

エリア内格差にも注目してください。 石神井公園は1.78倍、練馬は1.45倍、武蔵関・上石神井は1.86倍。同じエリア名でも、丁目が違うだけで坪単価が大きく変わります。 「練馬区の相場」どころか「エリアの相場」すら、そのまま鵜呑みにはできない。 これが練馬区の土地選びの難しさであり、面白さです。

練馬区 値上がりエリアTOP10（5年変動率）

「今の価格」だけでなく「この5年でどう動いたか」を知りたい方は、こちらの値上がり率ランキングも確認してください。

練馬区の値上がりランキングで見えてくること

上位3エリアはすべて大江戸線・有楽町線の沿線です。 練馬（+25.2%）と 中村橋・富士見台（+22.5%）は 5年間で2割以上の上昇。 都心への直通路線を持つエリアほど、値上がりの恩恵が大きい。

注目すべきは光が丘（+18.7%）。 大江戸線の始発駅で、光が丘公園という大規模緑地を抱えるファミリー向けエリアです。 大規模団地のイメージが強いですが、戸建て用地も点在しており、 坪136万円台と練馬駅周辺の7割程度で買える。

一方で、大泉外縁（+10.4%）は 区内で唯一、5年で1割程度の上昇にとどまっています。 この「駅近ほど上がり、バスエリアほど置いていかれる」傾向は、 推移グラフを見るとさらにはっきりします。

練馬区の地価推移｜26年分のデータで読むトレンド

ランキングで「今の価格」と「5年間の動き」を確認したところで、次は「この26年間で何が起きたのか」を見ていきます。

上のグラフは、練馬区の区平均（25年分）と、4つの代表エリア（直近8年分）の 坪単価推移です。 練馬（大江戸線直通）、石神井公園（ブランド住宅地）、 氷川台・平和台（有楽町線沿線）、大泉外縁（バスエリア）を並べると、 「練馬区の平均」がいかに意味のない数字かがわかります。

ポイント①：区平均は13年間下がり続けた。回復し始めたのは2013年以降

まず区平均（黒い太線）に注目してください。 2000年の坪124万円が、2005年に110万円まで下落。 そこから2013年の111万円まで、8年かけてわずか+1万円。 リーマン前の2007年に130万円台まで跳ねますが、すぐに戻っています。 13年間で-13万円。世田谷区や杉並区以上に厳しい停滞期でした。

2013年以降、ようやく上昇に転じます。 111万円から2018年の122万円へ5年で+11万円。 さらに2018年から2025年の149万円へ7年で+27万円。 特に2023年以降が顕著で、2024年+6万円、2025年+8万円と加速しています。 ただし世田谷区の年平均+6万円、杉並区の+8万円に比べると、 練馬区は年平均+4万円で、23区の中ではまだ控えめな上昇ペースです。

ポイント②：練馬エリアだけが区平均を大きく上回っている

赤い線（練馬）を見てください。 2018年に坪146万円で、すでに区平均（122万円）を24万円上回っていました。 それが2025年には187万円。区平均（149万円）との差は38万円に広がっています。

練馬駅は西武池袋線と都営大江戸線が交差するターミナルです。 大江戸線で新宿まで直通、池袋線で池袋まで急行10分。 この交通利便性が坪単価に反映されています。 2024年+8万円、2025年+12万円と直近2年の加速が特に目立ちます。

一方、石神井公園（青い線）は2018年の126万円から2025年の154万円へ+28万円。 氷川台・平和台（緑の線）は129万円から160万円へ+31万円。 この2つは区平均とほぼ同じペースで、安定した上昇を見せています。

ポイント③：大泉外縁は7年で+7万円。練馬エリアの6分の1のペース

灰色の線（大泉外縁）に注目してください。 2018年の85万円から2025年の92万円へ、7年で+7万円。 同じ期間に練馬は+41万円ですから、上昇額は6分の1です。

大泉外縁は大泉学園駅や保谷駅から徒歩20分以上のバスエリアです。 坪80〜111万円は23区内とは思えない価格帯ですが、 前年比を見ると2024年+2万、2025年+3万と、わずかながら動き出しています。

練馬+41万、氷川台+31万、石神井公園+28万、大泉外縁+7万。 同じ練馬区で上昇額に6倍の差がある。 「練馬区の平均+22%」は、どのエリアの住民にとっても実感と合いません。

結論：練馬区は「池袋までの距離で全てが決まる」——路線力の差がそのまま価格差

グラフが示しているのは、「同じ練馬区でも、エリアによって全く違う動きをする」 ということです。 5年間で練馬は+25.2%、 大泉外縁は+10.4%。 同じ練馬区でありながら、上昇率に大きな開きがある。

土地を買う方も、すでに持っている方も、 「練馬区」ではなく「自分のエリア」の数字を見てください。

練馬区の割安エリアの見つけ方

ランキングの下位には、坪150万円未満のエリアがずらりと並んでいます。

でも、安い＝割安、ではありません。

大泉外縁（坪93万円）は最寄駅から徒歩20〜37分の バスエリアだから安い。谷原・土支田（坪115万円）は 石神井公園駅から徒歩16〜33分だから安い。 安いには安い理由があり、それは正当な価格です。

本当の意味での「割安」とは、価格と生活実態のあいだにギャップがあるエリアのこと。 ここでは、元不動産実務者の視点から、ひとつの考え方を提案します。

「路線のブランド差」で得する、という戦略

練馬区の坪単価は、「どの路線に住んでいるか」で大きく変わります。 練馬駅（大江戸線＋池袋線）は坪199万円、 石神井公園（池袋線急行停車）は坪161万円。 一方、同じ急行停車駅でも武蔵関・上石神井（西武新宿線）は 坪150万円。 路線が違うだけで坪単価に差がつく。

大泉学園は池袋線の急行停車駅で、池袋まで18分。 石神井公園の1つ先の駅ですが、35坪の土地代が 770万円安くなる。 この770万円は、建物のグレードを上げることも、 頭金を厚くして月々の返済を楽にすることもできる金額です。

急行に乗りたければ、大泉学園始発の列車も多く、座って通勤できる可能性すらある。 「石神井公園のひとつ先」という理由だけで 770万円安くなるのは、冷静に考えると合理的とは言い切れません。

大泉学園（坪139万円）── 石神井公園の隣で770万円安い

石神井公園まで1駅、池袋まで急行18分。 駅前には「ゆめりあフェンテ」やリヴィンがあり、日常の買い物には困りません。 アニメの聖地としても知られ、大泉学園駅前には銅像が立ち並びます。

エリア内の価格差は1.64倍で、 東大泉3丁目（坪187万円・大泉学園5分）から 大泉学園町2丁目（坪114万円）まで幅があります。 駅徒歩10分以内の東大泉エリアが狙い目です。

武蔵関・上石神井（坪150万円）── 練馬高野台と同格なのに360万円安い

武蔵関・上石神井は西武新宿線の沿線です。 高田馬場まで急行15分。西武池袋線で同じスペックの駅を探すと、 練馬高野台（準急停車・池袋15分）が最も近い。 でも坪単価は武蔵関・上石神井150万円に対して 練馬高野台162万円。 30坪で360万円の差がある。

この差の正体は、鉄道路線のブランドイメージです。 池袋線＞新宿線という、不動産市場に根強く存在する路線の「格付け」。 住みやすさや利便性ではなく、「どの路線に住んでいるか」で価格が変わる。

エリア内格差は1.86倍と大きめで、 下石神井4丁目（坪217万円）と 南大泉1丁目（坪116万円）で 差が開きます。駅徒歩10分以内で探すのが基本です。

光が丘（坪136万円）── 氷川台・平和台と同じ大江戸線で1,085万円安い

光が丘は大江戸線の始発駅です。新宿まで乗り換えなしで約30分。 始発なので、朝のラッシュ時でも座って通勤できる可能性が高い。 都営大江戸線で同じ沿線の氷川台・平和台（坪167万円） と比べると、35坪で1,085万円安い。

最大の武器は光が丘公園です。約60万㎡の広大な緑地は、 都内でも有数の規模。子育て世代にとっては大きな魅力です。 団地のイメージが強いエリアですが、公園の周辺には戸建て用地も出ます。

エリア内格差は1.62倍で、 旭町3丁目（坪169万円・地下鉄成増5分）と 土支田2丁目（坪104万円・光が丘22分）で 差が出ます。光が丘駅徒歩10分以内が狙い目です。

まとめ｜練馬区の坪単価で覚えておくべき3つの数字

ただし、この記事で繰り返しお伝えしたとおり、「区平均」は意味のない数字です。 練馬駅周辺と大泉外縁では、同じ「練馬区」でも動きが全く違う。 大事なのは「自分が住むエリア」「自分が買うエリア」の数字を見ることです。

そして、練馬区の土地選びで最も差がつくのは、 「どの路線に住むか」「急行停車駅かどうか」で坪単価が大きく変わるという構造を 知っているかどうか。この構造を理解していれば、 同じ予算でもワンランク上の立地を手に入れることができます。

これから練馬区で土地を探す方へ

気になるエリアが見つかったら、個別記事で丁目レベルの詳細データを確認してください。

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