杉並区 坪単価ランキング【2026年】平均233万円｜全11エリアの地価と上昇率を比較

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杉並区の坪単価は平均233万円。
ただしエリアによって1.4倍の価格差があります（坪183万〜258万円）。国土交通省の地価公示データ26年分・76地点を11エリアに整理しました。

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東京23区の坪単価ランキング

杉並区 全11エリア坪単価ランキング

※「土地目安」は、各エリアの用途地域と実際に流通している区画面積をもとに算出しています。駅近の商業地寄りのエリアは25坪前後、第一種低層住居専用地域が中心のエリアは30～40坪で計算しています。

杉並区のランキングで見えてくること

一覧を眺めると、杉並区の地価には明確な「3つのゾーン」が浮かび上がります。

坪250万円以上の「中央線・井の頭線プレミアムゾーン」（1位〜4位）。久我山、浜田山、西荻窪、荻窪。京王井の頭線と中央線の人気駅が上位を占めています。 久我山と浜田山は井の頭線の閑静な住宅街で、どちらも坪258万円台。 荻窪は中央線の快速停車駅で生活利便性が高く、 エリア内格差は1.59倍と「駅徒歩10分の壁」がはっきり出ています。

坪210〜250万円の「ミドルゾーン」（5位〜9位）。高円寺、永福、阿佐ヶ谷、高井戸、方南・堀ノ内。 中央線・丸ノ内線・京王線沿線のバランス型エリアが並びます。 高円寺（坪241万円）は12地点と区内最多の調査地点を持ち、 駅前の商業的な活気と住宅地の落ち着きが共存するエリアです。

坪210万円未満の「穴場ゾーン」（10位〜11位）。下高井戸、井草。京王線の各停駅エリアと西武新宿線沿線です。 井草は坪183万円で、 区内トップの久我山（坪258万円）と比べると 30坪で2,000万円以上安い。 「杉並区＝高い」という思い込みを覆すエリアです。

エリア内格差にも注目してください。 西荻窪は1.66倍、荻窪は1.59倍、永福は1.65倍。同じエリア名でも、丁目が違うだけで坪単価が大きく変わります。 「杉並区の相場」どころか「エリアの相場」すら、そのまま鵜呑みにはできない。 これが杉並区の土地選びの難しさであり、面白さです。

杉並区 値上がりエリアTOP10（5年変動率）

「今の価格」だけでなく「この5年でどう動いたか」を知りたい方は、こちらの値上がり率ランキングも確認してください。

杉並区の値上がりランキングで見えてくること

注目すべきは方南・堀ノ内（+31.9%）がトップに入ったこと。 2019年の方南町支線の直通運転開始が、地価に明確に反映されています。 久我山（+31.8%）も僅差で続き、 井の頭線沿線の再評価が進んでいます。

高円寺（+30.3%）と 荻窪（+29.2%）は中央線の安定上昇組。 コロナ後のテレワーク普及で「新宿・東京に近い住宅地」としての評価が高まっています。

一方、井草（+21.5%）は区内で最も上昇が穏やか。 西武新宿線沿線は中央線沿線に比べて注目度が低いぶん、割安感が残っています。

杉並区の地価推移｜26年分のデータで読むトレンド

ランキングで「今の価格」と「5年間の動き」を確認したところで、次は「この26年間で何が起きたのか」を見ていきます。

上のグラフは、杉並区の区平均（25年分）と、4つの代表エリア（直近8年分）の 坪単価推移です。 荻窪（中央線の王道）、高円寺（カルチャーと実需）、浜田山（井の頭線ブランド）、 井草（西武新宿線の穴場）を並べると、 「杉並区の平均」が実態をいかに反映していないかがわかります。

ポイント①：区平均は13年間ほぼ横ばいだった。本当の上昇は2013年以降

まず区平均（黒い太線）に注目してください。 2000年の坪158万円が、2013年に153万円。13年かけて5万円下がっています。 リーマン前の2007年に175万円まで跳ねますが、すぐに戻る。 世田谷区と同様に、杉並区も「2013年まで動かなかった」のが実態です。

ところが2013年以降、角度が変わります。 153万円から2018年の169万円へ5年で+16万円。 さらに2018年から2025年の222万円へ7年で+53万円。 特に2023年以降の加速が顕著で、2024年に+11万円、2025年に+17万円と ペースが上がり続けています。

ポイント②：荻窪と浜田山が2024年にほぼ同額になった

赤い線（荻窪）と緑の線（浜田山）を見てください。 2018年時点で荻窪181万円、浜田山186万円。浜田山が5万円上でした。 それが2024年に荻窪229万円、浜田山228万円と逆転。 2025年は荻窪244万円、浜田山246万円で再び浜田山がわずかに上回りました。

荻窪はJR中央線の急行停車駅で新宿まで10分。 浜田山は京王井の頭線で渋谷まで15分。 路線もターミナルも違うのにほぼ同じ価格に収斂したのは、 「住環境の質」で市場が同等と評価している証拠です。

直近2年の加速が特に激しく、荻窪は2024年+18万、2025年+15万。 高円寺（青い線）も2025年に+18万で228万円に到達しています。

ポイント③：井草は7年で+30万。上位エリアの半分のペース

灰色の線（井草）に注目してください。 2018年の146万円から2025年の176万円へ、7年で+30万円。 同じ期間に荻窪は+63万円、浜田山は+60万円、高円寺は+57万円ですから、 上昇額は上位エリアの約半分です。

井草は西武新宿線沿線で、高田馬場まで急行15分。 通勤利便性は中央線の各停駅と大差ありませんが、 坪183万円と荻窪の7割程度の価格です。 「路線のブランド力」だけでこれほどの差がついている。

ただし前年比を見ると、2024年+7万、2025年+11万と加速し始めており、 市場がこの割安感に気づき始めた兆候が出ています。

結論：杉並区は「中央線の王道型」と「井の頭線の穴場型」が両極に分かれる

グラフが示しているのは、 杉並区は「13年間動かなかった実需の街が、2013年以降に一気に動き出した」 ということです。 5年間で荻窪は+29.2%、 井草は+21.5%。 ただし、その恩恵はエリアによって偏っている。

土地を買う方は、「杉並区の相場」ではなく「自分が検討するエリア」の 数字を見てください。

杉並区の割安エリアの見つけ方

ランキングの下位には、坪200万円未満のエリアがあります。

でも、安い＝割安、ではありません。

井草（坪183万円）は西武新宿線沿線だから安い。 下高井戸（坪206万円）は京王線の各停駅だから安い。 安いには安い理由があり、それは正当な価格です。

ただし、「路線のブランド力」だけで価格が決まっている部分もある。 ここでは、元不動産実務者の視点から、ひとつの考え方を提案します。

「中央線の隣の路線」に住む、という戦略

杉並区の坪単価は、「どの路線か」で大きく変わります。 荻窪（中央線快速）は坪253万円、 高円寺（中央線）は坪241万円。 一方、西武新宿線沿線の井草は坪183万円。

同じ杉並区内で、路線が違うだけで30坪の土地代が2,000万円以上変わります。

井草は、荻窪から西武新宿線で数駅の距離です。 路線が違うだけで、30坪の土地代が2,100万円安くなる。 この2,100万円は、建物のグレードを上げることも、 頭金を厚くして月々の返済を楽にすることもできる金額です。

西武新宿線の上井草・下井草は「中央線沿線に住みたいが予算が合わない」 という方にとって、最も現実的な選択肢です。

井草（坪183万円）── 荻窪と同じ杉並区で2,100万円安い

西武新宿線の上井草・下井草・井荻が最寄りです。 杉並区の中では最も地価が安いエリアですが、住環境は決して悪くない。 区立の公園が点在し、閑静な住宅街が広がっています。

エリア内の価格差は1.24倍で、 清水3丁目（坪203万円）から 井草5丁目（坪164万円）まで、 比較的均質な価格帯です。

高田馬場まで急行15分、新宿まで25分。 「杉並区で家を建てたいが、土地に7,000万円は出せない」 という方にとって、最も現実的な選択肢です。

下高井戸（坪206万円）── 浜田山の隣で1,560万円安い

京王線の桜上水・八幡山・上北沢が最寄りです。 エリア内格差は1.1倍と区内最小で、 どの丁目を選んでも価格にほとんど差がない安定したエリアです。

浜田山とは井の頭線で1〜2駅の距離。 日常の買い物は京王線沿線の商店街で十分事足ります。 「井の頭線のブランドにはこだわらないが、閑静な住宅地がいい」 という方に向いています。

阿佐ヶ谷（坪227万円）── 荻窪の隣で780万円安い

中央線快速の停車駅で、丸ノ内線の南阿佐ケ谷も使える二路線エリアです。 荻窪とは中央線で1駅。にもかかわらず坪単価は 阿佐ヶ谷227万円に対して 荻窪253万円。 30坪で780万円の差があります。

阿佐ヶ谷パールセンター商店街は地元住民に愛される実力派。 中央線の快速が停まる利便性と、 昔ながらの商店街が残る生活のしやすさを両立しています。

まとめ｜杉並区の坪単価で覚えておくべき3つの数字

ただし、この記事で繰り返しお伝えしたとおり、「区平均」は意味のない数字です。 荻窪と井草では、同じ「杉並区」でも相場が全く違う。 大事なのは「自分が住むエリア」「自分が買うエリア」の数字を見ることです。

そして、杉並区の土地選びで最も差がつくのは、 「中央線か、西武新宿線か、京王線か」という路線の選択。 路線ブランドによる価格差を理解していれば、 同じ予算でもワンランク上の住環境を手に入れることができます。

これから杉並区で土地を探す方へ

気になるエリアが見つかったら、個別記事で丁目レベルの詳細データを確認してください。

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