井草の坪単価は183万円｜杉並区最安——荻窪との差2,100万円は路線の値段【2026年】

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杉並区井草エリアの坪単価は平均183万円。 30坪で約5,490万円です。

西武新宿線の上井草・下井草・井荻が最寄り駅。 杉並区11エリア中11位。 杉並区で最も安いエリアです。

隣の荻窪（JR中央線・坪253万円）と比べると、 30坪で2,100万円の差がつきます。 西荻窪（坪255万円）とも2,160万円の差。 中央線と西武新宿線——路線が1本違うだけで、坪単価が70万円変わる。 この差が井草エリアの最大の特徴であり、最大の割安要因です。

格差倍率は1.24倍。全9地点が第一種低層住居専用地域。 杉並区で最も均質な低層住宅地です。

国土交通省の地価公示データ・9地点を分析しました。

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井草の丁目別坪単価一覧

※坪単価は国土交通省の地価公示（2026年）ベース。30坪目安は各丁目の坪単価×30坪で算出。

丁目別データで見えてくること

全9地点が1低専。用途地域が完全に統一されたエリアは杉並区でここだけです。 格差1.24倍は、清水3丁目（坪203万円）と 井草5丁目（坪164万円）の差が坪39万円しかないことを意味します。

清水3丁目（坪203万円）は井荻駅から徒歩11分。 最高値地点でも駅から遠いのが、このエリアの構造です。 一方、下井草3丁目（坪193万円）は 下井草駅から徒歩3分で、5年+23.2%。 駅近で坪193万円は、杉並区全体で見ても割安な水準です。

注意が必要なのは善福寺3丁目・善福寺4丁目。 最寄駅は上石神井（西武新宿線・練馬区）で、徒歩13〜15分。 杉並区のアドレスですが、実質的には練馬区の生活圏です。

今川4丁目（坪173万円）は 上井草駅から徒歩17分。 バスや自転車で荻窪駅に出る住民が多く、 「西武新宿線沿線」と言いつつ実際は荻窪圏で生活するケースもあります。

井草の地価推移｜27.8%の26年間

上のグラフは杉並区の区平均と井草エリアの坪単価推移です。 区平均の下を一定の差で推移しているのが見えます。

ポイント①：区平均との差は縮まっていない

井草は坪183万円、区平均は233万円。 差は坪50万円前後です。 この差は26年間、ほぼ変わっていません。 西武新宿線の価格ディスカウントは構造的なものであり、 短期的に縮まる動きは見えていません。

ポイント②：直近5年で+21.5%——エリア内は足並みが揃っている

5年変動率+21.5%は区内では下位ですが、 9地点中8地点が+18%以上と、足並みが揃っています。 均質なエリアだけに、上昇も下落も全体で動く傾向です。

隣接エリアとの坪単価比較

井草の隣接エリアは荻窪・阿佐ヶ谷・西荻窪の3つ。 いずれもJR中央線沿線で、井草だけが西武新宿線。 3方向すべてが「格上」という立地です。

※各エリアの想定坪数は用途地域と実際の流通面積に基づく。差額は「相手の土地目安 − 井草の土地目安」。

荻窪との比較

荻窪（坪253万円）はJR中央線の快速停車駅。 井草エリアの南端から荻窪駅まではバスで10分程度。 実際に荻窪駅を日常的に使う井草住民も少なくありません。

にもかかわらず坪70万円、 30坪で2,100万円の差がつきます。 同じ杉並区、バスで10分の距離で2,100万円。 この差の大部分は「JR中央線か西武新宿線か」の路線評価の差です。

ただし、井草の全地点が1低専であるのに対し、 荻窪は1住居や1中専を含みます。 静かな低層住宅地を求めるなら、 井草は荻窪より条件が揃っている地点が多い。 2,100万円の差額を建物や外構に回せるのが井草の強みです。

阿佐ヶ谷との比較

阿佐ヶ谷（坪227万円）はJR中央線の快速停車駅。 井草との差は坪44万円、 30坪（井草）と28坪（阿佐ヶ谷）で 866万円の差です。 井草エリア北部の阿佐谷北6丁目は最寄駅が鷺ノ宮で、 阿佐ヶ谷駅圏ではなく西武新宿線の駅圏です。

西荻窪との比較

西荻窪（坪255万円）はJR中央線の各停駅です。 快速は停まりませんが、坪単価は荻窪とほぼ同水準。 井草との差は坪72万円、 30坪で2,160万円。 各停駅でも中央線なら西武新宿線の特急停車駅レベルを上回る—— 路線ブランドの構造がここにも表れています。

まとめ｜井草の土地で覚えておくべき数字

坪183万円、1.24倍の格差、+21.5%の上昇率。 杉並区11エリア中11位。

西武新宿線沿線、全9地点が1低専。 杉並区で最も安く、最も均質な低層住宅地です。 荻窪との差2,100万円、 西荻窪との差2,160万円。 この差は路線の違いによる構造的なディスカウントです。

上井草駅前にはガンダムのブロンズ像があり、 旧サンライズ本社があったアニメの街でもあります。 井草森公園（杉並区最大級）や暗渠の緑道など、 緑の多い住環境は価格だけでは測れない価値があります。

路線ブランドのディスカウントを「割安」と見るか。 全地点1低専の住環境を「強み」と見るか。 井草の土地選びは、その視点で決まります。

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