大塚・雑司が谷の坪単価は292万円｜10地点・6駅——池袋を囲む複数路線エリアの内部構造【2026年】

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豊島区大塚・雑司が谷エリアの坪単価は平均292万円。 20坪で約5,840万円です。

JR山手線の大塚駅、丸ノ内線の新大塚、 副都心線の雑司が谷、有楽町線の東池袋・護国寺、 そして池袋駅も徒歩圏——6駅が使えるエリアです。 豊島区4エリア中2位。

typical_tsuboは20坪。 豊島区は区全体に敷地面積が小さい傾向があり、 このエリアは特に顕著です。 坪単価は292万円と区2位ですが、 20坪×292万円＝5,840万円は 椎名町（20坪で5,950万円）より安い。 「坪単価は高いが総額は安い」——面積の小ささが効いています。

国土交通省の地価公示データ・10地点を分析しました。

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大塚・雑司が谷の丁目別坪単価一覧

※坪単価は国土交通省の地価公示（2026年）ベース。20坪目安は各丁目の坪単価×20坪で算出。

丁目別データで見えてくること

10地点に6駅が対応する、豊島区で最も複雑なエリアです。

最高値の東池袋2丁目（坪340万円）は 大塚駅から徒歩4分、1住居。 5年で+45.9%。 池袋駅も徒歩圏で、池袋ターミナルの波及効果が直接的です。

西池袋3丁目（坪320万円）は 池袋駅から徒歩8分。5年で+51.1%はエリア内トップ。 池袋駅の徒歩圏でありながら住宅地として残っている希少な地点です。

雑司が谷3丁目（坪291万円）は 副都心線の雑司が谷駅から徒歩2分。 副都心線は2008年開業で、沿線の住宅地評価が上昇中。 5年+46.0%と加速しています。

最安の高田1丁目（坪252万円）は 雑司が谷駅から徒歩12分。 5年+28.4%はエリア内最低で、 駅から離れると上昇ペースが鈍化しています。

大塚・雑司が谷の地価推移｜66.6%の26年間

上のグラフは豊島区の区平均と大塚・雑司が谷エリアの坪単価推移です。 区平均をやや下回る水準で推移しています。

ポイント①：直近5年で+43.4%——豊島区内でトップの上昇率

5年変動率+43.4%は豊島区4エリアの中で最も高い。 全10地点が+28%超、西池袋3丁目は+51.1%。 池袋ターミナル周辺の上昇が このエリア全体を押し上げています。

ポイント②：26年で+66.6%——長期でも区内トップ

26年変動率+66.6%は区内で最も高い水準。 西池袋3丁目（+71.7%）、 東池袋2丁目（+71.1%）と 池袋隣接地点が坪単価を大きく引き上げました。

隣接エリアとの坪単価比較

大塚・雑司が谷の隣接エリアは 駒込・目白、要町・千川、椎名町・北池袋の3つ。 池袋を挟んで東西南北に隣接しています。

※各エリアの想定坪数は用途地域と実際の流通面積に基づく。差額は「相手の土地目安 − 大塚・雑司が谷の土地目安」。

駒込・目白との比較

駒込・目白（坪410万円）は 坪118万円高い。 20坪（大塚）と30坪（駒込・目白）で 6,460万円の差です。 坪単価でも総額でも大きな差がつくのは、 駒込・目白が山手線×1低専の最上位帯だからです。

要町・千川との比較

要町・千川（坪269万円）は 坪23万円安い。 ただしtypical_tsuboが25坪と大きいため、 総額は6,725万円と 大塚（5,840万円）より885万円高い。 坪単価と総額が逆転する典型例です。

椎名町・北池袋との比較

椎名町・北池袋（坪238万円）は 坪54万円安い。 20坪（大塚）と25坪（椎名町）で 110万円—— 大塚の方がわずかに安い。 坪単価では大塚が坪54万円上なのに、 面積差で総額が逆転しています。

まとめ｜大塚・雑司が谷の土地で覚えておくべき数字

坪292万円、1.35倍の格差、+43.4%の上昇率。 豊島区4エリア中2位。

10地点・6駅の複合エリア。 JR山手線の大塚駅、副都心線の雑司が谷、 有楽町線の東池袋・護国寺と複数路線が使えます。 5年+43.4%は豊島区内トップ。

typical_tsubo20坪という面積の小ささが 総額を5,840万円に抑えています。 豊島区で「坪単価は高くても総額を抑えたい」なら、 このエリアの小さめの区画が選択肢になります。

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