注文住宅を土地なしから建てる流れ｜全体スケジュールと各ステップの進め方

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土地を持っていない状態から注文住宅を建てるまで、全体の期間は10〜15か月が目安です。

ネットで検索すると「7ステップ」「10ステップ」と出てきますが、実際に動き始めると混乱するのは「何を、どの順番で、いつまでにやるか」が見えないからです。

この記事では全体の流れを4つのステップに絞り、各ステップで何が起きて、いくらお金が動くのかを整理しました。

全体の流れとスケジュール

まず、土地なしから注文住宅を建てるまでの全体像です。

ステップ	やること	期間の目安	動くお金
① 準備	予算設定・家のイメージ整理	1〜2か月	なし
② 会社＋土地	建築会社と土地を同時に探す	3〜6か月	手付金（土地代の5〜10%）
③ 契約	土地売買契約・工事請負契約・ローン審査	1〜2か月	つなぎ融資が始まる
④ 着工〜引き渡し	建築工事・完了検査・引き渡し	4〜6か月	ローン実行

全体で10〜15か月。最も時間がかかるのは②の土地探しです。希望エリアの物件が出てくるタイミング次第で、ここだけで半年以上かかることもあります。

大事なポイントは、②の中では土地探しと建築会社選びが同時進行だということです。「まず土地を決めてから会社を探す」と思いがちですが、実際にはこの2つは一緒に進めます。理由は後ほど詳しく説明します。

それぞれのステップを見ていきましょう。

ステップ①　予算と希望条件を整理する

最初にやるのは、全体の予算を決めることです。

注文住宅の総額は「土地代 ＋ 建物代 ＋ 諸費用」の3つで決まります。諸費用は土地と建物の合計に対して約10%が目安です。

たとえば、自己資金500万円＋住宅ローン4,500万円で総予算5,000万円とした場合、土地に2,000万円、建物に2,500万円、諸費用に500万円という配分になります。

この段階で意識しておきたいのは、土地と建物の予算は連動しているということです。土地に予算をかけすぎると建物のグレードを下げるしかなくなり、逆に建物にこだわりすぎるとエリアの選択肢が狭まります。

予算の全体像をつかんだ上で、家族の中で「譲れない条件」と「妥協できる条件」を書き出しておくと、この先の打ち合わせがスムーズに進みます。

総額の全国平均や費用の詳しい内訳については、
注文住宅の土地込み総額シミュレーションでまとめています。

ステップ②　建築会社と土地を同時に探す

予算の枠が見えたら、次は建築会社選びと土地探しです。

この2つは別々のステップに見えますが、同時に進めるのが基本です。理由は3つあります。

建築会社は土地の情報も持っている。ポータルサイトに掲載される前の未公開物件を、建築会社のネットワーク経由で紹介してもらえることがあります。SUUMOやHOME’Sで毎日チェックするだけでは、見える範囲が限られます。

土地の良し悪しは、建築のプロでないと判断しにくい。「この土地は地盤が弱いから改良費がかかる」「接道の関係で希望の間取りが入らない」——こうした判断は、建築会社に見てもらわないと分かりません。土地を先に買ってから建築会社に持ち込んだら予算が合わなかった、というケースは珍しくありません。

土地の購入には期限がある。良い土地が見つかっても、買付証明書の提出から契約までの猶予は通常1〜2週間です。その時点で建築会社が決まっていないと、ローンの事前審査に必要な建築プランが出せず、購入の判断ができません。

だからこそ、複数の建築会社に同じ条件を伝えて、土地の提案と間取りプランを同時にもらうのが効率的です。1社だけに頼むとその会社が持っている情報の範囲でしか探せませんが、複数社に伝えれば各社が持つ異なるネットワークから提案が届きます。

ステップ③　土地の契約と住宅ローン

土地が決まったら、契約と住宅ローンの手続きに入ります。ここでは複数の手続きがほぼ同時に動きます。

土地の売買契約

土地の売主と売買契約を結び、手付金を支払います。手付金の目安は土地代の5〜10%。3,000万円の土地なら150〜300万円です。この手付金は住宅ローンではなく、自己資金で支払う必要があります。

住宅ローンの審査

住宅ローンの審査は2回あります。土地の契約前後に行う事前審査（仮審査）と、工事請負契約後に行う本審査です。

事前審査では土地＋建物の総額で申し込みます。だから、土地の契約までに建築プランの概算が出ている必要があります。ここでも「建築会社と土地を同時に探す」ことが効いてきます。

つなぎ融資について

1つ知っておいてほしいのが、住宅ローンは建物が完成するまで実行されないということです。

でも、土地代の残金は土地の引き渡し時に、着工金や中間金は工事中に支払う必要があります。この「ローン実行前に必要な支払い」をカバーするのがつなぎ融資です。

つなぎ融資には利息がかかります。金額は借入額と期間によりますが、数十万円になることもあるので、最初から予算に含めておいてください。

ステップ④　着工から引き渡しまで

本審査を通過したら、いよいよ着工です。

着工前に地盤調査を行います。結果次第で地盤改良工事が入ることがあり、費用は100〜200万円程度。地盤の状態は事前に正確には分からないので、予算には余裕を持たせておくのが安心です。

工事の期間は木造住宅で4〜6か月が目安です。

建物が完成したら、建築基準法に基づく完了検査（第三者機関）と、施主が立ち会う竣工検査が行われます。不具合があれば修正を依頼し、問題がなければ住宅ローンの本実行、つなぎ融資の一括返済、鍵の引き渡しとなります。

すでに土地をお持ちの方は、費用の内訳や相場が異なります。
家を建てる費用は土地ありでいくら？をご覧ください。