江戸川区 坪単価ランキング【2026年】平均144万円｜全9エリアの地価と上昇率を比較

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江戸川区の坪単価は平均144万円。
ただしエリアによって1.4倍の価格差があります（坪121万〜172万円）。国土交通省の地価公示データ26年分・91地点を9エリアに整理しました。

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東京23区の坪単価ランキング

江戸川区 全9エリア坪単価ランキング

※「土地目安」は、各エリアの用途地域と実際に流通している区画面積をもとに算出しています。駅近の商業地寄りのエリアは25坪前後、第一種低層住居専用地域が中心のエリアは30～40坪で計算しています。

江戸川区のランキングで見えてくること

一覧を眺めると、江戸川区の地価は「どの路線に住むか」でほぼ決まることがわかります。

坪155万円以上の「東西線ゾーン」（1位〜2位）。西葛西、葛西。東京メトロ東西線の沿線が上位を独占しています。 大手町まで乗り換えなしで20分前後という都心アクセスの良さが、 そのまま坪単価に反映されている形です。 西葛西は坪172万円で区内トップ。 西葛西3丁目（坪209万円）と 西葛西1丁目（坪140万円）では 1.49倍の格差がありますが、 これは駅からの距離の差がほぼそのまま反映されたものです。

坪125〜155万円の「JR総武線・都営新宿線ゾーン」（3位〜7位）。平井、船堀、瑞江、小岩、新小岩。JR総武線と都営新宿線の沿線が並びます。 注目は平井（坪156万円）。 総武線で秋葉原まで11分という利便性がありながら、 同じ総武線の新小岩（坪127万円）より高い。 駅前には昔ながらの商店街が健在で、荒川沿いには広い河川敷が広がる 住環境のバランスが取れたエリアです。 小岩（坪137万円）はJR小岩駅前の大規模再開発が 進行中ですが、まだ坪単価には本格的に反映されていません。 再開発が完成する2028年頃に向けて、今後の動きに注目です。

坪125万円未満の「新宿線末端ゾーン」（8位〜9位）。篠崎、一之江。都営新宿線の末端2駅のエリアです。 篠崎は坪122万円、一之江は坪121万円。 東西線沿線と比べると30〜50万円安く、30坪なら1,000万円以上の差になります。 ただし、篠崎も一之江も新宿まで30〜35分で着く。 「30分の通勤で1,000万円浮く」と考えれば、合理的な選択肢です。

エリア内格差にも注目してください。 西葛西は1.49倍、小岩は1.62倍、船堀は1.63倍。江戸川区の特徴は、エリア間の格差が小さいことです。 区内トップの西葛西（坪172万円）と 最安の一之江（坪121万円）の差は1.4倍。 世田谷区の2.1倍、練馬区の2.1倍と比べても穏やかです。 裏を返せば、「どのエリアを選んでも大きく外さない」のが江戸川区の土地選び。 その中でどう差をつけるかが腕の見せどころです。

江戸川区 値上がりエリアTOP9（5年変動率）

「今の価格」だけでなく「この5年でどう動いたか」を知りたい方は、こちらの値上がり率ランキングも確認してください。

江戸川区の値上がりランキングで見えてくること

江戸川区の値上がりランキングで特徴的なのは、 全9エリアの5年変動率が+17.6%〜+26.8%と 狭い範囲に収まっていることです。 世田谷区は+6%〜+23%、練馬区は+10%〜+25%の格差がありましたが、 江戸川区は「区全体が均質に上がっている」のが最大の特徴。

その中で頭ひとつ抜けているのが平井（+26.8%）。 JR総武線で秋葉原まで11分。同じ総武線の新小岩や小岩より 秋葉原・錦糸町へのアクセスが良く、 坪単価でも区内2位の位置にいます。

小岩（+19.8%）はJR小岩駅前の再開発が進行中ですが、 5年変動率はまだ区平均並み。 再開発の効果が坪単価に本格反映されるのはこれからです。

江戸川区の地価推移｜26年分のデータで読むトレンド

ランキングで「今の価格」と「5年間の動き」を確認したところで、次は「この26年間で何が起きたのか」を見ていきます。

上のグラフは、江戸川区の区平均（25年分）と、4つの代表エリア（直近8年分）の 坪単価推移です。 西葛西（東西線・区内トップ）、平井（JR総武線・区内2位）、 葛西（東西線・安定型）、篠崎（新宿線末端・区内最安）を並べています。 江戸川区の特徴がひと目でわかるグラフです。

ポイント①：区平均は14年間下がり続けた。23区で最も長い停滞期

まず区平均（黒い太線）に注目してください。 2000年の坪115万円が、2005年に96万円まで下落。そこから2013年の99万円まで、 8年かけてわずか+3万円。14年間で-16万円、率にして-14%の下落です。 世田谷区（±0万）や練馬区（-13万）よりも落ち込みが大きかった。

もともと江戸川区は坪100万円前後の「実需100%」のエリアです。 投機的なマネーが入る余地がなく、リーマン前のミニバブルの恩恵もほとんどなかった。 2007年に113万円まで上がりますが、すぐに戻っています。 裏を返せば、バブルで膨らまなかった分、リーマン後の傷も浅かった。

2013年以降、ようやく回復に転じます。99万円から2025年の135万円へ、 12年で+36万円。特に2023年以降の加速が目立ちます。

ポイント②：4エリアがほぼ平行に動いている。これが江戸川区の最大の特徴

4本の線を見てください。世田谷区や練馬区のグラフでは、 エリアごとにバラバラの動きをしていました。 ところが江戸川区は違う。4本の線がほぼ平行に、同じ角度で上昇しています。

2018年→2025年の上昇額：西葛西+36万、平井+32万、葛西+32万、篠崎+24万。 トップとボトムの差がわずか12万円。 世田谷区では二子玉川+66万 vs 鎌田+12万で54万円の差がありました。 練馬区では練馬+41万 vs 大泉外縁+7万で34万円の差。 それに比べて江戸川区は全エリアが足並みを揃えて上昇している。

不動産の現場にいた実感として、これは 区内のどのエリアも同じ実需層に支えられていることの表れです。 投資家や富裕層が特定エリアの価格を吊り上げる構造がない。 だから均質に動く。

ポイント③：その中で平井だけが2024年以降に加速している

赤い線（西葛西）と緑の線（平井）に注目してください。 2018年時点で西葛西132万、平井113万。差は19万円でした。 2023年まではこの差をほぼ維持したまま平行に動いていた。

ところが2024年から平井の角度が変わります。 2024年に+7万、2025年に+10万。2年で+17万円の上昇は、 同期間の篠崎（+11万）を大きく上回り、西葛西（+18万）に肉薄しています。

平井はJR総武線で秋葉原11分。23区内のJR駅でこの利便性・この価格帯は かなり希少です。 東西線（西葛西）と総武線（平井）は都心方面へのアクセスが 同等でありながら、坪単価には差がある。 この2年間の平井の加速は、その差が縮まり始めた動きです。

結論：江戸川区は「区全体が均質に動く、実需の街」

グラフが示しているのは、江戸川区が「区全体が均質に動く、実需の街」 であるということです。 世田谷区や練馬区のように、特定エリアだけが突出したり取り残されたりする構造がない。 5年間の上昇率は、西葛西が+22.8%、 篠崎が+18.4%。全エリアが+15%以上で底上げされています。

これは土地を探す側にとっては良いニュースです。 「どのエリアを選んでも大きく外さない」。 だからこそ、路線と駅距離だけでなく、 商店街の充実度や学区、ハザードマップなど 「坪単価に表れない生活の質」で選ぶ余裕が生まれます。

江戸川区の割安エリアの見つけ方

江戸川区は全9エリアが坪120〜170万円台に収まっており、 23区の中では全体的に手が届きやすい価格帯です。

では「割安」はどこにあるのか。 江戸川区の場合、エリア間の絶対的な格差は小さいので、 「どの路線を選ぶか」「駅から何分か」で数百万円の差が生まれます。

ここでは、元不動産実務者の視点から、 「同じ生活圏で数百万円浮かせる」考え方を提案します。

「東西線の隣の路線」に住む、という戦略

江戸川区の坪単価は、「東西線かどうか」で大きく変わります。 西葛西（東西線）は坪172万円、 葛西（東西線）は坪161万円。 一方、都営新宿線に乗り換えると船堀（坪144万円）まで下がる。 路線が1本違うだけで、30坪の土地代が数百万円変わります。

船堀は、西葛西から都営新宿線で2駅。 路線が違うだけで、30坪の土地代が840万円安くなる。 この840万円は、建物のグレードを上げることも、 頭金を厚くして月々の返済を楽にすることもできる金額です。

船堀駅前にはタワーホール船堀があり、区役所の最寄り駅でもある。 日常の買い物はイオン系列の店舗やドラッグストアが駅前に揃っています。 「東西線じゃないと」という固定観念を外すだけで、 同じ江戸川区内でも選択肢が大きく広がります。

船堀（坪144万円）── 西葛西と同じ江戸川区で840万円安い

都営新宿線で新宿まで約30分。区役所の最寄り駅で、 タワーホール船堀の展望台からは区内を一望できます。 駅前にはイオンフードスタイルやコンビニが揃い、 日常の買い物には困りません。

不動産の現場では「船堀は西葛西に住みたいけど予算が合わない人の 受け皿になっている」とよく言われます。 実際、船堀から西葛西までは自転車で15分程度。 子どもの学校や買い物先として西葛西を利用しながら、 住まいは船堀、というファミリーは少なくありません。

エリア内の価格差は1.63倍で、 船堀2丁目（坪180万円・船堀5分）から 東小松川2丁目（坪110万円・船堀21分）まで。 駅徒歩10分以内が狙い目です。

平井（坪156万円）── 西葛西より480万円安く、秋葉原11分

平井はJR総武線の各停駅で、秋葉原まで11分、東京駅まで約17分。 「大手町に通勤するなら東西線」と思い込んでいる方は多いですが、 実は総武線→山手線乗り換えでも所要時間はほとんど変わりません。 にもかかわらず、坪単価は西葛西より480万円安い。

平井駅前には昔ながらの商店街が健在で、 荒川沿いには広い河川敷が広がっています。 「下町の空気感が好き」という人にはぴったりのエリアです。

5年変動率+26.8%は区内トップ。 エリア内格差は1.32倍と比較的小さく、 どの丁目を選んでもハズレが少ない安定感があります。

篠崎（坪122万円）── 瑞江の隣で570万円安い

篠崎は都営新宿線の終点から1つ手前の駅です。 「新宿線の末端」というだけで坪単価が下がりますが、 瑞江（1駅隣）との実際の生活利便性の差はほとんどありません。 新宿まで35分。瑞江と比べて所要時間は2分しか変わらない。

篠崎駅前には篠崎公園があり、江戸川の河川敷も近い。 緑の多い環境で子育てしたいファミリー層には魅力的なエリアです。

エリア内格差は1.62倍で、 篠崎町2丁目（坪155万円）と 鹿骨1丁目（坪96万円）で差がありますが、 駅徒歩10分以内なら坪130万円前後で安定しています。

まとめ｜江戸川区の坪単価で覚えておくべき3つの数字

江戸川区の最大の特徴は、「区全体が均質に動く実需の街」であることです。 世田谷区や練馬区のように、特定エリアだけが突出したり取り残されたりしない。 全9エリアが5年で+15%以上上昇しており、 「どのエリアを選んでも大きく外さない」安心感があります。

その中で差をつけるなら、「路線の選び方」が鍵です。 東西線にこだわらず、都営新宿線やJR総武線まで視野を広げれば、 同じ江戸川区内で数百万円の差が生まれる。 その差額を建物のグレードや頭金に回す。これが江戸川区の賢い土地選びです。

これから江戸川区で土地を探す方へ

気になるエリアが見つかったら、個別記事で丁目レベルの詳細データを確認してください。

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