江戸川区で標準的な30坪の土地を買うには、平均で約4,107万円が必要です。
「23区にしては安いじゃないか」と思った方、半分正解で半分不正解です。
江戸川区の土地は、エリアによって6.8倍の価格差があります。
最も高いエリア：西葛西6丁目（坪664万円）
最も安いエリア：下篠崎町（坪97万円）
坪97万円台は、埼玉の川口や千葉の市川と変わらない水準です。同じ「江戸川区」の住所で、です。
この記事では、国土交通省の地価公示データ26年分を独自に分析し、「江戸川区のどこが高くて、どこが狙い目なのか」を数字で明らかにします。
東京23区全体のランキングと注文住宅の総額シミュレーションはこちら：
東京23区の坪単価ランキング【2026年】区内の格差と注文住宅の総額まで解説
江戸川区 坪単価ランキング｜高い順TOP10
まずは、検索でここに来た方が一番知りたいであろうランキングから。
江戸川区 坪単価ランキングTOP10
※駅距離は直線距離の目安です（徒歩換算：80m ≒ 1分）。
1位：西葛西6丁目（坪664万円）
西葛西駅の目の前です。ここは住宅地というよりも、マンションと商業ビルが並ぶ駅前商業地の顔を持っています。坪664万円は戸建て用地として検討する価格帯ではありません。
注目すべきは、2位の平井5丁目（坪436万円）との間に228万円もの断崖がある点。1位は別格として、実質的な「住宅地の天井」は平井・小岩の駅前エリアで370～440万円あたり。ここが江戸川区の住宅地としてのブランド上限です。
江戸川区のランキングで見えてくること
ランキング上位には2つのパターンがあります。
ひとつはJR総武線沿線の駅前。平井、小岩は都心アクセスの強さと再開発の期待が地価を押し上げています。小岩駅では南北で大規模な再開発が進行中で、北口には地上30階建てのパークシティ小岩 ザ タワー（2027年竣工予定）、南口にもプラウドタワー小岩フロント（2026年竣工予定）が建設中。駅前の風景がまるごと変わりつつあります。
もうひとつは東京メトロ東西線の葛西・西葛西エリア。東西線は大手町・日本橋に一本で出られる路線で、都心勤務のファミリー層に根強い人気があります。6位の東葛西6丁目から10位の中葛西5丁目まで、葛西エリアが4つもランクインしているのがその証拠です。
値上がり率ランキングTOP10
「今の価格」だけでなく「これからどう動くか」を知りたい方は、こちらの値上がり率ランキングも確認してください。
江戸川区 値上がり率ランキングTOP10
※駅距離は直線距離の目安です（徒歩換算：80m ≒ 1分）。
1位：船堀2丁目（+89.1%）
26年間で地価がほぼ倍になっています。船堀は都営新宿線の急行停車駅で、駅前にはタワーホール船堀という区の複合施設があり、区内では「プチ中心地」のような存在。坪237万円と、絶対額では上位10に入るレベルですが、この値上がりの勢いは特筆に値します。
もうひとつ注目は3位の臨海町3丁目（+68.1%）。葛西臨海公園駅から徒歩15分とアクセスは良くないのに、坪153万円で68%の上昇。湾岸エリア全体の地価上昇に引っ張られた形ですが、「駅遠でも上がる場所は上がる」ことを示すデータです。
江戸川区の地価推移｜26年分のデータで読むトレンド
ランキングで「今の価格」を確認したところで、次は「この26年間で何が起きたのか」を見ていきます。
上のグラフは、今回注目する3エリアと江戸川区平均の坪単価推移です。
ポイント①：2005年に全エリアが底を打った
グラフを見ると、2000年から2005年にかけて全エリアが下落し、そこを底に反転しています。この時期はバブル崩壊後の長期低迷期の最終局面。江戸川区も例外ではありませんでした。
2005年の底値は、中央・松島が坪95万円、篠崎が坪84万円、平井が坪101万円。ここから現在の水準まで回復するのに20年かかっています。
ポイント②：リーマンショックの「山」と「谷」がくっきり見える
2007～2008年にかけて、一度グッと上昇してから急落しているのが分かります。特に平井（オレンジの線）は坪120万円まで上昇してから107万円まで急落。江戸川区の住宅地でも、リーマンショックの影響はしっかり出ていました。
ただし、その後の回復も早い。2012年頃には下落前の水準に戻り、そこからは安定的に上昇しています。投機的な買いではなく、「実際に住む人」が支えている実需エリアだからこその底堅さです。
ポイント③：2020年以降、上昇カーブが急角度に
コロナ禍以降の動きに注目してください。それまで緩やかだった上昇が、明らかに加速しています。特に平井は坪126万円（2020年）から149万円（2025年）へ、5年で18%の上昇。中央・松島も114万円から133万円へと急伸しています。
この加速の背景には、小岩駅の大規模再開発、金利環境、そして区独自の「乳児養育手当」などに代表される手厚い子育て支援策が重なっています。
結論：「下がるのを待つ」のは現実的か？
26年分のグラフが示しているのは、「下がっても戻る。そして前の高値を超えていく」というパターンです。リーマンショックという世界的な金融危機でも、回復に5年かからなかった。
もちろん、今後の金利上昇や人口減少のリスクはあります。ただ、江戸川区は23区の中でも若い世代の転入が多いエリアです。「待てば下がる」と考えて3年待った場合、その間の家賃支出と金利上昇を考えると、トータルではマイナスになる可能性のほうが高い。
元業界人が選ぶ｜江戸川区の注目エリア3選
ランキングは「高い順」「値上がり順」で並べただけです。
でも、安い＝お得、とは限らないし、高い＝住みやすい、でもない。
ここからは、26年分のデータと業界経験を踏まえて、「価格に対して得られるものが大きい」注目エリアを3つ選びました。
注目① 中央・松島（新小岩生活圏）──「JR快速で東京駅14分、区内屈指のバランス型」
坪単価は133万円で、区の平均（136万円）とほぼ同じ。でも、このエリアの生活圏の中心は新小岩駅です。
データが語ること
グラフの青い線を見てください。中央・松島は26年間で+14.0%と、上昇率では区平均（+25.6%）を下回っています。これは「まだ割安に放置されている」と読むこともできます。
新小岩駅は葛飾区の駅ですが、総武線快速が停まるため東京駅まで14分、品川駅まで24分。この交通利便性は、区内の東西線沿線（葛西・西葛西）と同等以上です。にもかかわらず、葛西エリアの坪185～247万円に対して、中央・松島は133万円。差額は50万円以上あります。
エリア内の価格差は1.5倍で、松島4丁目（坪160万円）が最も高く、中央3丁目（坪110万円）が最も安い。松島4丁目は新小岩駅から徒歩圏内で、新小岩ルミエール商店街（全長420m、約140店舗のアーケード商店街）も日常使いできる距離です。
私の見方
新小岩と聞くと「治安が不安」「駅前がごちゃごちゃしている」というイメージで最初から候補から外す方が多いのですが、実は一番損をしているかもしれません。
駅から少し歩いて「中央・松島」の住宅街に入ってみてください。驚くほど静かで、特に松島3丁目・4丁目あたりは、江戸川区内でも道路幅が5メートル以上と広く、すっきりした区画が多いんです。
さらに、全長400メートル超の「ルミエール商店街」が生活圏なのは大きな武器です。雨の日も濡れずに買い物ができ、物価も安い。総武線快速で東京駅まで14分という利便性と、この「生活コストの低さ」が両立している場所は、江戸川区内では他に類を見ないバランスの良さです。「ブランド名より実利」という賢い共働き世帯には、ここが一番の狙い目です。
注目② 篠崎（都営新宿線）──「坪116万円で23区アドレス、広さを買うならここ」
江戸川区で「広い土地を、23区の住所で手に入れたい」人にとって、篠崎は最有力候補です。
データが語ること
30坪で約3,500万円。これは23区内としては破格です。隣の平井エリア（坪149万円、30坪4,476万円）と比べると、同じ30坪で約1,000万円安い。この1,000万円は建物に回せます。
都営新宿線で新宿まで直通約36分。隣の本八幡駅が始発なので、朝のラッシュ時でも1本待てば座れる可能性が高いのは通勤者には大きなメリットです。
一方で、上昇率は+12.4%と区内では低め。グラフの緑の線（篠崎）は他の2エリアより一段低い位置を推移しています。これは「出遅れている」とも読めるし、「天井が低い」とも読める。正直、両方の可能性があります。
篠崎町2丁目（坪146万円）と下篠崎町（坪97万円）で1.5倍の差がありますが、この差は「駅からの距離」でほぼ説明がつきます。駅から離れるほど、江戸川の河川敷に近づき、のどかな住宅街が広がります。
ネガティブ情報も書いておきます。篠崎は江戸川と荒川に挟まれた低地で、ハザードマップ上の浸水想定区域に入る場所が多い。江戸川区はスーパー堤防の整備や篠崎公園の高台化を進めていますが、水害リスクは認識した上で検討すべきです。
私の見方
篠崎はとにかく「安くて広い」のが魅力です。他のエリアで20坪の極小地しか買えない予算でも、ここなら30坪以上の庭付き一戸建てが現実になります。
ただ、正直に言えばハザードマップ上での浸水リスクは避けられません。でも、だからこそ価格が抑えられているという側面もあります。
ここを買うなら、浮いた土地代の100万〜200万円を「安心」に投資してください。具体的には、1階の床を通常より高く作る「高床式」にしたり、重要な家電を2階に配置するなどの工夫です。命に関わるような急激な増水は考えにくい地域ですが、「万が一浸水しても、家財のダメージを最小限に抑えられる家」を建てる。そう割り切れる人にとって、この広さと23区アドレスは最高のコスパになります。
注目③ 平井（JR総武線）──「再開発で変わりつつある、区内の成長株」
3エリアの中で最も坪単価が高く、最も値上がり率が大きいのが平井です。
データが語ること
平井のグラフ（オレンジの線）は、2020年以降の上昇が最も急です。坪126万円（2020年）→ 149万円（2025年）で、5年間の上昇率は約18%。区平均を大きく上回るペースで伸びています。
注目すべきはエリア内の価格差がわずか1.2倍という数字。平井2丁目（坪160万円）と平井7丁目（坪128万円）の差が小さいということは、「どの丁目を選んでも大きくハズレない」ことを意味します。
平井5丁目では駅前再開発が進行中で、プラウドタワー平井が2024年11月に竣工。駅前の風景が変わり始めています。再開発による「街の格上げ」効果が、周辺の住宅地にも波及している最中です。
私の見方
地価の上昇率では船堀などが目立ちますが、数字以上に「街の印象」が大きく変わったのが平井です。以前は「総武線の地味な駅」の代名詞でしたが、駅前の再開発タワーが完成し、街全体の雰囲気が一気に明るくなりました。
お隣の亀戸や錦糸町に住みたかったファミリー層が、あちらの価格が高騰しすぎたために平井に流れてきているのが現状です。一駅分しか変わらないのに、土地代は数千万円単位で安くなるメリットがあります。
ただし、注意点もあります。平井の住宅街は、昔ながらの細い道や「旗竿地（道路から細い通路を通って奥にある土地）」が多いんです。もし相場より明らかに安い物件が出てきたら、少し警戒が必要です。そういった土地は、クレーン車が入らず建築費が跳ね上がったり、車の出し入れに苦労したりすることもあります。ここは「駅からの距離」だけでなく、必ず「現地まで工事車両や自家用車がスムーズに入れるか」を確認してから決めてください。
3エリア比較表
江戸川区で家を建てる｜予算別おすすめルート
ここまでのデータを踏まえて、「じゃあ実際にどう動くか」を予算別に整理します。
ルート①：土地予算3,000～3,500万円 →「広さを買う」
篠崎エリアなら、30坪の土地が3,500万円以下で手に入ります。下篠崎町や篠崎町5～6丁目あたりなら、坪100万円前後の区画も出てきます。
建物に2,500万円かけられれば、総額6,000万円台で30坪超の注文住宅が現実的。23区内で「庭付き一戸建て」を狙うなら、江戸川区の東側エリアが最後の砦です。
ただし、駅からは徒歩15～20分圏になります。バス便を前提にした生活設計が必要です。
ルート②：土地予算4,000～4,500万円 →「駅距離とバランスを買う」
中央・松島エリアか平井エリアが候補になります。
中央・松島なら30坪で約4,000万円。新小岩駅の快速利便を活かして、通勤時間と生活利便のバランスが取れます。
平井なら30坪で約4,500万円。JR総武線で秋葉原まで約15分、再開発の恩恵も期待できます。
建物と合わせた総額は7,000～8,000万円。住宅ローンの借入額としてはそれなりの規模ですが、世帯年収800万円以上であれば無理のない範囲です。
迷ったら
正直に言うと、江戸川区の土地は「迷っている間に売れる」ことが増えています。特に中央・松島や平井の駅徒歩10分以内は、出た瞬間に問い合わせが殺到する。
「自分の予算でどのエリアが現実的か」を把握しておくだけで、良い土地が出たときの判断スピードが変わります。不動産会社に相談するにしても、「篠崎で30坪、坪100万円台」のように条件を具体的に伝えられるだけで、紹介される物件の質が格段に上がります。
業界にいた立場から1つだけ言わせてもらうと、「良い土地を紹介してほしい」とだけ伝えても、不動産会社は動きにくい。条件を数字で具体化しておくことが、土地探しの一番のコツです。
まだ具体的なハウスメーカーが決まっていない方は、複数社の提案を比較できる一括見積もりサービスを使うと、予算感と建物のイメージが同時に掴めます。
江戸川エリアの中古戸建てを条件指定で探す
岡本のような流通量が限られるエリアでは、希望条件を登録しておくと新着物件が出たときにすぐ確認できます。物件探し・リノベ設計・施工・ローンまで一社完結なので、窓口がバラバラにならず全体の資金計画が見えやすくなります。
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まとめ｜江戸川区の坪単価、3つの数字だけ覚えてください
坪136万円（区平均）、6.8倍（区内の価格差）、+25.6%（26年間の上昇率）。
この3つの数字が示しているのは、「江戸川区は23区の中では手が届きやすい。でも、エリア選びで結果が大きく変わる」ということです。
ランキングの数字だけで判断せず、実際に街を歩いてみてください。数字には表れない「道路の広さ」「商店街の活気」「駅前の空気感」が、10年後の満足度を決めます。
東京23区全体のランキングと注文住宅の総額シミュレーションはこちら：
東京23区の坪単価ランキング【2026年】区内の格差と注文住宅の総額まで解説
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