足立区 坪単価ランキング【2026年】平均128万円｜全10エリアの地価と上昇率を比較

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足立区の坪単価は平均128万円。
ただしエリアによって2.7倍の価格差があります（坪84万〜228万円）。国土交通省の地価公示データ26年分・69地点を10エリアに整理しました。

東京23区全体のランキングと注文住宅の総額シミュレーションはこちら：
東京23区の坪単価ランキング

足立区 全10エリア坪単価ランキング

※「土地目安」は、各エリアの用途地域と実際に流通している区画面積をもとに算出しています。駅近の商業地寄りのエリアは25坪前後、第一種低層住居専用地域が中心のエリアは30～40坪で計算しています。

足立区のランキングで見えてくること

一覧を眺めると、足立区の地価は「どの路線の沿線か」で明暗がはっきり分かれます。

坪130万円以上の「千代田線ゾーン」（1位〜3位）。綾瀬、北千住、北綾瀬。東京メトロ千代田線の沿線が上位を独占しています。 大手町・表参道に乗り換えなしで行ける都心直通の威力が、 そのまま坪単価に反映されている形です。 北千住は坪203万円で、 5路線が乗り入れるターミナル駅としての底力を見せています。 綾瀬は坪228万円ですが、 千代田線始発駅のメリットに加え、2025年新設の調査地点（準住居・坪337万円）が 平均を押し上げている点に注意してください。 実際に戸建て用地を探す場合、綾瀬の相場感は坪170〜200万円前後です。

坪115〜130万円の「東武・TXゾーン」（4位〜7位）。東和・中川、竹ノ塚、青井・六町、梅島・西新井。 東武スカイツリーラインとつくばエクスプレスの沿線が足立区の「標準」ゾーンです。 坪120万円前後で30坪の土地が3,600万円台。23区内で一軒家を建てたい ファミリー層にとって、最も現実的な選択肢が揃うゾーンです。 竹ノ塚は東武伊勢崎線の高架化事業が完了し、踏切渋滞が解消。 坪127万円はこれからの再評価が期待されるエリアです。

坪115万円未満の「ライナー・バスゾーン」（8位〜10位）。江北・鹿浜、舎人、花畑。日暮里・舎人ライナーの沿線とバスエリアです。 舎人は坪100万円、花畑は坪84万円。 同じ区北部でも「鉄道駅があるかどうか」で価格に差がついています。 花畑は最寄駅が八潮や谷塚（埼玉県）で、バスが主な交通手段。 23区内で最も安い価格帯のひとつですが、安いには安いなりの理由があります。

エリア内格差にも注目してください。 北千住は1.25倍、綾瀬は2.53倍、梅島・西新井は1.51倍。足立区の格差は2.7倍で、23区の中でも大きい部類です。 北千住（坪203万円）と花畑（坪84万円）は 同じ「足立区」でありながら別の市場。 「足立区の相場」を鵜呑みにせず、エリアごとの数字を見ることが大切です。

足立区 値上がりエリアTOP10（5年変動率）

「今の価格」だけでなく「この5年でどう動いたか」を知りたい方は、こちらの値上がり率ランキングも確認してください。

足立区の値上がりランキングで見えてくること

トップの北千住（+33.4%）は区内で突出した上昇率です。 5路線乗り入れ（JR常磐線・千代田線・日比谷線・東武・TX）のターミナル駅に加え、 東京電機大学や東京藝術大学の移転・新設が街の空気を変えました。 不動産の現場では「北千住は足立区というより、上野・浅草の延長で見る客が増えた」 という声があります。

注目すべきは舎人（+21.7%）と 江北・鹿浜（+22.9%）。 日暮里・舎人ライナーの沿線です。2008年の開業から15年以上が経ち、 「新線沿線」としてようやく市場に認知され始めた。 同じ区北部でもバスエリアの花畑（+13.9%）との差が開いており、 「鉄道が通っているかどうか」が坪単価に直結する構造がはっきり見えます。

青井・六町（+12.3%）はTX沿線ですが、 5年変動率は区内で低い方です。TXの開業効果はすでに織り込み済みで、 ここからの上昇は沿線開発の進捗次第でしょう。

足立区の地価推移｜26年分のデータで読むトレンド

ランキングで「今の価格」と「5年間の動き」を確認したところで、次は「この26年間で何が起きたのか」を見ていきます。

上のグラフは、足立区の区平均（25年分）と、4つの代表エリア（直近8年分）の 坪単価推移です。 北千住（5路線ターミナル）、梅島・西新井（東武沿線の標準）、 舎人（ライナー沿線）、花畑（バスエリア）を並べると、 足立区の中に「複数の市場」が存在していることがわかります。

ポイント①：区平均は回復に20年かかった。23区で最も長い停滞

まず区平均（黒い太線）に注目してください。 2000年の坪93万円が、2005年に77万円まで下落。率にして-17%です。 そこから2013年の86万円まで8年で+9万円、2018年に94万円でようやく 2000年の93万円に戻りました。回復に18年。

2020年に102万円で100万円を突破。ここがひとつの節目です。 2020年以降は年+4万円ペースで上昇し、2025年に122万円。 世田谷区（年+6万）や杉並区（年+8万）に比べると控えめですが、 足立区にとっては「初めて経験する持続的な上昇局面」です。

ポイント②：北千住だけが2023年以降に異次元の加速をしている

赤い線（北千住）を見てください。 2018年の145万円から2022年の158万円まで4年で+13万円。年+3万ペースでした。 ところが2023年から角度が変わります。 2023年+9万、2024年+11万、2025年+13万。3年で+33万円。 加速前の4年分（+13万）を1年で超える勢いです。

北千住は5路線が乗り入れるターミナルですが、かつては「飲み屋街」のイメージが強かった。 2012年の東京電機大学移転を皮切りに、若い世代の流入が加速しました。 不動産の現場では「北千住で探してほしい」という問い合わせが、 ここ2〜3年で体感2倍になったという話を聞きます。 坪203万円は、もはや足立区の価格ではなく「城東エリアの人気駅」の価格です。

一方、梅島・西新井（青い線）は92万→117万で+25万。 北千住と同じ東武沿線ですが、年+3〜4万の安定ペース。 「区の標準」として淡々と上がっている印象です。

ポイント③：舎人は7年で+24万。花畑との差が「鉄道の有無」を証明している

緑の線（舎人）と灰色の線（花畑）を比べてください。 2018年時点で舎人80万、花畑68万。差は12万円でした。 2025年は舎人104万、花畑82万。差は22万円に広がっています。

舎人と花畑は地理的に隣接する区北部のエリアです。 違いはただ一つ、「日暮里・舎人ライナーの駅があるかどうか」。 舎人はライナーで日暮里まで20分。花畑は八潮駅（TX）や谷塚駅（東武）まで バスで15〜20分。たったこれだけの差で、7年間の上昇額が 舎人+24万 vs 花畑+14万と10万円の差になった。

2025年の前年比で見ても、舎人+7万に対して花畑+4万。 「鉄道駅がある」ことの価値は、年々大きくなっています。

結論：「足立区の平均」では語れない

グラフが示しているのは、足立区の中に「複数の市場」が存在するということです。 5年間で北千住は+33.4%、 花畑は+13.9%。 同じ足立区でありながら、上昇率に倍以上の開きがある。

北千住は「足立区」ではなく「北千住」として見る客が増えている。 一方、花畑は23区で最も安い価格帯のまま。 「足立区の平均+20.8%」は、 どちらの住民にとっても実感と合いません。

土地を買う方も、すでに持っている方も、 「足立区」ではなく「自分のエリア」の数字を見てください。

足立区の割安エリアの見つけ方

足立区は区内の多くのエリアが坪100〜130万円台で、 23区の中では全体的に手が届きやすい価格帯です。

では「割安」はどこにあるのか。 北千住（坪203万円）は別格として、 それ以外のエリアにも「価格と実力のギャップ」が隠れています。

ここでは、元不動産実務者の視点から、 「北千住の隣で数百万円得する」考え方を提案します。

「北千住の隣」に住む、という戦略

足立区の坪単価は、「北千住かどうか」で大きく変わります。 北千住は坪203万円。 一方、千代田線で2駅先の北綾瀬は坪135万円。 東武で1駅隣の梅島・西新井は坪120万円。 「北千住の隣」に住むだけで、30坪の土地代が1,000万円以上変わります。

北綾瀬は、千代田線の延伸区間の駅です。 北千住から2駅、大手町まで乗り換えなしで約30分。 2019年のダイヤ改正で直通運転が始まり、利便性が大幅に向上しました。 にもかかわらず、30坪の土地代は北千住より2,040万円安い。

北綾瀬駅前にはイトーヨーカドーがあり、日常の買い物には困りません。 しょうぶ沼公園も近く、子育て環境としても整っている。 「千代田線沿線で大手町直通」という条件を満たしながら 2,040万円安くなるのは、 冷静に考えると合理的とは言い切れません。

北綾瀬（坪135万円）── 北千住の2駅先で2,040万円安い

千代田線の延伸区間で、大手町まで直通約30分。 2019年から始発の直通列車が増え、座って通勤できる可能性もある。 駅前にはイトーヨーカドー、しょうぶ沼公園、東綾瀬公園と ファミリー向けの施設が揃っています。

坪135万円は北千住の7割以下。 5年変動率は+23.6%と堅調で、 千代田線直通の恩恵がじわじわ効いています。 エリア内格差は1.23倍と小さく、 どの丁目を選んでも大きくハズレない安定感があります。

梅島・西新井（坪120万円）── 北千住の隣で2,490万円安い

東武スカイツリーラインで北千住から1〜2駅。 梅島・西新井は足立区の「ど真ん中」で、 区役所（足立区役所は梅島寄り）にも近い生活の中心地です。

西新井駅前にはアリオ西新井があり、映画館からスーパーまで揃う。 坪120万円で30坪なら 3,600万円台で23区の土地が手に入る。 北千住ほどの華やかさはありませんが、 「普通の暮らしをちゃんと支えてくれる」堅実なエリアです。

エリア内格差は1.51倍で、 中央本町1丁目（坪147万円）から 足立2丁目（坪97万円）まで。 梅島駅・西新井駅の徒歩10分以内が狙い目です。

舎人（坪100万円）── ライナーで日暮里20分、300万円安い

日暮里・舎人ライナーで日暮里まで約20分。 2008年の開業から15年以上が経ち、沿線の街がようやく成熟してきました。 舎人公園駅前には舎人公園（約63万㎡）が広がり、 光が丘公園と並ぶ足立区の緑の拠点です。

坪100万円は23区内ではかなり安い部類ですが、 5年変動率+21.7%は区平均を上回っています。 同じ区北部の花畑（坪84万円）がバス便依存なのに対し、 舎人はライナーの駅がある。 この「鉄道の有無」が7年で10万円の差（舎人+24万 vs 花畑+14万）を生んでいます。

まとめ｜足立区の坪単価で覚えておくべき3つの数字

足立区は「北千住」と「それ以外」で全く異なる市場が共存する区です。 北千住の坪203万円はもはや足立区の価格ではなく、 城東エリアの人気駅としての価格。 一方、梅島・西新井の坪120万円前後のゾーンは、 23区内で一軒家を建てたいファミリー層にとって最も現実的な選択肢のひとつです。

そして足立区の土地選びで最も差がつくのは、 「どの路線の沿線か」「鉄道駅が徒歩圏にあるか」の2点。 舎人ライナーの沿線と花畑のバスエリアで、わずか数キロの距離で 坪単価に20万円の差がつく。この構造を知っているかどうかで、 同じ予算でも全く違う立地を手に入れることができます。

これから足立区で土地を探す方へ

気になるエリアが見つかったら、個別記事で丁目レベルの詳細データを確認してください。

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