梅島・西新井の坪単価は120万円｜東武で北千住1〜2駅——16地点・格差1.51倍の内部構造【2026年】

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足立区梅島・西新井エリアの坪単価は平均120万円。 25坪で約3,000万円です。

東武スカイツリーライン（伊勢崎線）の五反野・梅島・西新井、 大師線の大師前、千代田線直通の小菅が最寄り駅。 北千住から東武で1〜2駅のエリアです。 足立区10エリア中7位。

北千住（坪203万円）と比べると 坪83万円の差。 25坪で2,075万円安い。 北千住から東武で1〜2駅離れるだけでこの差がつきます。

格差倍率は1.51倍。 16地点は足立区最多のエリアです。

国土交通省の地価公示データ・16地点を分析しました。

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梅島・西新井の丁目別坪単価一覧

※坪単価は国土交通省の地価公示（2026年）ベース。25坪目安は各丁目の坪単価×25坪で算出。

丁目別データで見えてくること

16地点に5駅が対応する大規模なエリアです。 坪帯は97〜147万円と幅広く、 駅ごと・用途地域ごとに価格が異なります。

最高値の中央本町1丁目（坪147万円）は 梅島駅から徒歩12分の準工。駅遠ですが 26年+54.1%とエリア内トップの長期上昇率。 梅島1丁目（坪145万円）は 梅島駅から徒歩4分の1住居で、 駅近×住居系の王道パターンです。

五反野駅圏（弘道1・西綾瀬2）は坪125〜132万円。 五反野は北千住の1駅隣で、 梅島・西新井エリアの中では北千住に最も近い地点です。

最安の足立2丁目（坪97万円）は 小菅駅から徒歩7分の準工。 26年+10.0%は低迷。 西新井本町1丁目（坪109万円）は 5年+0.0%——横ばいの地点もあり、 16地点の中に温度差があるエリアです。

梅島・西新井の地価推移｜29.2%の26年間

上のグラフは足立区の区平均と梅島・西新井エリアの坪単価推移です。 区平均をやや下回って推移しています。

ポイント①：直近5年で+20.2%——区平均並み

5年変動率+20.2%は区内では中位。 16地点のうち14地点が+15%超で上昇していますが、 西新井本町1丁目が+0.0%と横ばいで 足を引っ張っています。

ポイント②：北千住から1〜2駅という立地の再評価

北千住の坪単価が203万円まで上昇する中、 1〜2駅先の梅島・西新井は坪120万円。 「北千住の予算が出ない層」の受け皿として、 実需の流入が続いています。

隣接エリアとの坪単価比較

梅島・西新井の隣接エリアは北千住・綾瀬・竹ノ塚・江北の4つ。 東武線の上り方面（北千住・綾瀬）は高く、 下り方面（竹ノ塚）と北側（江北）は安い。 東武沿線の中間地帯です。

※各エリアの想定坪数は用途地域と実際の流通面積に基づく。差額は「相手の土地目安 − 梅島・西新井の土地目安」。

北千住との比較

北千住（坪203万円）は 坪83万円高い。 25坪で2,075万円の差。 北千住はJR・千代田線・日比谷線・TX・東武の5路線ターミナル。 梅島・西新井は東武1路線（五反野の千代田線直通を除く）。 この路線数の差が坪83万円です。

綾瀬との比較

綾瀬（坪228万円）は 坪108万円高い。 千代田線の始発駅というプレミアムで、 東武沿線の梅島・西新井を大きく上回っています。

竹ノ塚との比較

竹ノ塚（坪127万円）は 坪7万円高い。 25坪で175万円の差。 東武で1駅下り方面ですが、竹ノ塚の方がやや高い。 高架化事業の期待が効いている可能性があります。

江北・鹿浜との比較

江北・鹿浜（坪110万円）は 坪10万円安い。 舎人ライナー沿線で、typical_tsuboが30坪と大きいため 総額では300万円と逆転します。

まとめ｜梅島・西新井の土地で覚えておくべき数字

坪120万円、1.51倍の格差、+20.2%の上昇率。 足立区10エリア中7位。

東武スカイツリーラインで北千住から1〜2駅。 16地点の大規模エリアで、 坪97万円から147万円まで幅があります。 北千住との差2,075万円は 「5路線ターミナル vs 東武1路線」の差。 北千住の予算が出ない場合に、 1〜2駅ずらすだけで3,000万円で土地が買えます。

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