椎名町・北池袋の坪単価は238万円｜格差1.11倍の超安定——池袋の隣で25坪5,950万円【2026年】

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豊島区椎名町・北池袋エリアの坪単価は平均238万円。 25坪で約5,950万円です。

西武池袋線の椎名町・東長崎、東武東上線の北池袋、 都営三田線の西巣鴨が最寄り駅。 豊島区4エリア中4位。 区内最安のエリアです。

格差倍率は1.11倍。 南長崎2丁目（坪249万円）と南長崎6丁目（坪224万円）の差は 坪25万円しかない。豊島区で最も均質なエリアです。 全7地点が第一種中高層住居専用地域（1中専）—— 用途地域まで完全に統一されています。

国土交通省の地価公示データ・7地点を分析しました。

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椎名町・北池袋の丁目別坪単価一覧

※坪単価は国土交通省の地価公示（2026年）ベース。25坪目安は各丁目の坪単価×25坪で算出。

丁目別データで見えてくること

全7地点が1中専。用途地域が完全に統一されたエリアは 豊島区でここだけです。 坪224〜249万円の帯に全地点が収まり、 「どこを選んでも同じ」に近い構造です。

最高値の南長崎2丁目（坪249万円）は 椎名町駅から徒歩8分。 最安の南長崎6丁目（坪224万円）は 東長崎駅から徒歩4分。 駅近の方が安い——この逆転は、 椎名町が池袋に1駅近い分だけ評価が高いためです。

駒込7丁目（坪243万円）は 駒込駅から徒歩11分。住所は「駒込」ですが駅から離れており、 駒込・目白エリア（坪410万円）ではなく このエリアに分類されています。 「駒込」のアドレスを坪243万円で買える—— これは椎名町・北池袋エリアならではの選択肢です。

5年変動率は+36.9%。 全地点が+28%超で、特に上池袋3丁目と池袋本町4丁目が +42.0%と高い。 池袋ターミナルの1駅圏という立地の再評価が進んでいます。

椎名町・北池袋の地価推移｜57.0%の26年間

上のグラフは豊島区の区平均と椎名町・北池袋エリアの坪単価推移です。 区平均の下を推移していますが、差が縮小傾向です。

ポイント①：直近5年で+36.9%——豊島区全体の上昇に乗る

5年変動率+36.9%は区内では最も低いものの、 23区全体で見れば高い水準です。 豊島区は全4エリアが+36%超と、 区全体がホットマーケットです。

ポイント②：26年で+57.0%——長期でもしっかり上昇

26年変動率+57.0%。 池袋本町4丁目（+57.8%）、 長崎3丁目（+65.4%）と 池袋の隣接エリアとしての評価が定着してきています。

隣接エリアとの坪単価比較

椎名町・北池袋の隣接エリアは 駒込・目白、大塚・雑司が谷、要町・千川の3つ。 豊島区は4エリアしかないため、残りすべてが隣接です。

※各エリアの想定坪数は用途地域と実際の流通面積に基づく。差額は「相手の土地目安 − 椎名町・北池袋の土地目安」。

駒込・目白との比較

駒込・目白（坪410万円）は 坪172万円高い。 25坪（椎名町）と30坪（駒込・目白）で 6,350万円の差です。 JR山手線の駒込・目白に1低専の高級住宅地—— 坪172万円の差は 山手線＋1低専の二重プレミアムです。

大塚・雑司が谷との比較

大塚・雑司が谷（坪292万円）は 坪54万円高い。 ただしtypical_tsuboが20坪と小さいため、 総額では110万円—— 椎名町の方がわずかに高い。 坪単価では大塚が上なのに総額では逆転する—— 「坪単価×面積」で比べないと見誤るケースです。

要町・千川との比較

要町・千川（坪269万円）は 坪31万円高い。 25坪で775万円の差。 要町・千川は有楽町線で池袋1駅という交通力と 1低専が2地点ある用途地域の差が効いています。

まとめ｜椎名町・北池袋の土地で覚えておくべき数字

坪238万円、1.11倍の格差、+36.9%の上昇率。 豊島区4エリア中4位。

全7地点が1中専、格差1.11倍の超均質型。 池袋ターミナルの1駅圏で、 坪238万円は豊島区では最安ですが 23区全体では決して低くない水準です。

駒込・目白との差6,350万円は 「山手線＋1低専」のプレミアムとの差。 その差額で同じ豊島区アドレスの均質な住宅地が手に入る—— 椎名町・北池袋はそういうポジションのエリアです。

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