南千住の坪単価は205万円｜汐入の坪278万と南千住3丁目の坪169万——TX再開発が生んだ二極構造【2026年】

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荒川区南千住エリアの坪単価は平均205万円。 25坪で約5,125万円です。

南千住駅はJR常磐線・東京メトロ日比谷線・ つくばエクスプレス（TX）の3路線が利用可能。 荒川区4エリア中2位。

格差倍率は1.64倍。 南千住8丁目（坪278万円）と南千住3丁目（坪169万円）—— たった4地点で坪109万円の差が開きます。 TX開業（2005年）に伴う汐入地区の再開発が 1つの丁目だけを別次元の価格帯に押し上げた 「二極構造」のエリアです。

国土交通省の地価公示データ・4地点を分析しました。

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南千住の丁目別坪単価一覧

※坪単価は国土交通省の地価公示（2026年）ベース。25坪目安は各丁目の坪単価×25坪で算出。

丁目別データで見えてくること

南千住8丁目（坪278万円）は 南千住駅から徒歩11分、1住居。 TX開業（2005年）に伴う汐入地区の大規模再開発で 誕生した新興住宅地です。 26年で+94.9%——坪単価がほぼ倍増。 5年でも+37.8%と加速が続いています。 坪278万円は日暮里の平均（坪266万円）を上回り、 荒川区全体のトップクラスです。

一方、残りの3地点は坪169〜200万円。 南千住7丁目（坪200万円）は 南千住駅から徒歩2分の駅近ですが準工で、 汐入とは坪78万円の差。 南千住3丁目（坪169万円）は 徒歩17分の準工で、町屋・荒川エリアとほぼ同水準。

「南千住8丁目を除いた平均は坪181万円」—— 汐入を含むか除くかで、このエリアの性格は まったく異なって見えます。 南千住で土地を探すなら、 「汐入か、それ以外か」がまず最初の判断です。

南千住の地価推移｜60.5%の26年間

上のグラフは荒川区の区平均と南千住エリアの坪単価推移です。 区平均をやや下回る水準ですが、上昇率は区内トップです。

ポイント①：直近5年で+31.5%——荒川区で最高の上昇率

5年変動率+31.5%は荒川区4エリアの中で最も高い。 汐入（8丁目）の+37.8%が エリア平均を大きく引き上げています。 汐入を除く3地点の平均も+29%台で、 南千住全体に上昇圧力がかかっています。

ポイント②：26年で+60.5%——汐入がエリアを変えた

26年変動率+60.5%は区内で突出。 汐入の+94.9%が象徴するように、 TX開業と再開発がこのエリアの性格を一変させました。

隣接エリアとの坪単価比較

南千住の隣接エリアは日暮里・西日暮里と町屋・荒川の2つ。 台東区（浅草・入谷）にも隣接しています。

※各エリアの想定坪数は用途地域と実際の流通面積に基づく。差額は「相手の土地目安 − 南千住の土地目安」。

日暮里・西日暮里との比較

日暮里・西日暮里（坪266万円）は 坪61万円高い。 25坪で1,525万円の差です。 ただし汐入（南千住8丁目・坪278万円）は 日暮里の平均を上回っています。 「南千住で最も高い地点が日暮里より高い」—— 再開発エリアの評価は駅名のブランドを超えています。

町屋・荒川との比較

町屋・荒川（坪192万円）は 坪13万円安い。 25坪で325万円の差。 ただし南千住の汐入を除く3地点の平均は坪181万円で、 町屋（坪192万円）とほぼ同水準。 汐入の有無でエリア平均の見え方が変わります。

まとめ｜南千住の土地で覚えておくべき数字

坪205万円、1.64倍の格差、+31.5%の上昇率。 荒川区4エリア中2位。

JR常磐線・日比谷線・TXの3路線。 TX開業（2005年）で汐入地区が大規模再開発され、 南千住8丁目は坪278万円と荒川区トップクラスに。 一方、駅の西側は坪169〜200万円で町屋並み。 4地点で格差1.64倍という二極構造のエリアです。

「汐入の新興住宅地」を選ぶか、 「駅近の準工で安く買う」か。 南千住の土地選びはこの二択から始まります。

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