船堀の坪単価は144万円｜都営新宿線——西葛西（東西線）と25坪で700万円の差は路線の値段【2026年】

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江戸川区船堀エリアの坪単価は平均144万円。 25坪で約3,600万円です。

都営新宿線の船堀駅が最寄り。新宿まで約25分。 江戸川区9エリア中4位。 区平均（坪144万円）とちょうど同じ水準です。

東西線沿線の西葛西（坪172万円）と比べると、 坪28万円の差。 25坪で700万円安い。 都営新宿線と東京メトロ東西線—— 同じ江戸川区内で路線が違うだけでこの差がつきます。

格差倍率は1.63倍。 船堀2丁目（坪180万円）と東小松川2丁目（坪110万円）の差は 坪70万円。駅徒歩5分と21分の差がそのまま反映されています。

国土交通省の地価公示データ・8地点を分析しました。

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船堀の丁目別坪単価一覧

※坪単価は国土交通省の地価公示（2026年）ベース。25坪目安は各丁目の坪単価×25坪で算出。

丁目別データで見えてくること

最高値の船堀2丁目（坪180万円）は 船堀駅から徒歩5分。1住居。 26年で+43.7%とエリア内トップ。 この1地点だけが坪180万円台で、 西葛西の平均（坪172万円）に近い水準です。 「船堀の駅近は西葛西並み」—— 路線ブランドの差は駅近ほど小さくなります。

用途地域は準工が3/8地点。 松江4丁目（坪117万円）は 船堀駅から徒歩12分の準工で、5年+15.3%。 上昇ペースがエリア内最低クラスで、 準工×駅遠の組み合わせが価格を抑えています。

最安の東小松川2丁目（坪110万円）は 船堀駅から徒歩21分。 26年で+4.0%—— 四半世紀でほぼ横ばい。駅力が届かないラインです。

格差1.63倍のエリアは「どこを選ぶかで別の街」です。 駅近（徒歩5分）の坪180万円と駅遠（徒歩21分）の坪110万円—— 船堀は駅距離で1.6倍の差が開くエリアです。

船堀の地価推移｜26.1%の26年間

上のグラフは江戸川区の区平均と船堀エリアの坪単価推移です。 区平均とほぼ重なる推移です。

ポイント①：区平均そのもの——江戸川区の基準点

船堀の坪144万円は区平均の144万円と同じ。 江戸川区全体のトレンドを見るなら 船堀がそのまま指標になります。

ポイント②：直近5年で+21.4%——駅近が引き上げ

5年変動率+21.4%は区内では中位。 船堀2丁目（徒歩5分）の+23.5%に対し 東小松川2丁目（徒歩21分）は+14.0%。 駅近と駅遠で上昇ペースに差が開いています。

隣接エリアとの坪単価比較

船堀の隣接エリアは西葛西・葛西・平井・一之江の4つ。 西葛西と葛西は東西線、平井はJR総武線、一之江は同じ新宿線。 路線が異なる西葛西との比較が最大のポイントです。

※各エリアの想定坪数は用途地域と実際の流通面積に基づく。差額は「相手の土地目安 − 船堀の土地目安」。

西葛西との比較

西葛西（坪172万円）は東京メトロ東西線沿線。 坪28万円高い。 25坪で700万円の差です。

東西線は大手町・日本橋・飯田橋を通り都心部を横断する路線。 新宿線は新宿・神保町・馬喰横山を通る路線。 沿線のオフィス街の密度が東西線の方が高く、 通勤利便性の評価に差がつきます。 この路線ブランドの差が坪28万円です。

葛西との比較

葛西（坪161万円）も東西線沿線。 坪17万円高い。 25坪で425万円の差。 西葛西より安いものの、新宿線の船堀よりは明確に高い。 東西線沿線は軒並み新宿線沿線を上回っています。

平井との比較

平井（坪156万円）はJR総武線沿線。 坪12万円高い。 25坪で300万円の差。 JR総武線は秋葉原・新宿方面に直通で、 新宿線よりやや高い評価がついています。

一之江との比較

一之江（坪121万円）は同じ新宿線の1駅隣。 坪23万円安い。 25坪で575万円の差。 同じ路線でも新宿に1駅近い船堀が上です。

まとめ｜船堀の土地で覚えておくべき数字

坪144万円、1.63倍の格差、+21.4%の上昇率。 江戸川区9エリア中4位。

都営新宿線で新宿まで約25分。 東西線沿線の西葛西と25坪で700万円の差。 この差は路線ブランドの対価です。

駅徒歩5分の船堀2丁目なら坪180万円と 西葛西に近い水準。 「路線ブランドの差を駅距離で埋める」—— 船堀の駅近は、東西線沿線から予算を理由に流れてくる 実需層の受け皿になっています。

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