雑色・六郷の坪単価は162万円｜蒲田と京急1駅で30坪190万円安い——大田区の底値帯【2026年】

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大田区雑色・六郷エリアの坪単価は平均162万円。 30坪で約4,860万円です。

京急本線の雑色駅・六郷土手駅が最寄り。 大田区10エリア中10位。 大田区で最も安いエリアです。

蒲田（坪202万円）とは京急で1駅。 坪40万円の差。 蒲田はJR・東急・京急の3路線ターミナルですが、 雑色は京急の普通しか停まらない。 この1駅・1路線の差が坪40万円の差を生んでいます。

格差倍率は1.09倍。 仲六郷3丁目（坪167万円）と西六郷2丁目（坪153万円）の差は わずか坪14万円。大田区で最も均質なエリアの一つです。

国土交通省の地価公示データ・6地点を分析しました。

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雑色・六郷の丁目別坪単価一覧

※坪単価は国土交通省の地価公示（2026年）ベース。30坪目安は各丁目の坪単価×30坪で算出。

丁目別データで見えてくること

6地点すべてが雑色駅の徒歩圏（5〜10分）に収まっています。 六郷土手駅が最寄りは東六郷3丁目の1地点のみ。 実質的に「雑色駅のエリア」です。

用途地域は準工が5/6地点。 住宅と工場・倉庫が混在する地域で、 これが坪単価を押し下げている構造的な要因です。 唯一の1住居地点仲六郷1丁目（坪165万円）は 雑色駅から徒歩6分で、準工の地点とほぼ同価格帯。 用途地域の差が価格に出にくいほど、エリア全体が均質です。

最高値の仲六郷3丁目（坪167万円）は 雑色駅から徒歩5分。26年で+48.1%。 最安の西六郷2丁目（坪153万円）は 雑色駅から徒歩10分で、5年+19.2%と 上昇ペースがやや鈍い程度。 格差1.09倍は「選んでも差が出ない」エリアです。

雑色・六郷の地価推移｜36.2%の26年間

上のグラフは大田区の区平均と雑色・六郷エリアの坪単価推移です。 区平均から大きく離れて推移しています。

ポイント①：直近5年で+24.7%——区平均並みの上昇率

5年変動率+24.7%は区平均と同水準です。 区内最安でありながら上昇ペースでは見劣りしない。 全6地点が+19%超で、足並みが揃っています。

ポイント②：区平均との差は縮まっていない

坪162万円と区平均214万円の差は坪52万円。 上昇率が同程度ということは、 金額ベースでの差はむしろ拡大しています。 準工中心の用途地域構成が変わらない限り、 この構造的な差は維持される見通しです。

隣接エリアとの坪単価比較

雑色・六郷の隣接エリアは蒲田と糀谷・羽田の2つ。 蒲田は京急で1駅のターミナル、糀谷・羽田は京急空港線沿線。 多摩川を渡れば神奈川県川崎市です。

※各エリアの想定坪数は用途地域と実際の流通面積に基づく。差額は「相手の土地目安 − 雑色・六郷の土地目安」。

蒲田との比較

蒲田（坪202万円）は京急で1駅。 坪40万円高い。 30坪（雑色）と25坪（蒲田）で 190万円の差です。

蒲田はJR京浜東北線・東急池上線・東急多摩川線・京急本線の ターミナル駅で、駅前の商業集積は大田区最大。 雑色は京急の普通のみ停車。 「ターミナル vs 普通のみ停車」の差に加え、 蒲田側には1住居の地点が多いのに対し 雑色側は準工中心——用途地域の差も効いています。

ただし雑色商店街は大田区最大の店舗数を誇り、 約900mにわたって200軒以上が並ぶ。 日常の買い物環境は蒲田に劣りません。

糀谷・羽田との比較

糀谷・羽田（坪166万円）は 京急空港線沿線で、坪4万円高い。 30坪で120万円の差。 同じ京急沿線ですが、羽田空港アクセスの有無が わずかな差を生んでいます。

まとめ｜雑色・六郷の土地で覚えておくべき数字

坪162万円、1.09倍の格差、+24.7%の上昇率。 大田区10エリア中10位。

京急本線の雑色駅・六郷土手駅。 蒲田の1駅隣で坪40万円安い。 準工中心の用途地域がこの差の構造的な背景です。

格差1.09倍はどこを買ってもほぼ同じ価格帯。 30坪で4,860万円は 大田区内で建物に十分な予算を確保できる数少ないゾーンです。 雑色商店街（大田区最大の店舗数・約900m・200軒超）が 日常生活を支えています。

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