曳舟・鐘ヶ淵の坪単価は146万円｜20坪で2,920万円——23区で手が届く再開発エリア【2026年】

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墨田区曳舟・鐘ヶ淵エリアの坪単価は平均146万円。 20坪で約2,920万円です。

東武スカイツリーライン・京成押上線の2路線が使え、 半蔵門線直通で渋谷・大手町方面にも1本。 3エリア中3位で墨田区最安のエリアです。

錦糸町・森下（坪254万円）との差は 20坪で2,160万円。 押上・本所（坪209万円）とも 1,260万円の差がつきます。

20坪で約2,920万円という土地代は、 23区内でも屈指の手の届きやすさです。 曳舟駅前は大規模再開発でタワーマンションと 商業施設が立ち並ぶ街に変貌しましたが、 住宅地の地価はまだその恩恵を十分に織り込んでいません。

格差倍率1.21倍。均質な価格帯です。

国土交通省の地価公示データ・6地点を分析しました。

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曳舟・鐘ヶ淵の丁目別坪単価一覧

※坪単価は国土交通省の地価公示（2026年）ベース。20坪目安は各丁目の坪単価×20坪で算出。

丁目別データで見えてくること

6地点中5地点が準工業地域。 用途地域が準工中心なのは、このエリアがかつて 工場と住宅が混在した下町の産業地域だったことの名残です。

京島2丁目（坪157万円）は 京成曳舟駅から徒歩7分。 5年で+39.2%と急上昇しています。 京島はかつて都内有数の木造密集市街地でしたが、 再開発でマークフロントタワー曳舟（22階）、 アトラスタワー曳舟（28階）、イーストコア曳舟（41階）が建ち、 イトーヨーカドーを核とした商業施設も整備されました。 駅前の街並みは大きく変わりましたが、 住宅地の坪単価はまだ157万円台にとどまっています。

墨田4丁目（坪151万円）は 鐘ケ淵駅から徒歩4分で、5年+41.5%。 エリア内で最も高い上昇率です。

立花1丁目（坪133万円・最安値）は 東あずま駅から徒歩4分、1住居。 坪133万円は23区の住宅地としては最安水準のひとつ。 20坪で約2,660万円です。

曳舟・鐘ヶ淵の地価推移｜35.2%の26年間

上のグラフは墨田区の区平均と曳舟・鐘ヶ淵エリアの坪単価推移です。 区平均の下を推移していますが、上昇ペースは加速しています。

ポイント①：直近5年で+27.2%——再開発エリアが牽引

5年変動率+27.2%はエリア平均ですが、 京島2丁目（+39.2%）、 墨田4丁目（+41.5%）と、 再開発エリアに近い地点が+39〜41%と突出。 駅前のタワーマンション群や商業施設の整備が、 周辺の住宅地価格にも波及し始めています。

隣接エリアとの坪単価比較

曳舟・鐘ヶ淵の隣接エリアは錦糸町・森下と押上・本所の2つ。 いずれも墨田区内ですが、路線と駅力が異なります。

※各エリアの想定坪数は用途地域と実際の流通面積に基づく。差額は「相手の土地目安 − 曳舟・鐘ヶ淵の土地目安」。

錦糸町・森下との比較

錦糸町・森下（坪254万円）は JR総武線・半蔵門線が使える墨田区の中心エリア。 曳舟・鐘ヶ淵との差は坪108万円、 20坪で2,160万円です。

坪単価で108万円、 金額にして2,160万円の差は墨田区内で最大。 ただし曳舟から半蔵門線直通で大手町・渋谷方面に出られるため、 都心アクセスの実力は錦糸町と大きく変わりません。 2,160万円の差額分だけ 建物に回せるのが曳舟の最大の強みです。

押上・本所との比較

押上・本所（坪209万円）は スカイツリー徒歩圏の4路線結節点。 曳舟・鐘ヶ淵との差は坪63万円、 20坪で1,260万円です。 押上は5年+39.1%と墨田区トップの上昇率で、 曳舟との差は広がりつつあります。

まとめ｜曳舟・鐘ヶ淵の土地で覚えておくべき数字

坪146万円、1.21倍の格差、+27.2%の上昇率。 墨田区3エリア中3位。

20坪で約2,920万円。 23区内でも屈指の手の届きやすさです。 曳舟駅前は再開発でタワーマンションと商業施設が整備され、 街の姿は大きく変わりました。 一方で住宅地の地価はまだ坪146万円台。 キラキラ橘商店街に代表される下町の生活感も残っています。

錦糸町との差2,160万円は、 半蔵門線直通の交通力を考えると大きなディスカウントです。 再開発が一段落した曳舟で、この価格がいつまで続くか。 データはその判断材料になります。

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