谷原・土支田の坪単価は115万円｜石神井公園のバス圏——駅徒歩16分を超えると価格が変わる【2026年】

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練馬区谷原・土支田エリアの坪単価は平均115万円。 35坪で約4,025万円です。

石神井公園駅の徒歩16分超、バス利用が主な外縁部です。 練馬区10エリア中9位。 区平均（坪160万円）を大きく下回ります。

駅徒歩圏の石神井公園エリア（坪161万円）と比べると 坪46万円の差。 もともと石神井公園エリアの一部だった地点を 「徒歩16分超」の基準で分離した新設エリアです。 駅力が届かなくなるラインがここにあります。

格差倍率は1.61倍。 国土交通省の地価公示データ・6地点を分析しました。

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谷原・土支田の丁目別坪単価一覧

※坪単価は国土交通省の地価公示（2026年）ベース。35坪目安は各丁目の坪単価×35坪で算出。

丁目別データで見えてくること

6地点すべてが石神井公園駅から徒歩16分以上。 最も近い南田中4丁目でも徒歩16分です。

南田中4丁目（坪138万円）は エリア最高値で、石神井公園エリアとの境界に位置します。 5年+18.7%はエリア内トップ。 石神井公園の「おこぼれ」が届くギリギリのラインです。

最安の大泉町2丁目（坪86万円）は 石神井公園駅から徒歩33分。 26年で-11.2%—— 26年前より1割以上下がっている唯一の地点です。

徒歩16分の坪138万円と徒歩33分の坪86万円—— 1分離れるごとに坪約3万円ずつ下がる計算です。 「駅から1分いくら」がそのまま地価に出ているエリアです。

谷原・土支田の地価推移｜9.1%の26年間

上のグラフは練馬区の区平均と谷原・土支田エリアの坪単価推移です。 区平均から離れて推移しています。

ポイント①：26年で+9.1%——26年間ほぼ横ばい

26年変動率+9.1%は、 この四半世紀でほとんど上がっていないことを示します。 大泉町2丁目は26年でマイナス。 バス利用エリアの構造的な低迷です。

ポイント②：直近5年で+15.0%——底打ちの兆し

全6地点が5年でプラスに転じています。 最低でも+11.7%。 23区内で4,000万円台の土地が買えるエリアとして 実需の購入者が動き始めた結果です。

隣接エリアとの坪単価比較

谷原・土支田の隣接エリアは石神井公園・光が丘・大泉外縁の3つ。 石神井公園の駅徒歩圏、光が丘の大江戸線圏、大泉外縁のバス圏に囲まれ、 いずれのエリアとも性格が異なります。

※各エリアの想定坪数は用途地域と実際の流通面積に基づく。差額は「相手の土地目安 − 谷原・土支田の土地目安」。

石神井公園との比較

石神井公園（坪161万円）は坪46万円高い。 35坪（谷原）と30坪（石神井公園）で 805万円の差。 「駅徒歩15分以内か以上か」が価格の分水嶺です。

光が丘との比較

光が丘（坪136万円）は坪21万円高い。 35坪で735万円の差。 光が丘は大江戸線の駅がある分、バス圏の谷原より評価が高い。 「駅があるかないか」が価格を分けています。

大泉外縁との比較

大泉外縁（坪93万円）は坪22万円安い。 35坪で770万円。 谷原は石神井公園駅のバス圏で、駅距離は16〜33分。 大泉外縁は20〜37分。 数分の差ですが、坪22万円の違いに反映されています。

まとめ｜谷原・土支田の土地で覚えておくべき数字

坪115万円、1.61倍の格差、+15.0%の上昇率。 練馬区10エリア中9位。

石神井公園駅の徒歩16分超・バス利用エリア。 26年間ほぼ横ばいですが、直近5年は全地点プラスに転じています。 35坪で4,025万円は 練馬区内で建物予算を多く確保したい人の選択肢です。

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