武蔵関・上石神井の坪単価は150万円｜西武新宿線——池袋線との路線差で坪23万円安い理由【2026年】

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練馬区武蔵関・上石神井エリアの坪単価は平均150万円。 30坪で約4,500万円です。

西武新宿線の上井草・上石神井・武蔵関が最寄り駅。 練馬区10エリア中6位。 区平均（坪160万円）を坪10万円下回ります。

隣接する中村橋・富士見台（西武池袋線・坪173万円）と比べると、 坪23万円の差。 池袋線と新宿線は練馬区内をほぼ並行して走りますが、 路線が違うだけで坪単価がこれだけ変わります。

格差倍率は1.86倍。 下石神井4丁目（坪217万円）と南大泉1丁目（坪116万円）の差は エリア内で最大クラスです。

国土交通省の地価公示データ・15地点を分析しました。

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武蔵関・上石神井の丁目別坪単価一覧

※坪単価は国土交通省の地価公示（2026年）ベース。30坪目安は各丁目の坪単価×30坪で算出。

丁目別データで見えてくること

最高値の下石神井4丁目（坪217万円）は 上井草駅から徒歩9分、1住居。 用途地域が1住居で容積率が高く、坪単価が突出しています。 ただし5年変動率は+0.0%。 この1地点を除くと、エリアの実質的な上限は 関町北2丁目の坪168万円です。

武蔵関駅徒歩5分の関町北2丁目（坪168万円・1中専）と 上石神井駅徒歩5分の上石神井1丁目（坪152万円・1中専）。 駅近同士で比べると武蔵関の方が坪16万円高い。 武蔵関は急行停車駅、上石神井は各停駅。 同じ新宿線でも停車種別の差が価格に出ています。

最安の南大泉1丁目（坪116万円）は 武蔵関駅から徒歩17分。住所は「南大泉」で大泉学園エリアに近い。 5年+13.5%、26年+6.0%。 エリアの端で駅からも遠く、上昇の恩恵が薄い地点です。

格差1.86倍は練馬区10エリアの中で最大。 ただし下石神井4丁目の特殊性（1住居・高容積）を除けば 実質格差は1.45倍程度。 このエリアの丁目選びは「どの駅の徒歩圏か」と 「用途地域」の確認がポイントです。

武蔵関・上石神井の地価推移｜21.8%の26年間

上のグラフは練馬区の区平均と武蔵関・上石神井エリアの坪単価推移です。 区平均の下を一定の差で推移しています。

ポイント①：区平均との差は拡大傾向

武蔵関・上石神井の5年変動率+16.2%は 区平均の上昇率を下回っています。 西武新宿線沿線の構造的なディスカウントは 縮まるどころかやや拡大する傾向にあります。

ポイント②：上石神井駅の連続立体交差事業に注目

西武新宿線の上石神井駅付近では 連続立体交差事業（高架化）が進行中です。 踏切の除却と駅周辺整備が予定されており、 完成後の影響は注視する必要がありますが、 現時点では価格への織り込みは限定的です。

隣接エリアとの坪単価比較

武蔵関・上石神井の隣接エリアは 中村橋・富士見台、石神井公園、大泉学園の3つ。 中村橋と石神井公園は池袋線、大泉学園も池袋線。 3方向すべてが西武池袋線沿線という立地です。

※各エリアの想定坪数は用途地域と実際の流通面積に基づく。差額は「相手の土地目安 − 武蔵関・上石神井の土地目安」。

中村橋・富士見台との比較

中村橋・富士見台（坪173万円）は 西武池袋線の各停駅。 武蔵関・上石神井より坪23万円高い。 30坪で690万円の差です。

中村橋・富士見台は各停しか停まらない池袋線の駅です。 武蔵関は急行停車駅（新宿線）。 停車種別では武蔵関が上なのに、坪単価では中村橋が上。 「池袋線の各停 ＞ 新宿線の急行」—— 路線ブランドの差がここに凝縮されています。

石神井公園との比較

石神井公園（坪161万円）は 池袋線の急行停車駅で、坪11万円高い。 30坪で330万円の差。 武蔵関の北側は石神井公園エリアと接しており、 「石神井台」の住所が両エリアにまたがっています。

大泉学園との比較

大泉学園（坪139万円）は 池袋線の急行停車駅で、坪11万円安い。 坪単価では武蔵関が上ですが、 大泉学園の方がtypical_tsuboが35坪と大きいため、 総額では365万円と逆転します。

まとめ｜武蔵関・上石神井の土地で覚えておくべき数字

坪150万円、1.86倍の格差、+16.2%の上昇率。 練馬区10エリア中6位。

西武新宿線沿線。 隣を並行して走る池袋線沿線（中村橋・石神井公園）と比べると 坪10〜20万円安い。これが路線ブランドの差です。 上石神井駅付近では連続立体交差事業が進行中で、 完成後の駅周辺整備の影響が今後の焦点です。

路線ブランドのディスカウントを「割安」と見るなら、 武蔵関・上石神井は練馬区の中で最もコスパが問われるエリアです。

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