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杉並区下高井戸エリアの坪単価は平均206万円。 28坪で約5,768万円です。
京王線の桜上水・八幡山・上北沢が最寄り駅。 11エリア中10位。 杉並区の中では下から2番目の価格帯です。
隣の浜田山（井の頭線・坪258万円）と比べると、 28坪（下高井戸）と30坪（浜田山）で 1,972万円の差がつきます。 京王線と井の頭線——路線が1本違うだけで生まれる差です。
格差倍率は1.1倍。 下高井戸1丁目（坪212万円）と 下高井戸5丁目（坪194万円）の差は坪18万円しかありません。 4地点すべてが坪194〜212万円の狭い幅に収まっており、 杉並区で最も均質なエリアです。
国土交通省の地価公示データ・4地点を分析しました。
杉並区全体のランキングはこちら：
杉並区の坪単価ランキング
下高井戸の丁目別坪単価一覧
| 丁目 | 坪単価 | 28坪目安 | 最寄駅 徒歩 | 用途地域 | 26年変動 | 5年変動 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 下高井戸1丁目 | 212万 | 5,936万 | 桜上水 6分 | 1住居 | +42.2% | +32.0% |
| 下高井戸2丁目 | 209万 | 5,852万 | 桜上水 8分 | 1低専 | +32.6% | +25.8% |
| 上高井戸1丁目 | 208万 | 5,824万 | 八幡山 3分 | 1低専 | +34.1% | +26.9% |
| 下高井戸5丁目 | 194万 | 5,432万 | 上北沢 7分 | 1低専 | +32.2% | +25.2% |
※坪単価は国土交通省の地価公示（2026年）ベース。28坪目安は各丁目の坪単価×28坪で算出。
丁目別データで見えてくること
4地点すべてが坪194〜212万円。 格差1.1倍はこの記事で取り上げるエリアの中で最も小さい値です。 どこを選んでも価格差はほぼない——それが下高井戸の特徴です。
上高井戸1丁目（坪208万円）は 八幡山駅から徒歩3分。 八幡山は京王線の快速停車駅で、 高架下に京王リトナード（京王ストア23時30分まで営業）があり、 生活利便性が高い地点です。
下高井戸1丁目（坪212万円・最高値）は 桜上水駅から徒歩6分、用途地域は1住居。 5年で+32.0%はエリア内トップ。 桜上水は京王線の急行停車駅で、この地点だけが急行駅圏です。
下高井戸5丁目（坪194万円・最安値）は 上北沢駅から徒歩7分。各停のみの駅で、 5年+25.2%とやや低め。 ただし最安でも坪194万円。 格差1.1倍のエリアでは「安い地点」でも大きな得にはなりません。
このエリアは杉並区と世田谷区の境界に位置しています。 世田谷区側の上北沢・八幡山エリア（坪194万円）とは ほぼ同価格帯で、区境をまたいだ一体的な住宅地です。
下高井戸の地価推移｜35.3%の26年間
上のグラフは杉並区の区平均と下高井戸エリアの坪単価推移です。 区平均の下を推移していますが、差は縮まりつつあります。
ポイント①：直近5年で+27.5%——区内ではやや高め
5年変動率+27.5%は杉並区の中ではやや高めの水準です。 もともと安かった分、上昇率で見ると健闘しています。 4地点すべてが+25%以上で、足並みが揃った上昇です。
隣接エリアとの坪単価比較
下高井戸の隣接エリアは浜田山・永福・方南と、 区をまたいだ世田谷区の上北沢・八幡山。 浜田山だけが井の頭線で、京王線・丸ノ内線とは路線が異なります。 浜田山との比較が、下高井戸の価格を読むうえで最も重要です。
| エリア | 坪単価 | 想定坪数 | 土地目安 | 下高井戸との差額 |
|---|---|---|---|---|
| 下高井戸（この記事） | 206万 | 28坪 | 5,768万 | — |
| 浜田山 | 258万 | 30坪 | 7,740万 | +1,972万 |
| 永福 | 241万 | 28坪 | 6,748万 | +980万 |
| 方南・堀ノ内 | 215万 | 25坪 | 5,375万 | -393万 |
| 上北沢・八幡山 | 194万 | 30坪 | 5,820万 | +52万 |
※各エリアの想定坪数は用途地域と実際の流通面積に基づく。差額は「相手の土地目安 − 下高井戸の土地目安」。
浜田山との比較
浜田山（坪258万円）は井の頭線の各停駅です。 下高井戸の桜上水・八幡山・上北沢もいずれも各停（桜上水は急行停車）。 停車種別に大きな差はありません。
にもかかわらず坪52万円、 28坪（下高井戸）と30坪（浜田山）で 1,972万円の差がつきます。
この差は「井の頭線 vs 京王線」の路線評価の差です。 井の頭線は渋谷直通で、沿線には浜田山・久我山・吉祥寺と 住宅地ブランドが並びます。 京王線は新宿直通ですが、沿線の住宅地イメージでは 井の頭線に及ばない。 世田谷区の千歳烏山と経堂の関係（京王線 vs 小田急線）と同じ構造が、 杉並区でも京王線 vs 井の頭線として表れています。
永福との比較
永福（坪241万円）は 井の頭線の永福町・西永福が最寄りのエリアです。 下高井戸より坪35万円高い。 28坪で980万円の差。 これも井の頭線ブランドの影響です。
方南・堀ノ内との比較
方南・堀ノ内（坪215万円）は 丸ノ内線方南町支線のエリアです。 下高井戸とほぼ同価格帯で、差は坪9万円。 方南町は2019年に丸ノ内線本線との直通運転が開始され、 交通力が向上したエリアです。
上北沢・八幡山との比較
世田谷区の上北沢・八幡山（坪194万円）は 下高井戸とほぼ同価格帯で、差は坪12万円。 同じ京王線沿線で、区境をまたいだ一体的な住宅地です。 「杉並区アドレス」か「世田谷区アドレス」かの違いだけで、 生活圏はほぼ同じです。
まとめ｜下高井戸の土地で覚えておくべき数字
坪206万円、1.1倍の格差、+27.5%の上昇率。 杉並区11エリア中10位。
京王線沿線、4地点すべてが坪194〜212万円。 格差1.1倍は杉並区で最も小さく、 どこを買っても価格差がほとんどないエリアです。
浜田山（井の頭線）との差は1,972万円。 京王線と井の頭線の路線評価の差がそのまま価格に表れています。 世田谷区側の上北沢・八幡山とはほぼ同価格帯。 区境を気にしなければ、選択肢はさらに広がります。
📌 下高井戸で土地を探す方へ
下高井戸エリアは坪206万円、28坪の土地で約5,768万円です。 浜田山の同条件（約7,740万円）より1,972万円安い分、 建物にまわせる予算が増えます。 土地と建物の総額を先に整理しておくと、 「路線を変えてこれだけ建てられた」という判断がしやすくなります。
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