大泉外縁の坪単価は93万円｜23区内で坪80万円——駅徒歩30分超が生む「区外価格」【2026年】

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練馬区大泉外縁エリアの坪単価は平均93万円。 35坪で約3,255万円です。

大泉学園駅・保谷駅のバス利用圏。 駅徒歩15分超〜37分の地点で構成されています。 練馬区10エリア中10位。 練馬区で最も安いエリアです。

隣接する大泉学園（坪139万円）と比べると 坪46万円の差。 35坪で1,610万円安い。 同じ「大泉」の住所でも、駅徒歩圏とバス圏で これだけの差がつきます。

格差倍率は1.38倍。 国土交通省の地価公示データ・12地点を分析しました。

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大泉外縁の丁目別坪単価一覧

※坪単価は国土交通省の地価公示（2026年）ベース。35坪目安は各丁目の坪単価×35坪で算出。

丁目別データで見えてくること

12地点中、最寄駅まで徒歩20分超が9地点。 30分超も4地点あります。 23区内でこれだけ駅から遠い地点が集中するエリアは珍しい。

最安の大泉町1丁目（坪80万円）は 最寄駅が地下鉄成増で徒歩36分。 坪80万円は東京23区の底値に近い水準で、 多摩地域（武蔵野市・三鷹市）の駅遠エリアとほぼ同じです。

26年変動率がマイナスの地点が5地点あります。 大泉町4丁目は26年で-12.5%。 26年前より下がっている地点がある—— これは練馬区の他エリアでは見られない特徴です。

ただし直近5年はすべての地点がプラス。 最低でも大泉町4丁目の+6.0%。 長期低迷からの回復途上にあるエリアです。

大泉外縁の地価推移｜2.6%の26年間

上のグラフは練馬区の区平均と大泉外縁エリアの坪単価推移です。 区平均から大きく離れて推移しています。

ポイント①：26年で+2.6%——ほぼ横ばい

26年変動率+2.6%は、 26年間ほぼ価格が変わっていないことを意味します。 区平均が+30%超で上昇する中、 このエリアだけが取り残されています。 「23区内にありながら上がらない」構造です。

ポイント②：直近5年で+10.4%——底打ちの兆候

5年変動率+10.4%は区内最低ですが、 全地点がプラスに転じています。 実需の購入者が「23区内で3,000万円台」の土地として 選択肢に入れ始めた結果と見られます。

隣接エリアとの坪単価比較

大泉外縁の隣接エリアは大泉学園と谷原・土支田の2つ。 どちらも大泉外縁より価格が高く、 このエリアは練馬区の価格底辺に位置しています。

※各エリアの想定坪数は用途地域と実際の流通面積に基づく。差額は「相手の土地目安 − 大泉外縁の土地目安」。

大泉学園との比較

大泉学園（坪139万円）は坪46万円高い。 35坪で1,610万円の差です。 同じ「大泉」の住所でも、駅徒歩圏は坪139万円、 バス圏は坪93万円。差の大部分は駅距離で説明がつきます。

谷原・土支田との比較

谷原・土支田（坪115万円）も バス利用エリアですが、坪22万円高い。 35坪で770万円の差。 谷原は石神井公園駅のバス圏ですが、 大泉外縁よりは駅に近い地点が多く、この差がつきます。

まとめ｜大泉外縁の土地で覚えておくべき数字

坪93万円、1.38倍の格差、+10.4%の上昇率。 練馬区10エリア中10位。

23区内で坪80万円台の地点がある。 26年でほぼ横ばい、26年前よりマイナスの地点もある。 練馬区で唯一、「23区のアドレス」以外に 価格を支える要因が薄いエリアです。

ただし、35坪で3,255万円という価格帯は 23区内で注文住宅を建てたい人にとっては 建物に十分な予算を回せる数少ない選択肢です。

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