光が丘の坪単価は136万円｜大江戸線の終着駅——氷川台と同じ練馬区で35坪250万円安い理由【2026年】

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練馬区光が丘エリアの坪単価は平均136万円。 35坪で約4,760万円です。

都営大江戸線の終着駅で新宿まで約24分。 練馬区10エリア中8位。 区平均（坪160万円）を大きく下回ります。

同じ練馬区の有楽町線沿線、 氷川台・平和台（坪167万円）と比べると、 坪31万円の差。 35坪（光が丘）と30坪（氷川台・平和台）で 250万円の差がつきます。 大江戸線と有楽町線——路線の違いだけで生まれる差です。

格差倍率は1.62倍。 国土交通省の地価公示データ・7地点を分析しました。

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光が丘の丁目別坪単価一覧

※坪単価は国土交通省の地価公示（2026年）ベース。35坪目安は各丁目の坪単価×35坪で算出。

丁目別データで見えてくること

最高値の旭町3丁目（坪169万円）は 最寄駅が光が丘ではなく地下鉄成増（有楽町線）徒歩5分です。 有楽町線の駅が最寄りというだけで、 エリア内トップの坪単価になっている。 「光が丘エリア」の最高値が大江戸線沿線ではない—— 路線評価の差がここにも表れています。

田柄5丁目（坪162万円）は 光が丘駅から徒歩5分。 26年で+40.7%はエリア内トップの上昇率。 5年でも+23.7%と加速しています。 光が丘駅の駅近はしっかり評価されています。

一方、土支田1丁目（坪106万円）と 土支田2丁目（坪104万円）は 光が丘駅から徒歩18〜22分。 大江戸線の駅力が届かないエリアで、坪100万円前後。 光が丘エリアの価格差は「駅距離」と「最寄路線が何か」の2軸で決まります。

光が丘の地価推移｜22.3%の26年間

上のグラフは練馬区の区平均と光が丘エリアの坪単価推移です。 区平均の下を推移しています。

ポイント①：直近5年で+18.7%——光が丘駅近は加速

5年変動率+18.7%はエリア平均ですが、 光が丘駅徒歩5分の田柄5丁目は+23.7%、 同じく徒歩9分の高松4丁目は+22.3%。 駅近の地点が平均を引き上げている構図です。

ポイント②：大江戸線沿線の「天井」と「底」

光が丘は大江戸線の終着駅です。 この先に延伸の計画はありますが、現時点では末端駅。 それでも駅近の坪単価は150万円台を維持しています。 一方、駅から離れると100万円台まで下がる。 大江戸線沿線の価格帯がここに凝縮されています。

隣接エリアとの坪単価比較

光が丘の隣接エリアは氷川台・平和台と谷原・土支田の2つ。 氷川台・平和台は有楽町線、谷原・土支田は石神井公園のバス圏。 光が丘は2つの「安いエリア」に挟まれた、 大江戸線の拠点という独自のポジションです。

※各エリアの想定坪数は用途地域と実際の流通面積に基づく。差額は「相手の土地目安 − 光が丘の土地目安」。

氷川台・平和台との比較

氷川台・平和台（坪167万円）は 有楽町線・副都心線沿線で、光が丘より坪31万円高い。 35坪（光が丘）と30坪（氷川台）で 250万円の差です。

氷川台から池袋まで有楽町線で約7分。 光が丘から新宿まで大江戸線で約24分。 池袋・新宿どちらをターミナルとするかで通勤利便性は異なりますが、 有楽町線は池袋だけでなく有楽町・豊洲方面にも直通します。 「どこへでも1本で行ける有楽町線」vs 「新宿方面に特化した大江戸線」—— 路線の汎用性の差が250万円の差です。

谷原・土支田との比較

谷原・土支田（坪115万円）は 石神井公園のバス圏で、光が丘より坪21万円安い。 35坪で735万円の差です。 光が丘は終着駅とはいえ大江戸線の駅があり、 駅なしのバス圏との差は明確です。

まとめ｜光が丘の土地で覚えておくべき数字

坪136万円、1.62倍の格差、+18.7%の上昇率。 練馬区10エリア中8位。

都営大江戸線の終着駅で新宿まで24分、全列車が始発。 光が丘公園（都立・約60ha）が駅の北側に広がり、 光が丘IMAなど駅直結の商業施設もある。 終着駅ならではの「座れる通勤」と「公園隣接」は 坪単価には反映されにくいが、生活の質に直結します。

有楽町線沿線の氷川台・平和台との差は 35坪で250万円。 この差額を「大江戸線の限界」と見るか、 「始発＋光が丘公園の対価として安い」と見るか。 光が丘の土地選びは、その判断から始まります。

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