墨田区 坪単価ランキング【2026年】平均203万円｜全3エリアの地価と上昇率を比較

墨田区の坪単価は平均203万円。
ただしエリアによって1.7倍の価格差があります（坪146万〜254万円）。国土交通省の地価公示データ26年分・15地点を3エリアに整理しました。

東京23区全体のランキングと注文住宅の総額シミュレーションはこちら：
東京23区の坪単価ランキング

墨田区 全3エリア坪単価ランキング

※「土地目安」は、各エリアの用途地域と実際に流通している区画面積をもとに算出しています。駅近の商業地寄りのエリアは25坪前後、第一種低層住居専用地域が中心のエリアは30～40坪で計算しています。

墨田区のランキングで見えてくること

墨田区は隅田川と荒川に挟まれたコンパクトな区です。住宅地は15地点・3エリアに分かれ、坪146〜254万円、格差1.7倍。南端の錦糸町・森下が坪250万台で突出し、北へ行くほど安くなる「南高北低」の構造です。

坪250万円台の「副都心・錦糸町ゾーン」（1位）。錦糸町・森下。墨田区の南端に位置し、中央区・江東区に接するエリアです。 坪254万円は区内トップ。 千歳1丁目（坪302万円・森下8分）が 区内で唯一の坪300万超です。 錦糸町はJR総武線快速で東京駅8分、半蔵門線で大手町直通。 東京都が指定する「副都心」7拠点のひとつで、 商業施設・オフィスが集まるターミナルです。 森下・菊川は都営新宿線・大江戸線で新宿・六本木方面にも直通。 江東区（清澄白河・門前仲町）に隣接する立地です。

坪200万円台の「スカイツリー・押上ゾーン」（2位）。押上・本所。東京スカイツリーを中心としたエリアです。 坪209万円は区内2位。 押上駅は半蔵門線・浅草線・東武スカイツリーライン・京成押上線の 4路線が交差する一大結節点で、交通力は錦糸町に匹敵します。 向島3丁目（坪248万円付近・スカイツリー6分）は スカイツリー開業後に「観光地」から「住む場所」として 再評価が進んでいるエリアです。 ただしエリア内の格差が1.52倍と大きめで、 押上駅から離れた文花方面は坪163万円まで下がります。

坪140万円台の「東武沿線・下町ゾーン」（3位）。曳舟・鐘ヶ淵。東武スカイツリーラインの各駅が並ぶ北部エリアです。 坪146万円は区内最安で、 20坪で2920万円。 建物込みで5420万円前後は、23区で戸建てを建てる最も現実的な価格帯です。 格差1.21倍は区内最小で、 東向島3丁目（坪160万円）から 立花1丁目（坪133万円）まで どこを選んでもハズレが少ない安定感があります。 京成曳舟駅前ではタワーマンション開発が進み、街のイメージが変わりつつあります。

エリア内格差にも注目してください。 錦糸町・森下は1.36倍、押上・本所は1.52倍、曳舟・鐘ヶ淵は1.21倍。墨田区のエリア間格差は1.7倍。 錦糸町・森下の坪254万円が突出し、 曳舟・鐘ヶ淵の坪146万円との差は坪108万。 20坪換算で2,700万円の差です。 この価格差は「JR・メトロの駅が近いか、東武沿線か」でほぼ説明がつきます。 同じ墨田区でも、錦糸町は「都心のマンション購入者」の価格帯、 曳舟・鐘ヶ淵は「23区で戸建てを建てたいファミリー層」の価格帯と、 全く異なる客層が住む構造です。

墨田区 値上がりエリアTOP3（5年変動率）

「今の価格」だけでなく「この5年でどう動いたか」を知りたい方は、こちらの値上がり率ランキングも確認してください。

墨田区の値上がりランキングで見えてくること

墨田区の値上がりは、3エリアで明確に温度差があります。 錦糸町・森下が5年+42.0%でトップ。 押上・本所が+39.1%で僅差で続き、 曳舟・鐘ヶ淵は+27.2%とやや控えめです。

錦糸町・森下の上昇を牽引しているのは千歳1丁目（+49.8%）。 森下駅圏で、都営新宿線・大江戸線の都心直通力に加え、 江東区に接する立地が坪300万超を支えています。 「副都心」錦糸町の再評価も重なり、区内で最も勢いのあるゾーンです。

不動産の現場で感じるのは、墨田区への需要の「幅」が広がっていることです。 以前は「錦糸町のマンション」に需要が集中していましたが、 最近は「曳舟で土地を探している」「向島で戸建てを見たい」という ファミリー層の問い合わせが増えた。 23区のマンション平均が1億円を超えた今、 墨田区北部の坪140〜160万円は、23区内の戸建て用地として最も手頃な価格帯です。

墨田区の地価推移｜26年分のデータで読むトレンド

ランキングで「今の価格」と「5年間の動き」を確認したところで、次は「この26年間で何が起きたのか」を見ていきます。

上のグラフは、墨田区の区平均（25年分）と、3つの代表エリア（直近8年分）の 坪単価推移です。 錦糸町・森下（JR総武線・半蔵門線）、押上・本所（スカイツリー周辺4路線）、 曳舟・鐘ヶ淵（東武スカイツリーライン）を並べています。 3本の線が等間隔で離れたまま平行に上がっていく、 墨田区の「南高北低」の構造がよく見えます。

ポイント①：区平均が7年で+50万円。リーマン後の底値から1.7倍に

まず区平均（黒い太線）に注目してください。 2000年の坪121万円が2005年に108万円まで下落。 2007年に123万円までミニバブルで上がりましたが、 リーマンショック後に2012年の108万円まで逆戻りしています。 品川区や荒川区と同じく、ミニバブルの「行って来い」です。

本格的な上昇は2013年の116万円から。 2018年に131万円、2025年に181万円。7年で+50万円、率にして+38%。 年平均+7万円のペースは荒川区（+9万/年）や北区（+9万/年）よりやや遅めですが、 直近2年で加速しています。 2024年+11万、2025年+16万と、過去最大の年間上昇額を連続で更新中です。

ポイント②：錦糸町・森下が7年で+71万円。押上も+56万で追いかける

3本の線を見てください。 錦糸町・森下（赤い線）が上に離れ、押上・本所（オレンジ）が中間、 曳舟・鐘ヶ淵（青い線）が下に走っています。 3本が等間隔を保ったまま右肩上がりで、差は縮まっていません。

2025年時点で錦糸町230万、押上193万、曳舟137万。 7年間の上昇額は錦糸町+71万、押上+56万、曳舟+35万。 上位エリアほど上昇額が大きく、格差はむしろ広がっています。 ただし曳舟の+35万は率にして+34%で、 坪100万円台前半からの上昇としては十分な伸び率です。

ポイント③：2025年は全エリアが+16万以上。曳舟・鐘ヶ淵も過去最大の上昇

前年比の数字を見てください。 2023年まではどのエリアも年+5〜9万ペースでした。 2024年に錦糸町+14万、押上+11万、曳舟+6万と加速。 2025年はさらに錦糸町+24万、押上+20万、曳舟+16万。

注目は曳舟・鐘ヶ淵の+16万です。 2023年まで年+3〜5万ペースだった最安エリアが、 2025年に一気に+16万まで加速した。 上昇率で見れば+13%で、錦糸町の+12%を上回っています。 坪137万円という価格帯は、 23区のマンション平均価格が1億円を超えた今、 戸建て用地として現実的な数少ないゾーンです。

結論：墨田区は「副都心の交通力」と「下町の戸建て価格」が共存する区

グラフが示しているのは、墨田区が 南端の錦糸町・森下で都心直通の「副都心」価格を持ちながら、 北端の曳舟・鐘ヶ淵では23区最安級の戸建て用地が残っている、 という二面性です。 5年間で錦糸町・森下は+42.0%、 区全体で+35.1%。

錦糸町の坪254万円は 東京駅8分・副都心というポテンシャルに対して まだ割安という見方が市場には残っています。 一方、曳舟・鐘ヶ淵の坪146万円は 23区で戸建てを建てたいファミリー層にとって 最も現実的な価格帯のひとつ。 錦糸町から東武で2〜3駅北へ行くだけで、 同じ墨田区の中にこの選択肢があるのが最大の特徴です。

墨田区の割安エリアの見つけ方

墨田区は区平均坪203万円。 錦糸町・森下（坪254万円）が 平均を引き上げていますが、 曳舟・鐘ヶ淵（坪146万円）なら 20坪で2920万円。 建物込みで5420万円前後に収まり、 23区内で注文住宅を建てたいファミリー層にとって現実的な水準です。

墨田区は狭小地の3階建てが多い区で、 15〜20坪の土地でも延床30坪の4LDKが建てられるのが特徴。 土地代を抑えて建物にこだわる、という住まい方ができる区です。

「錦糸町から2〜3駅で坪単価が大きく下がる」という発想

錦糸町・森下（坪254万円）に対して、 押上・本所（坪209万円）は坪45万安い。 曳舟・鐘ヶ淵（坪146万円）なら坪108万安い。 20坪換算で1,125万〜2,700万円の差額が出ます。 錦糸町から東武スカイツリーラインで2〜3駅北へ行くだけで、 この差額を建物のグレードや広さに回せる計算です。

墨田区で最も「伸びしろ」があるのは曳舟・鐘ヶ淵です。 京成曳舟駅前ではタワーマンション開発が進み、 商業施設も充実してきました。 京島2丁目（坪157万・+39.2%）は曳舟駅前の再開発エリアに近く、 区内でも屈指の上昇率です。

20坪で錦糸町・森下より2,700万円安い。 東武スカイツリーラインで押上まで2駅、 押上から半蔵門線に乗り換えれば大手町まで20分。 この差額を3階建ての注文住宅に回すのが、 墨田区の賢い住まいづくりです。

曳舟・鐘ヶ淵（坪146万円）── 23区最安級の戸建てゾーン、2,700万円の差額

曳舟・鐘ヶ淵は東武スカイツリーライン沿いの下町住宅地です。 京成曳舟駅前の再開発でタワーマンションや商業施設が整備され、 街の利便性は大きく向上しました。 東武で押上まで2駅、浅草まで3駅。 押上から半蔵門線に乗り換えれば大手町まで20分です。

坪146万円は区内最安。 格差1.21倍は区内最小で、 東向島3丁目（坪160万円）から 立花1丁目（坪133万円）まで わずか27万円差。どの丁目を選んでも外れがありません。 20坪の狭小地でも延床30坪の3階建てが建てられるのが 墨田区の住まいづくりの特徴です。

押上・本所（坪209万円）── スカイツリー4路線で1,125万円安い

押上は半蔵門線・浅草線・東武スカイツリーライン・京成押上線の 4路線が交差する一大ターミナルです。 半蔵門線で大手町まで直通15分、浅草線で日本橋方面にも出られます。 スカイツリータウンの商業施設が徒歩圏で、日常の買い物にも困りません。

坪209万円は錦糸町より坪45万安い。 向島3丁目（坪248万円付近・スカイツリー6分）は 2012年のスカイツリー開業から10年以上経ち、 「観光地」から「住宅地」として再評価が進んでいるエリアです。 格差1.52倍とやや大きめですが、 押上駅徒歩10分以内なら坪200万円台で安定しています。

錦糸町・森下（坪254万円）── 東京駅8分の副都心、区内最高値

錦糸町はJR総武線快速で東京駅8分、半蔵門線で大手町直通という 都心へのアクセスが圧倒的な副都心ターミナルです。 駅前にはオリナスやアルカキット（旧そごう）などの商業施設が集まり、 生活利便性は墨田区随一です。

坪254万円は区内最高値ですが、 「東京駅8分」という交通力を考えれば 中央区（坪400万超）や江東区の豊洲と比べてまだ割安感があります。 格差1.36倍で安定しており、 千歳1丁目（坪302万円）から 立川2丁目（坪221万円）まで エリア全体が坪220〜302万円の帯に収まっています。

まとめ｜墨田区の坪単価で覚えておくべき3つの数字

墨田区はスカイツリー・両国国技館・隅田川花火大会で知られる区ですが、 住宅地の坪単価データを見ると、別の顔が浮かび上がります。 区全体で5年+35.1%の上昇率は23区の中でも高い水準です。

錦糸町・森下の坪254万円は 副都心ターミナルとしてのポテンシャルに見合った水準ですが、 曳舟・鐘ヶ淵の坪146万円は 20坪で2920万円。 23区で戸建てを建てる最も現実的な選択肢のひとつです。 京成曳舟の再開発が街を変え、東武沿線の「古い下町」というイメージは 急速に薄れつつあります。

これから墨田区で土地を探す方へ

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• 注文住宅を土地なしから建てる流れ

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東京23区の坪単価ランキング

近隣区・同価格帯の坪単価ランキング

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