江東区 坪単価ランキング【2026年】平均223万円｜全7エリアの地価と上昇率を比較

江東区の坪単価は平均223万円。
ただしエリアによって2.0倍の価格差があります（坪170万〜332万円）。国土交通省の地価公示データ26年分・37地点を7エリアに整理しました。

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東京23区の坪単価ランキング

江東区 全7エリア坪単価ランキング

※「土地目安」は、各エリアの用途地域と実際に流通している区画面積をもとに算出しています。駅近の商業地寄りのエリアは25坪前後、第一種低層住居専用地域が中心のエリアは30～40坪で計算しています。

江東区のランキングで見えてくること

江東区は23区で最もエリアの幅が広い区のひとつです。住宅地は37地点・7エリアに分かれ、坪170〜332万円、格差2.0倍。湾岸のタワーマンション街から、下町の戸建て住宅地まで、1つの区の中に全く違う相場が共存しています。

坪248〜332万円の「湾岸ゾーン」（1位〜4位）。豊洲・有明、辰巳・東雲、門前仲町・清澄白河、東陽町・木場・住吉。 坪248〜332万円の4エリアがこのゾーンに入ります。 豊洲・有明（坪332万円）は区内トップ。 豊洲4丁目（坪383万円）は タワーマンションが立ち並ぶ湾岸再開発エリアで、 戸建て用地としての流通はほとんどありません。 この価格帯はマンション市場の相場を反映した参考値です。 門前仲町・清澄白河（坪263万円）は 格差1.11倍と区内最小の安定エリア。 東西線・大江戸線で大手町直通の利便性と、深川の下町情緒が共存しています。

坪190万円台の「JR総武線ゾーン」（5位）。亀戸。JR総武線で秋葉原6分・新宿24分。 坪194万円は 東西線沿線（坪250万台）と都営新宿線沿線（坪170〜180万台）の ちょうど中間に位置する価格帯です。 格差1.55倍とやや大きめで、 亀戸1丁目（坪239万円・亀戸駅6分）と 亀戸3丁目（坪155万円・押上駅9分）の差が大きく、 駅からの距離で価格が大きく変わるエリアです。

坪170〜180万円台の「都営新宿線・東西線末端ゾーン」（6位〜7位）。大島、砂町。江東区で最も手頃な価格帯です。 大島（坪181万円）は都営新宿線で新宿直通。 西大島・大島・東大島と3駅が並ぶ利便性があります。 砂町（坪170万円）は東西線の南砂町駅を中心に、 25坪で4250万円。 建物込みで7750万円前後は、 23区で戸建てを建てたいファミリー層にとって最も現実的な価格帯です。 格差1.3倍と安定しています。

エリア内格差にも注目してください。 豊洲・有明は1.35倍、亀戸は1.55倍、砂町は1.3倍。江東区のエリア間格差は2.0倍。 豊洲・有明の坪332万円と 砂町の坪170万円の差は 坪162万円。 25坪換算で4,050万円の差です。 同じ区内にこれだけの価格差があるのは、 「湾岸のマンション街」と「下町の戸建て住宅地」という 全く性格の違うエリアが共存しているためです。

江東区 値上がりエリアTOP7（5年変動率）

「今の価格」だけでなく「この5年でどう動いたか」を知りたい方は、こちらの値上がり率ランキングも確認してください。

江東区の値上がりランキングで見えてくること

江東区の値上がりは、湾岸と下町で明確に温度差があります。 豊洲・有明が5年+50.6%で区内トップ。 門前仲町・清澄白河+39.5%、 東陽町・木場+37.9%と東西線沿線が続きます。

一方、大島+28.0%、 砂町+25.8%と、下町エリアは控えめです。 ただし率で見れば+26〜28%は十分な上昇で、 7エリア全てが5年で+25%以上という点では江東区全体が動いています。

豊洲4丁目（+58.9%）は2年で坪291万→383万と+92万の急騰。 湾岸のマンション市場の影響が大きく、 住宅地の地価としては特殊な動きです。 豊洲を除いた6エリアの上昇率は+26〜40%の範囲に収まっており、 こちらが江東区の住宅地の実態に近い数字です。

江東区の地価推移｜26年分のデータで読むトレンド

ランキングで「今の価格」と「5年間の動き」を確認したところで、次は「この26年間で何が起きたのか」を見ていきます。

上のグラフは、江東区の区平均（25年分）と、5つの代表エリア（直近8年分）の 坪単価推移です。 豊洲・有明（湾岸）、門前仲町・清澄白河（東西線）、 亀戸（JR総武線）、大島（都営新宿線）、砂町（東西線末端）を並べています。 豊洲だけが上に突き抜け、残りの4エリアが2層に分かれて走る構造がよく見えます。

ポイント①：区平均が7年で+58万円。2025年に+19万と過去最大の年間上昇を記録

まず区平均（黒い太線）に注目してください。 2000年の坪126万円が2005年に117万円まで下落。 2007年に138万円までミニバブルで上がりましたが、 リーマンショック後に2012年の126万円まで逆戻りしています。

2013年の134万円を起点に上昇が始まり、 2018年に148万円、2025年に206万円。 7年で+58万円、率にして+39%。年平均+8万円のペースです。 直近2年の加速が顕著で、2024年+12万、2025年+19万と 過去最大の年間上昇額を更新しています。

ポイント②：豊洲が7年で+109万円の独走。下町4エリアは+42〜44万で団子

5本の線を見てください。 豊洲・有明（赤い線）だけが上に飛び出し、 門前仲町が中間、亀戸・大島・砂町が下に固まっています。

2025年時点で豊洲303万に対し、 門前仲町239万、亀戸177万、大島169万、砂町167万。 亀戸〜砂町の差はわずか10万円で、 20坪換算で200万円差しかない。

7年間の上昇額は豊洲+109万が突出。 門前仲町+69万がこれに続きますが、 亀戸+44万、大島+42万、砂町+42万はほぼ同額。 下町の3エリアはほぼ同じペースで上がっています。

ポイント③：2025年は全エリアが+14万以上。豊洲+35万、砂町+16万

前年比の数字を見てください。 2023年まではどのエリアも年+5〜14万ペースでした。 2024年に豊洲+21万、門前仲町+13万、亀戸+9万、大島+8万、砂町+9万。 2025年はさらに豊洲+35万、門前仲町+23万、砂町+16万、大島+15万、亀戸+14万。

豊洲の+35万は年間上昇額としてすべての区・エリアの中でも突出した数字です。 ただしこれはマンション市場の影響が大きく、住宅地の実態とは距離があります。 注目すべきは砂町の+16万。2023年まで年+2〜5万だった最安エリアが、 2025年に+16万まで加速したのは、江東区全体に上昇圧力がかかっている証拠です。

結論：江東区は「湾岸の坪330万」と「下町の坪170万」が同居する区

グラフが示しているのは、江東区が1つの区の中に 全く異なる2つの不動産市場を抱えているということです。 5年間で豊洲・有明は+50.6%、 砂町は+25.8%。 区全体で+33.8%。

豊洲の坪332万円はマンション市場の価格で、 戸建てを検討している方にとっては参考値です。 一方、亀戸（坪194万円）や 大島（坪181万円）、 砂町（坪170万円）は 都営新宿線・東西線の利便性を持ちながら、 戸建て用地として現実的な価格帯が残っているゾーンです。

江東区の割安エリアの見つけ方

江東区の区平均坪223万円は、 豊洲・有明（坪332万円）が大きく引き上げています。 湾岸を除けば、亀戸・大島・砂町は坪170〜194万円。 25坪で4250万円、 建物込みで7750万円前後に収まります。

江東区は東西線で大手町10分、都営新宿線で新宿直通という 都心への交通力を持ちながら、坪170万台の戸建て用地がある。 この組み合わせは城東エリアでは江東区ならではの特徴です。

「東西線で大手町10分なのに坪170万」という選択肢

門前仲町・清澄白河（坪263万円）に対して、 大島（坪181万円）は坪82万安い。 砂町（坪170万円）なら坪93万安い。 25坪換算で2,325万円の差額が出ます。 東西線で3〜4駅東へ行くだけで、この差額を建物に回せます。

3エリアの中で最も「交通力と価格のバランス」が良いのは大島です。 都営新宿線で新宿・市ヶ谷・神保町方面に直通。 西大島・大島・東大島と3駅が並び、駅徒歩10分圏内が広い。 坪181万円は砂町とほぼ同水準ですが、 都営新宿線の直通力は東西線末端より都心方面のカバーが広い。

25坪で門前仲町・清澄白河より2,050万円安い。 この差額を建物のグレードに回すのが、江東区の賢い土地選びです。

砂町（坪170万円）── 東西線で2,325万円安い

砂町は東西線の南砂町駅を中心としたエリアです。 東西線で大手町まで15分、日本橋まで12分。 南砂町駅周辺にはイオンやトピレックプラザなどの商業施設があり、 日常の買い物に困りません。

坪170万円は区内最安。 格差1.3倍で安定しており、 南砂3丁目（坪193万円）から 東砂6丁目（坪148万円）まで 25坪で4250万円。 建物込み7750万円前後で 23区内の注文住宅が視野に入ります。 ただし南砂町駅から離れると駅徒歩15分以上の地点もあり、 駅距離で価格が変わる点は意識してください。

大島（坪181万円）── 都営新宿線で2,050万円安い

大島は都営新宿線の西大島・大島・東大島の3駅が並ぶエリアです。 新宿線で新宿まで直通25分、市ヶ谷・神保町方面にも乗り換えなし。 大島駅前には商店街があり、下町の生活利便性が残っています。

坪181万円は砂町とほぼ同水準。 格差1.37倍で安定しており、 北砂1丁目（坪224万円）から 北砂5丁目（坪164万円）まで 大きな外れ値がありません。 25坪で4525万円、 建物込み8025万円前後です。

亀戸（坪194万円）── JR総武線で1,380万円安い

亀戸はJR総武線・東武亀戸線が乗り入れるターミナルです。 総武線で秋葉原6分、新宿24分。 駅前にはアトレ亀戸やサンストリート跡地の再開発が進み、 商業利便性は江東区の中でもトップクラスです。

坪194万円は大島・砂町より一段高い。 格差1.55倍と大きめで、 亀戸1丁目（坪239万円・亀戸駅6分）と 亀戸3丁目（坪155万円・押上駅9分）の差が大きい。 亀戸で探すなら「駅から何分か」が価格を大きく左右する点を意識してください。

まとめ｜江東区の坪単価で覚えておくべき3つの数字

江東区は「湾岸の坪330万」と「下町の坪170万」が同居する区です。 豊洲・有明の坪332万円は マンション市場の参考値ですが、 亀戸（坪194万円）や 大島（坪181万円）、 砂町（坪170万円）は 戸建て用地として手が届く価格帯です。

砂町なら25坪で4250万円、 建物込み7750万円前後。 東西線で大手町15分という交通力を考えれば、 城東エリアの中でも選択肢の幅が最も広い区と言えます。

これから江東区で土地を探す方へ

土地探しから引き渡しまでの具体的な進め方を知りたい方

• 注文住宅を土地なしから建てる流れ

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