荒川区 坪単価ランキング【2026年】平均212万円｜全4エリアの地価と上昇率を比較

荒川区の坪単価は平均212万円。
ただしエリアによって1.4倍の価格差があります（坪192万〜266万円）。国土交通省の地価公示データ26年分・20地点を4エリアに整理しました。

東京23区全体のランキングと注文住宅の総額シミュレーションはこちら：
東京23区の坪単価ランキング

荒川区 全4エリア坪単価ランキング

※「土地目安」は、各エリアの用途地域と実際に流通している区画面積をもとに算出しています。駅近の商業地寄りのエリアは25坪前後、第一種低層住居専用地域が中心のエリアは30～40坪で計算しています。

荒川区のランキングで見えてくること

荒川区は23区で2番目に小さな区ですが、山手線・千代田線・TX・日比谷線が通り、全域が駅徒歩10分圏内に収まるコンパクトな街です。坪192〜266万円、格差1.4倍と穏やかで、日暮里を除けば坪200万前後で揃っています。

坪260万円台の「山手線・京成線ゾーン」（1位）。日暮里・西日暮里。荒川区で唯一、坪250万円を超えるエリアです。 坪266万円は区内トップ。 西日暮里4丁目（坪328万円・西日暮里5分）は 北区の田端・駒込（坪251万円）を上回る水準です。 JR山手線・京浜東北線・京成本線・日暮里舎人ライナーが使えるほか、 京成スカイライナーで成田空港まで36分という唯一無二のアクセスも。 南側は台東区（上野・谷中）、西側は文京区（千駄木）に接しており、 「下町の高級住宅地」として価格を支えています。

坪200万円台の「TX・日比谷線ゾーン」（2位）。南千住。つくばエクスプレス（TX）・日比谷線・JR常磐線の3路線が使えます。 坪205万円は区内2位ですが、 エリア内の格差が1.64倍と大きめです。 TX開業後に開発された汐入エリア（南千住8丁目・坪278万円）と、 旧来の市街地（南千住3丁目・坪169万円）で 100万円以上の差があります。 汐入は大規模マンションと公園が整備された新興住宅地で、 旧市街とは全く異なる街並みです。

坪190万円台の「千代田線・京成線ゾーン」（3位〜4位）。町屋・荒川と尾久。坪192万〜195万円で ほぼ同じ価格帯に並んでいます。 町屋・荒川（坪192万円）は 千代田線で大手町まで直通15分、京成線で日暮里1駅。 町屋駅前は商業施設が充実しており、生活利便性は区内トップクラスです。 格差1.34倍で安定しています。 尾久（坪195万円）は都電荒川線沿いの穏やかな住宅地。 あらかわ遊園のリニューアルで注目度が上がっていますが、 JR・メトロの駅からはやや離れるため価格は控えめ。 格差1.18倍は区内最小で、 どの丁目を選んでも坪185〜218万円の安定した価格帯です。

エリア内格差にも注目してください。 日暮里・西日暮里は1.41倍、町屋・荒川は1.34倍、尾久は1.18倍。荒川区のエリア間格差は1.4倍。 日暮里・西日暮里（坪266万円）だけが突出し、 残り3エリアは坪192〜205万円の狭い帯に収まっています。 23区で2番目に小さな区だからこそ、どのエリアも駅から近く、 「場所による当たりハズレ」が少ない。 荒川区の相場を一言で言えば、 「日暮里だけ坪260万、あとは坪200万前後」です。

荒川区 値上がりエリアTOP4（5年変動率）

「今の価格」だけでなく「この5年でどう動いたか」を知りたい方は、こちらの値上がり率ランキングも確認してください。

荒川区の値上がりランキングで見えてくること

荒川区の値上がりで注目すべきは、 日暮里・西日暮里の5年+42.2%です。 これは北区の田端・駒込（+35%）を上回る、城北エリア最速の上昇率。 山手線・京浜東北線・京成の結節点という交通力に加え、 台東区・文京区に接する立地が再評価されています。

日暮里は「山手線で坪250万台で買える最後の駅」とも言える存在です。 同じ山手線の五反田は坪462万、目黒は坪569万。 日暮里の坪266万円は その半額以下で山手線が手に入る。 山手線沿線で坪250万台は、五反田（462万）や目黒（569万）の半額以下。 この交通力と価格のギャップが、+42%という数字に表れています。

一方、尾久（+22.2%）は区内で最も控えめ。 都電荒川線が主力路線で、JR・メトロへの乗り換えが必要な分、 上昇圧力が弱い。ただし坪195万円は 25坪で4875万円。 城北エリアで戸建てを建てるなら最も現実的な価格帯です。

荒川区の地価推移｜26年分のデータで読むトレンド

ランキングで「今の価格」と「5年間の動き」を確認したところで、次は「この26年間で何が起きたのか」を見ていきます。

上のグラフは、荒川区の区平均（25年分）と、4つの代表エリア（直近8年分）の 坪単価推移です。 日暮里・西日暮里（山手線）、南千住（TX・日比谷線）、 町屋・荒川（千代田線・京成線）、尾久（都電荒川線）を並べています。 日暮里だけが上に離れ、残り3エリアが団子状態で走る荒川区の構造がよく見えます。

ポイント①：区平均25年で+81万円。ミニバブルに振り回されず、実需で着実に上昇

まず区平均（黒い太線）に注目してください。 2000年の坪123万円が2005年に104万円まで下落。 ここまでは他の区と同じ動きですが、注目は2006〜2008年。 品川区はミニバブルで+80万円の急騰→暴落を経験しましたが、 荒川区の上昇は+14万円にとどまり、下落もわずか4万円で済んでいます。 投機マネーが入りにくい「実需の区」であることがグラフから読み取れます。

2013年の125万円を起点に本格的な上昇が始まり、 2018年に138万円、2025年に204万円。 7年で+66万円、率にして+48%。年平均+9万円のペースは北区と同等です。 直近2年の加速が顕著で、2024年+13万、2025年+17万と 過去最大の年間上昇額を更新しています。

ポイント②：日暮里が7年で+94万円の独走。南千住・町屋・尾久は団子状態

4本の線を見てください。 日暮里・西日暮里（赤い線）だけが上に離れ、 残り3エリアはほぼ重なって走っています。

2025年時点で日暮里245万に対し、 南千住197万、町屋185万、尾久172万。 南千住〜尾久の差はわずか10万円で、25坪換算で250万円差しかない。 この3エリアは「路線の違い」で選べる贅沢な価格帯です。

7年間の上昇額は日暮里+94万が突出。 南千住+60万、町屋+51万、尾久+41万と差が開いており、 「山手線の駅があるかどうか」が上昇ペースを決めている構図です。 日暮里の2019年+25万は、グラフ上で一段ジャンプが見えるほどの急騰です。

ポイント③：2025年は日暮里+23万、南千住+17万。尾久だけ+5万で明暗が分かれた

前年比の数字を見てください。 日暮里は2024年+17万、2025年+23万と加速が続いています。 南千住も2024年+12万→2025年+17万と連動。 町屋・荒川は+10万→+14万で着実に追いかけている。

一方、尾久は2024年+10万と好調でしたが、 2025年は+5万にとどまりました。 都電荒川線のみの交通事情が、ここにきて明暗を分けた形です。 ただし、尾久の坪172万は足立区の平均（161万）に近い水準で、 「23区内で戸建てを建てる」最も現実的なゾーンのひとつ。 上昇率の低さは、裏返せば「まだ割安が残っている」ということでもあります。

結論：荒川区は「交通力の割に安い」が修正され始めた区

グラフが示しているのは、荒川区が投機に振り回されず、 実需で着実に価格を積み上げてきた区であるということです。 5年間で日暮里・西日暮里は+42.2%、 区全体で+31.6%。 北区（+33%）に迫る上昇率を、ほとんど話題にならないまま記録しています。

山手線の駅を2つ持ち、千代田線で大手町直通、TXで秋葉原6分。 この交通力で坪212万円は、 隣の台東区（坪250万超）や文京区（坪280万超）と比べれば明らかに割安。 この交通力と価格のギャップは、いま急速に修正されつつあります。

荒川区の割安エリアの見つけ方

荒川区は区平均坪212万円。 町屋・荒川なら25坪の土地で4800万円、 建物込みでも8300万円前後に収まります。 23区内で戸建てを建てたいファミリー層にとって現実的な価格帯です。

日暮里・西日暮里（坪266万円）は 山手線の駅力で突出していますが、 町屋・荒川（坪192万円）や 尾久（坪195万円）なら 日暮里より坪74万円安い。 25坪で1,850万円の差額を建物のグレードに回せる計算です。

「北区と同じ交通力で、まだ坪200万前後」という選択肢

北区の赤羽は坪192万円で5路線ターミナル。 荒川区の町屋は坪192万円で千代田線直通。 南千住は坪205万円でTX・日比谷線。 交通力は同等ですが、荒川区はまだ坪200万前後で手が届く。 この価格帯が残っていることが荒川区の最大の強みです。

3エリアの中で最も「暮らしやすさ」の評価が高いのは町屋かもしれません。 千代田線で大手町まで直通15分。町屋駅前には 商業施設が集まり、日常の買い物には困りません。 京成線で日暮里まで1駅、都電荒川線で王子方面にも出られる。 3路線が交差する利便性で、坪192万円は 北区の赤羽（坪192万円）とほぼ同じ。

25坪で日暮里・西日暮里より1,850万円安い。 この差額を建物に回せば、注文住宅でも総額8300万円前後が見えてくる。 23区内の戸建て用地としては、荒川区は最もコスパの高い選択肢のひとつです。

町屋・荒川（坪192万円）── 千代田線直通で1,850万円安い

町屋は千代田線・京成本線・都電荒川線の3路線が交差する街です。 千代田線で大手町まで15分、京成線で日暮里1駅。 駅前にはマルエツ、サミット、赤札堂などが揃い、 「日常の買い物で困ることがない」実用的な街です。

坪192万円は区内最安。 格差1.34倍と安定しており、 荒川2丁目（坪222万円）から 町屋7丁目（坪166万円）まで どの丁目を選んでも坪166〜222万円の範囲に収まります。 町屋駅から離れた町屋7丁目（坪166万円）は 25坪で4800万円。 建物込み8300万円前後は23区内では破格です。

尾久（坪195万円）── あらかわ遊園の緑と1,775万円の差額

尾久は都電荒川線沿いの穏やかな住宅地です。 2022年にリニューアルオープンしたあらかわ遊園が象徴するように、 子育て世帯に優しい住環境が広がっています。 都電で王子・大塚方面、日暮里舎人ライナーで日暮里方面に出られます。

坪195万円は日暮里より坪71万安い。 格差1.18倍は区内最小で、 西尾久7丁目（坪218万円）から 西尾久8丁目（坪185万円）まで わずか33万円差。どの丁目を選んでも外れがありません。 JR・メトロの駅からは離れますが、 その分だけ価格が抑えられており、 「静かな住環境で23区に住みたい」というファミリー層に向いています。

南千住（坪205万円）── TX秋葉原6分で1,525万円安い

南千住はTX（秋葉原6分）・日比谷線（上野10分）・JR常磐線の 3路線が使えるエリアです。 TX開業（2005年）後に汐入地区が大規模再開発され、 新しいマンションと公園が整備された新興住宅地が広がっています。

坪205万円は区内2位ですが、 エリア内の格差が1.64倍と大きめです。 汐入の南千住8丁目（坪278万円）は 再開発で整備された区画で日暮里に近い価格帯ですが、 旧市街の南千住3丁目（坪169万円・南千住17分）は 足立区の北千住寄りで坪170万台。 「どちらの南千住を選ぶか」で1,000万以上の差が出ます。

まとめ｜荒川区の坪単価で覚えておくべき3つの数字

荒川区は「23区で最もコスパの高い区」かもしれません。 山手線の駅を2つ持ち、千代田線で大手町直通、TXで秋葉原6分。 この交通力で区平均坪212万円は、 北区（坪204万円）とほぼ同じ、足立区（坪161万円）より高いが 台東区（坪250万超）より大幅に安い。

5年で+31.6%の上昇は、 この交通力と価格のギャップが修正され始めていることを示しています。 町屋（坪192万円）や 尾久（坪195万円）なら 25坪で4800〜4875万円。 建物込み8300〜8375万円前後で、 23区内の戸建てとしては最も手が届きやすい水準です。

これから荒川区で土地を探す方へ

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東京23区の坪単価ランキング

近隣区・同価格帯の坪単価ランキング

• 北区の坪単価ランキング（平均223万円）
• 台東区の坪単価ランキング（平均349万円）
• 墨田区の坪単価ランキング（平均203万円）
• 足立区の坪単価ランキング（平均128万円）