大田区 坪単価ランキング【2026年】平均214万円｜全10エリアの地価と上昇率を比較

大田区の坪単価は平均214万円。
ただしエリアによって1.5倍の価格差があります（坪162万〜252万円）。国土交通省の地価公示データ26年分・71地点を10エリアに整理しました。

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東京23区の坪単価ランキング

大田区 全10エリア坪単価ランキング

※「土地目安」は、各エリアの用途地域と実際に流通している区画面積をもとに算出しています。駅近の商業地寄りのエリアは25坪前後、第一種低層住居専用地域が中心のエリアは30～40坪で計算しています。

大田区のランキングで見えてくること

一覧を眺めると、大田区の地価は「高台の東急沿線」と「低地の京急沿線」できれいに分かれます。

坪220万円以上の「高台・ブランドゾーン」（1位〜4位）。田園調布、大森・山王、久が原・洗足池、馬込。 東急東横線・目黒線・池上線と、JR大森駅の山側（西口）エリアが上位を占めます。 いずれも高台に位置し、第一種低層住居専用地域が中心の落ち着いた街並みです。 田園調布は坪252万円で区内トップ。 ただし田園調布3丁目（坪349万円・田園調布3分）と 田園調布5丁目（坪159万円・田園調布13分）では 2.19倍の格差があり、 「田園調布」の名前の中にも別の市場が存在します。

坪185〜220万円の「中堅実力派ゾーン」（5位〜7位）。蒲田、池上、下丸子・矢口。 東急池上線とJR蒲田駅を中心とした、実需ど真ん中のゾーンです。 注目は蒲田（坪202万円）。 数年前なら「蒲田で坪200万超え」は想像しにくかった。 京急蒲田の高架化完了と羽田空港アクセスの改善が 街の評価を変えつつあります。 池上（坪201万円）は池上本門寺の門前町で 商店街が充実しており、格差1.18倍と区内で最も安定したエリアのひとつ。

坪185万円未満の「京急・多摩川沿いゾーン」（8位〜10位）。大森西・中、糀谷・羽田、雑色・六郷。 京急線沿線と多摩川沿いの低地エリアです。 大森西・中（坪177万円）は 大森駅の東口（海側）。同じ「大森」でも 西口の山王（坪226万円）とは 改札の出口が違うだけで坪50万円の差があります。 雑色・六郷は坪162万円で区内最安ですが、 格差1.09倍と区内で最も均質。 どの丁目を選んでもハズレが少ない安定感があります。

エリア内格差にも注目してください。 田園調布は2.19倍、蒲田は1.68倍、大森・山王は1.56倍。同じエリア名でも、丁目が違うだけで坪単価が大きく変わります。 特に田園調布は2.19倍の格差があり、 駅徒歩3分と13分で坪190万円の差がつく。 「大田区の相場」どころか「エリアの相場」すら、 そのまま鵜呑みにはできません。

大田区 値上がりエリアTOP10（5年変動率）

「今の価格」だけでなく「この5年でどう動いたか」を知りたい方は、こちらの値上がり率ランキングも確認してください。

大田区の値上がりランキングで見えてくること

大田区の値上がりランキングで注目すべきは、 田園調布（+20.9%）が区内最低の上昇率であることです。 トップは馬込（+28.9%）と蒲田（+28.7%）。 ブランド住宅地ではなく中堅エリアの方が伸びている「追いつき型」の上昇です。

馬込は都営浅草線で品川・新橋に直通。 テレワークの定着で「毎日通勤しなくていいなら、静かな住宅地に住みたい」 という層が流入しています。 坪220万円は田園調布の9割近い水準まで来ており、 もはや「穴場」とは言えなくなりつつある。

蒲田は京急蒲田の高架化完了、JR蒲田駅ビルの整備、 そして何より羽田空港へのアクセスの良さが再評価されています。 不動産の現場では「蒲田は空港勤務の方だけでなく、 出張が多いビジネスパーソンからの問い合わせが増えた」という声があります。

上昇額で見ても、田園調布+38万に対して久が原+43万、蒲田+42万。 ブランドの看板がなくても、利便性と住環境で評価される時代になっている。 この構造は推移グラフで一目瞭然です。

大田区の地価推移｜26年分のデータで読むトレンド

ランキングで「今の価格」と「5年間の動き」を確認したところで、次は「この26年間で何が起きたのか」を見ていきます。

上のグラフは、大田区の区平均（25年分）と、4つの代表エリア（直近8年分）の 坪単価推移です。 田園調布（ブランド住宅地）、久が原・洗足池（高台の安定型）、 蒲田（中堅実力派）、雑色・六郷（京急沿線・区内最安）を並べています。 「全員が上がっている」大田区の実態がよく見えるグラフです。

ポイント①：区平均は8年間完全停滞。リーマン前のバブルもほとんど届かなかった

まず区平均（黒い太線）に注目してください。 2000年の坪137万円が、2005年に126万円まで下落。 そこから2013年の126万円まで、8年間ピクリとも動かなかった。

世田谷区や杉並区ではリーマン前の2007年に 190万円台まで跳ねていましたが、大田区のスパイクは小さい。 投機的なマネーが入りにくい「実需100%」の区だからです。 裏を返せば、バブルで膨らまなかった分、リーマン後の傷も浅かった。

2013年以降、きれいな2段階上昇が始まります。 2013→2018年で+30万円、2020→2025年でさらに+30万円。 特に2024年+10万、2025年+13万と直近2年の加速が目立ちます。

ポイント②：4エリアがほぼ平行に動いている。田園調布も蒲田も同じペース

4本の線を見てください。 田園調布（赤い線）が一番上、雑色・六郷（灰色の線）が一番下。 でも4本の線の「角度」はほぼ同じです。

2018→2025年の上昇額：久が原+43万、蒲田+42万、田園調布+38万、雑色+36万。 トップとボトムの差がわずか7万円。 足立区（北千住+46万 vs 花畑+14万、差32万）や 練馬区（練馬+41万 vs 大泉外縁+7万、差34万）とは全く違う。

これは「田園調布も蒲田も、同じファミリー実需に支えられている」ことの証拠です。 大田区は投資家が買う区ではなく、 共働き世帯が「東急か京急か」で悩む区。だから全体が均質に動く。

ポイント③：2024〜2025年に全エリアで爆発的に加速した

前年比の数字が物語っています。 2023年まではどのエリアも年+4〜7万ペースでした。 それが2024年に一変。田園調布+14万、久が原+10万、蒲田+10万、雑色+8万。 2025年はさらに加速し、久が原+15万、蒲田+14万、田園調布+13万、雑色+11万。

直近2年だけで7年間の上昇の半分以上を占めている。 不動産の現場では、2024年の動きは「金利上昇前の駆け込み需要」と見ています。 変動金利が上がり始める前に買いたい層が一斉に動いた。 2025年にさらに加速したのは「買い遅れ不安」。 これが実需の街の値動きです。

結論：大田区は「田園調布の区」ではなく「全員が上がる区」

グラフが示しているのは、大田区が「区全体が均質に上がる実需の区」 であるということです。 5年間で馬込は+28.9%、 田園調布は+20.9%。 ブランド住宅地の上昇率が中堅エリアを下回る、珍しい構造です。

田園調布の名前にこだわらなければ、 久が原、池上、馬込といった東急沿線の高台で 同等の住環境を数百万〜1,000万円安く手に入れられる。 「大田区=田園調布」という固定観念を外すことが、 この区の土地選びの第一歩です。

大田区の割安エリアの見つけ方

大田区は全10エリアが坪160〜250万円台に収まっており、 格差1.5倍は23区の中では小さい方です。

では「割安」はどこにあるのか。 大田区の場合、同じ路線・同じ駅でも「山側と海側」「1駅の差」で 数百万〜1,000万円以上の差が生まれます。

ここでは、元不動産実務者の視点から、3つの「ギャップ」を紹介します。

「改札の出口」と「1駅の差」で得する、という戦略

大田区の坪単価は、「どちらの出口か」で大きく変わります。 大森駅の西口・山王は坪226万円。 同じ駅の東口・大森西は坪177万円。 改札を出る方向が違うだけで、30坪の土地代に1,000万円以上の差がつく。 この構造を知っているかどうかが、大田区の土地選びの分かれ目です。

大森駅の東口（大森西・中）は、かつて工業地帯のイメージが強かったエリアです。 しかし実態はマンションとファミリー向け住宅が増え、 平和島3丁目は坪201万円と山王の下位地点と変わらない水準まで来ている。 西口の山王（坪226万円）と比べると、 30坪で1,470万円安い。

「山王じゃないと」という固定観念を外すだけで、 同じ大森駅の徒歩圏で1,470万円の差額が生まれる。 その差額は建物のグレードを上げることも、 頭金を厚くして月々の返済を楽にすることもできる金額です。

池上（坪201万円）── 久が原の隣で690万円安い

池上は東急池上線の沿線で、久が原から1〜2駅。 池上本門寺の門前町として栄え、昔ながらの商店街が健在です。 坪201万円は久が原（坪224万円） の9割の水準ですが、格差1.18倍と区内で最も均質。 どの丁目を選んでも大きくハズレない安定感があります。

不動産の現場では「久が原は予算が合わないけど、 池上線沿線の雰囲気が好き」という方にまず案内するエリアです。 五反田まで約15分、品川まで乗り換え1回で20分。 「都心直通」ではないけれど、通勤に不便ということもない。

雑色・六郷（坪162万円）── 蒲田の隣で1,200万円安い

京急線で蒲田から1駅。雑色駅前には昔ながらのアーケード商店街があり、 惣菜や鮮魚が安く手に入る「生活コスト最強」のエリアです。 坪162万円は蒲田の8割の水準。 30坪で1,200万円安くなる。

格差1.09倍は区内最小で、 どの丁目を選んでも坪150〜167万円の狭い範囲に収まる。 「ハズレがない」ことの安心感は、土地選びでは大きな武器です。 品川まで京急で10分。羽田空港へも京急1本。 「蒲田じゃないと」という方に「1駅先で1,200万円浮きますよ」 と案内すると、大抵の方が検討リストに入れます。

大森西・中（坪177万円）── 大森駅の東口で1,470万円安い

大森駅の東口（海側）一帯のエリアです。 山王（西口）の高台と違い、低地で京急沿線寄りの立地ですが、 大森駅は徒歩圏。JR京浜東北線で品川まで2駅、東京まで17分。 「大森駅が使える」という条件は山王と同じです。

坪177万円は山王の8割以下。 かつての工業地帯イメージは年々薄れ、 平和島3丁目（坪201万円）は 山王の下位地点と遜色ない水準です。 エリア内格差は1.33倍で、 駅徒歩10分以内の地点が狙い目です。

まとめ｜大田区の坪単価で覚えておくべき3つの数字

大田区の最大の特徴は、「田園調布から雑色まで、全員が上がっている」こと。 格差1.5倍は23区の中でも小さい方で、 5年変動率も全エリア+20%以上。取り残されたエリアがない。

その中で差をつけるなら、「改札の出口」と「1駅の差」が鍵です。 大森の山側と海側で坪50万円、蒲田と雑色で坪40万円。 この差額を知っているかどうかで、 同じ予算でも全く違う立地を手に入れることができます。

これから大田区で土地を探す方へ

土地探しから引き渡しまでの具体的な進め方を知りたい方

• 注文住宅を土地なしから建てる流れ

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東京23区の坪単価ランキング

近隣区・同価格帯の坪単価ランキング

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