葛飾区 坪単価ランキング【2026年】平均130万円｜全7エリアの地価と上昇率を比較

葛飾区の坪単価は平均130万円。
ただしエリアによって1.3倍の価格差があります（坪115万〜145万円）。国土交通省の地価公示データ26年分・63地点を7エリアに整理しました。

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東京23区の坪単価ランキング

葛飾区 全7エリア坪単価ランキング

※「土地目安」は、各エリアの用途地域と実際に流通している区画面積をもとに算出しています。駅近の商業地寄りのエリアは25坪前後、第一種低層住居専用地域が中心のエリアは30～40坪で計算しています。

葛飾区のランキングで見えてくること

葛飾区には3つの路線が通っています。路線ごとに並べると、各エリアの相場と性格が見えてきます。

坪145万円の「JR総武線ゾーン」（1位）。新小岩。JR総武線の各停駅で、区内唯一のJR駅エリアです。 坪145万円は区内トップ。 秋葉原まで12分、東京駅まで20分と都心アクセスが良く、 隣の江戸川区側の新小岩（坪127万円）より高い。 同じ駅でも葛飾区側の方が住宅地としての評価が高い形です。 格差は1.52倍で、 新小岩3丁目（坪174万円）と 奥戸4丁目（坪115万円）で差がありますが、 エリア全体として安定しています。

坪120〜140万円の「京成線ゾーン」（2位〜5位）。青砥、綾瀬・堀切、立石、高砂・柴又。 京成本線・押上線・金町線の沿線が葛飾区の中核を成しています。 青砥（坪140万円）は京成本線と押上線の分岐駅で、 日暮里・上野方面と押上・浅草方面の両方にアクセスできる交通の要衝です。 注目は立石（坪124万円）。 京成立石駅前では大規模再開発が進行中ですが、 坪単価にはまだ本格的に反映されていません。 足立区の北千住が再開発後に坪203万円まで上昇した前例があり、 再開発の進捗と坪単価の関係は注目に値します。

坪115〜136万円の「千代田線・常磐線ゾーン」（6位〜7位）。亀有、金町。千代田線（常磐線各停）の沿線です。 亀有は坪119万円ですが、 格差が2.44倍と大きい。 駅周辺は坪130万円台で安定していますが、 西水元3丁目（坪58万円・亀有駅46分）という23区最安級の地点が 平均を引き下げています。 金町（坪115万円）も同様で、 格差2.85倍。駅徒歩10分以内なら坪130〜140万円ですが、 水元公園の奥（駅30分超）に坪60万円台の地点が存在します。 「金町＝坪115万」と鵜呑みにせず、丁目ごとの確認が必須のエリアです。

エリア内格差にも注目してください。 金町は2.85倍、亀有は2.44倍、新小岩は1.52倍。葛飾区のエリア間格差は1.3倍で、23区最小級です。 どのエリアを選んでも坪115〜145万円の範囲に収まる。 ただし油断できないのは「エリアの中」の格差。 金町は2.85倍、亀有は2.44倍。 水元公園の奥のバスエリアが平均を大きく引き下げています。 葛飾区で土地を探すなら、「エリアの平均」ではなく 「駅から何分か」で判断してください。

葛飾区 値上がりエリアTOP7（5年変動率）

「今の価格」だけでなく「この5年でどう動いたか」を知りたい方は、こちらの値上がり率ランキングも確認してください。

葛飾区の値上がりランキングで見えてくること

葛飾区の値上がりランキングの特徴は、 全7エリアの5年変動率が+16.6%〜+23.6%と 7ポイントの範囲に収まっていることです。 江戸川区（+17〜27%）と並ぶ均質さで、 足立区（+14〜33%）や練馬区（+10〜25%）の格差とは対照的。

新小岩（+23.6%）と 青砥（+22.1%）がほぼ同率で並んでいます。 JR総武線と京成本線という異なる路線でありながら、 同じペースで上がっている。 「どの路線を選んでも大きく外さない」のが葛飾区の特徴です。

注目は立石（+20.0%）。 京成立石駅前では大規模再開発が進んでおり、 タワーマンションと商業施設の複合開発が計画されています。 足立区の北千住は再開発後に坪203万円（5年+33%）まで加速しました。 立石の今の坪124万円は、 再開発の効果がまだ織り込まれていない水準です。

葛飾区の地価推移｜26年分のデータで読むトレンド

ランキングで「今の価格」と「5年間の動き」を確認したところで、次は「この26年間で何が起きたのか」を見ていきます。

上のグラフは、葛飾区の区平均（25年分）と、4つの代表エリア（直近8年分）の 坪単価推移です。 新小岩（JR総武線）、青砥（京成本線）、立石（京成押上線）、 高砂・柴又（京成金町線）を並べています。 葛飾区が「静かに、確実に、全員が上がる区」であることがよくわかるグラフです。

ポイント①：区平均は13年間ほぼ横ばい。100万円の壁を超えたのは2018年

まず区平均（黒い太線）に注目してください。 2000年の坪107万円が、2005年に93万円まで下落。 そこから2013年の96万円まで、8年で+3万円。ほぼ動いていない。

葛飾区は坪100万円前後の「実需100%」のエリアです。 リーマン前の2007年にも104万円までしか上がらず、 投機的な資金はほとんど入ってこなかった。 2018年にようやく100万円を回復し、 2025年に122万円。回復と上昇に合計18年かかっています。

ポイント②：4本の線がほぼ平行に動いている。上昇額の差はわずか6万円

4本の線を見てください。新小岩（赤）が一番上、高砂・柴又（灰）が一番下。 でも線の角度はほぼ同じです。

2018→2025年の上昇額：新小岩+26万、青砥+26万、立石+21万、高砂+20万。 トップとボトムの差が6万円。 足立区（北千住+46万 vs 花畑+14万、差32万）や 練馬区（練馬+41万 vs 大泉外縁+7万、差34万）とは全く違う構造です。

葛飾区は区全体が同じ実需層に支えられています。 特定エリアだけに投資マネーが流入する構造がないから、 全員が同じペースで動く。

ポイント③：2024〜2025年に全エリアで加速。ただし「静かな加速」

前年比を見てください。 2023年まではどのエリアも年+1〜5万ペースでした。 2024年に+4〜6万、2025年に+6〜8万と全エリアで加速しています。

ただし、足立区の北千住（2025年+13万）や大田区の蒲田（+14万）のような 「爆発的加速」ではない。新小岩の+8万、青砥の+8万が区内最大です。 葛飾区の上がり方は「静かに、でも確実に」。 派手さはないが、全エリアが足並みを揃えて動いているのは 実需の街として健全な姿です。

結論：葛飾区は「静かに、確実に全員が上がる区」

グラフが示しているのは、葛飾区が「区全体が均質に動く、静かな実需の街」 であるということです。 5年間で新小岩は+23.6%、 金町は+16.6%。 全7エリアが+15%以上で底上げされています。

エリア間格差1.3倍は23区最小級。 「どのエリアを選んでも大きく外さない」安心感がある。 ただし、金町・亀有はエリア内の格差が大きいので、 「駅から何分か」を必ず確認してください。

葛飾区の割安エリアの見つけ方

葛飾区は全7エリアが坪115〜145万円に収まっており、 23区の中では全体的に手が届きやすい価格帯です。 エリア間の差は最大でも30万円。

では「割安」はどこにあるのか。 葛飾区の場合、エリア間の絶対的な差は小さいので、 「将来の伸びしろ」で選ぶのが賢い戦略になります。

ここでは、元不動産実務者の視点から、 「再開発の前に買う」という考え方を中心に提案します。

「再開発の前に買う」という戦略

葛飾区で最も注目すべきは、立石の再開発です。 京成立石駅前では大規模再開発が進行中ですが、 坪124万円は青砥（坪140万円）より 16万円安い。再開発の効果がまだ織り込まれていない。 足立区の北千住は再開発で坪203万円まで加速した前例があります。

立石は京成押上線で押上（スカイツリー前）まで7分、浅草まで15分。 下町の商店街が残る「昭和の空気」が魅力のエリアですが、 駅前再開発でその景色が大きく変わろうとしています。

30坪の土地代は青砥より480万円安い。 この480万円が「再開発前の価格」として 将来お得だったと振り返られるかどうかはわかりません。 ただ、北千住の前例を見れば、少なくとも検討する価値はある。 再開発エリアの土地は供給が限られるため、 出てきたら早めに動くことをお勧めします。

立石（坪124万円）── 青砥の隣で480万円安い（再開発前）

京成押上線で押上（スカイツリー前）まで7分。 駅前には「立石仲見世商店街」があり、昔ながらの惣菜店や居酒屋が軒を連ねます。 下町の雰囲気が色濃く残るエリアです。

現在、駅前では南口・北口ともに大規模再開発が進行中。 タワーマンション、商業施設、公共施設の複合開発が予定されています。 にもかかわらず坪124万円は区平均並み。

エリア内格差は1.35倍と小さく、 立石8丁目（坪138万円）から 西新小岩5丁目（坪102万円）まで安定しています。 「再開発の恩恵を受けつつ、今の価格で買える」数少ないエリアです。

高砂・柴又（坪120万円）── 新小岩と生活圏が近く750万円安い

京成高砂はアクセス特急の停車駅で、成田空港方面へのアクセスが良い。 柴又は「男はつらいよ」の舞台として有名で、帝釈天の参道は観光名所。 下町情緒と生活利便性が共存するエリアです。

坪120万円は新小岩の8割台。 新小岩とは自転車で10分程度の距離で、生活圏はかなり重なります。 格差1.23倍と区内で最も安定しており、 どの丁目を選んでもハズレが少ない。 「新小岩は予算が合わないけど、この辺りに住みたい」 という方の受け皿として機能しています。

金町（坪115万円）── 亀有の隣で120万円安い

常磐線（千代田線直通）で亀有の1駅先。 東京理科大学葛飾キャンパスの開設で街の雰囲気が変わりつつあります。 坪115万円は区内最安ですが、 5年変動率+16.6%と着実に上昇中。

ただし、金町エリアは格差2.85倍と区内最大なので注意。 駅徒歩10分以内なら坪130〜140万円台で安定していますが、 水元公園の奥（駅30分超）は坪60万円台まで下がります。 「金町で探す」なら、必ず駅距離を確認してください。

まとめ｜葛飾区の坪単価で覚えておくべき3つの数字

葛飾区は「静かに、確実に、全員が上がる実需の街」です。 エリア間格差1.3倍は23区最小級。 どのエリアを選んでも坪115〜145万円、5年で+15%以上。 「大きく外さない」安心感が葛飾区の土地選びの特徴です。

その中で差をつけるなら、「立石の再開発」と「丁目の選び方」が鍵。 立石は再開発の効果がまだ坪単価に織り込まれていない。 金町・亀有はエリア内格差が大きいので、駅距離を必ず確認する。 この2つを押さえれば、葛飾区の土地選びで後悔することは少ないはずです。

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東京23区の坪単価ランキング

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