練馬の坪単価は199万円｜3路線が交わる区の中心——坪244万円は練馬区の天井【2026年】

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練馬区練馬エリアの坪単価は平均199万円。 30坪で約5,970万円です。

西武池袋線・東京メトロ有楽町線・都営大江戸線の3路線が使える 区の中心部です。 練馬区10エリア中1位。 区平均（坪160万円）を坪39万円上回ります。

格差倍率は1.45倍。 小竹町2丁目（坪244万円）は 小竹向原駅から徒歩1分。有楽町線で池袋まで4分。 この地点が練馬区全体の最高値帯です。

国土交通省の地価公示データ・19地点を分析しました。

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練馬の丁目別坪単価一覧

※坪単価は国土交通省の地価公示（2026年）ベース。30坪目安は各丁目の坪単価×30坪で算出。

丁目別データで見えてくること

19地点が10駅に分散する、練馬区で最も複雑な構造のエリアです。

最高値の小竹町2丁目（坪244万円）は 小竹向原駅から徒歩1分。 有楽町線・副都心線・西武有楽町線の3路線が使え、 26年で+72.1%はエリア内トップ。 練馬区の「天井」がこの地点です。

練馬駅徒歩5分の豊玉北4丁目（坪240万円）も 坪240万円台。5年で+30.8%と加速中。 駅北口のCoconeri（2014年開設・ライフ・ユニクロ等）など 生活インフラが整った駅近地点です。

旧としまえん跡地にはワーナー ブラザース スタジオツアー東京が 2023年6月に開業。最寄りの西武豊島園駅・都営豊島園駅から徒歩2分。 練馬4丁目（坪183万円）は 都営豊島園駅から徒歩1分です。

最安の豊玉中1丁目（坪168万円）は 新江古田駅から徒歩13分。 最安でも坪168万円は、区の他エリアの最高値に匹敵します。

練馬の地価推移｜45.1%の26年間

上のグラフは練馬区の区平均と練馬エリアの坪単価推移です。 区平均を大きく上回り、差が拡大しています。

ポイント①：直近5年で+25.2%——区内トップの上昇率

5年変動率+25.2%は練馬区10エリアの中で最も高い水準です。 特に小竹向原・練馬駅周辺の駅近地点が +27〜30%台と大きく上昇しています。 区の中心部への集中が加速しています。

ポイント②：26年で+45.1%——長期でも区内最高

26年変動率+45.1%は区内で突出しています。 有楽町線直通（2008年〜）以降の上昇が特に大きく、 3路線が使える利便性が長期的に価格を押し上げています。

隣接エリアとの坪単価比較

練馬エリアの隣接は中村橋・富士見台、氷川台・平和台、練馬高野台の3つ。 いずれも練馬より安い。 3路線の結節点というポジションが、 周辺エリアとの差を生んでいます。

※各エリアの想定坪数は用途地域と実際の流通面積に基づく。差額は「相手の土地目安 − 練馬の土地目安」。

中村橋・富士見台との比較

中村橋・富士見台（坪173万円）は 坪26万円安い。 30坪で780万円の差。 池袋線の各停駅エリアで、急行が停まる練馬との差です。

氷川台・平和台との比較

氷川台・平和台（坪167万円）は 坪32万円安い。 30坪で960万円の差。 有楽町線は使えますが、練馬駅のように3路線は使えません。

練馬高野台との比較

練馬高野台（坪162万円）は 坪37万円安い。 30坪で1,110万円の差は 練馬区の隣接比較で最大級。 1駅でこの差がつくのは、練馬駅の3路線プレミアムの大きさを示しています。

まとめ｜練馬の土地で覚えておくべき数字

坪199万円、1.45倍の格差、+25.2%の上昇率。 練馬区10エリア中1位。

西武池袋線・有楽町線・大江戸線の3路線結節点。 Coconeri（2014年開設）、ワーナー ブラザース スタジオツアー東京（2023年開業）と 近年の開発が続く区の中心です。

練馬高野台との差1,110万円は 3路線が使えるプレミアムの対価です。 その分の予算を「3路線の利便性」に充てるか、 隣のエリアで建物に回すか。 練馬区の土地選びは、この基準点から始まります。

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