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練馬区大泉学園エリアの坪単価は平均139万円。 35坪で約4,865万円です。
西武池袋線の急行停車駅。池袋まで準急で約15分。 練馬区10エリア中7位。 区平均（坪160万円）を下回る価格帯です。
1駅隣の石神井公園（坪161万円）と比べると、 坪22万円の差。 どちらも急行が停まる。池袋方面に1駅近いだけで 坪単価が22万円変わります。
格差倍率は1.64倍。 東大泉3丁目（坪187万円）と 大泉学園町2丁目（坪114万円）の差は 駅徒歩5分と16分の違いです。
国土交通省の地価公示データ・12地点を分析しました。
練馬区全体のランキングはこちら：
練馬区の坪単価ランキング
大泉学園の丁目別坪単価一覧
| 丁目 | 坪単価 | 35坪目安 | 最寄駅 徒歩 | 用途地域 | 26年変動 | 5年変動 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 東大泉3丁目 | 187万 | 6,545万 | 大泉学園 5分 | 1低専 | +21.9% | +24.2% |
| 東大泉5丁目 | 167万 | 5,845万 | 大泉学園 6分 | 1低専 | +26.5% | +18.8% |
| 東大泉7丁目 | 145万 | 5,075万 | 大泉学園 9分 | 1中専 | +31.6% | +21.2% |
| 東大泉2丁目 | 144万 | 5,040万 | 大泉学園 11分 | 1低専 | +28.4% | +18.7% |
| 東大泉4丁目 | 144万 | 5,040万 | 大泉学園 8分 | 1低専 | +21.1% | +19.7% |
| 東大泉6丁目 | 140万 | 4,900万 | 大泉学園 11分 | 1低専 | +14.2% | +19.0% |
| 南大泉4丁目 | 131万 | 4,585万 | 保谷 5分 | 1低専 | +12.4% | +13.4% |
| 大泉町6丁目 | 126万 | 4,410万 | 大泉学園 16分 | 1低専 | +5.5% | +16.1% |
| 石神井台6丁目 | 125万 | 4,375万 | 大泉学園 16分 | 1低専 | +11.8% | +13.8% |
| 南大泉3丁目 | 124万 | 4,340万 | 保谷 10分 | 1低専 | +11.9% | +13.9% |
| 南大泉5丁目 | 123万 | 4,305万 | 保谷 13分 | 1低専 | +25.2% | +15.8% |
| 大泉学園町2丁目 | 114万 | 3,990万 | 大泉学園 16分 | 1低専 | +11.6% | +10.0% |
※坪単価は国土交通省の地価公示（2026年）ベース。35坪目安は各丁目の坪単価×35坪で算出。
丁目別データで見えてくること
最高値の東大泉3丁目（坪187万円）は 大泉学園駅から徒歩5分、1低専。 5年で+24.2%はエリア内トップ。 駅近×低層住宅地の組み合わせが価格を牽引しています。
東大泉5丁目（坪167万円）は 駅徒歩6分で2番手。 この2地点（徒歩5〜6分）だけが坪160万円を超えています。 徒歩8分の東大泉4丁目は坪144万円で、 わずか2分の差で坪40万円以上下がります。 大泉学園は「駅徒歩7分」を境に価格が大きく変わるエリアです。
保谷駅が最寄りの3地点（南大泉3〜5丁目）は坪120万円前後で横並び。 保谷は西東京市の各停駅で、大泉学園の急行停車というメリットを享受できません。 大泉学園エリアの南端ですが、実質的には保谷駅の生活圏です。
最安の大泉学園町2丁目（坪114万円）は 大泉学園駅から徒歩16分。 5年変動率+10.0%はエリア内最低。 格差1.64倍の大部分は駅距離で説明がつきます。
大泉学園の地価推移｜18.5%の26年間
上のグラフは練馬区の区平均と大泉学園エリアの坪単価推移です。 区平均の下を一定の差で推移しています。
ポイント①：区平均との差は坪21万円——構造的に一定
大泉学園は坪139万円、区平均は160万円。 差は坪21万円です。 池袋線の急行停車駅でありながら区平均を下回るのは、 エリアの半数以上が駅徒歩10分超の地点で構成されているためです。
ポイント②：直近5年で+17.0%——区内では下位
5年変動率+17.0%は練馬区の中では下位の水準です。 駅近の東大泉3丁目（+24.2%）と 駅遠の大泉学園町2丁目（+10.0%）で 上昇ペースに差が開いています。 「駅近は上がるが駅遠は鈍い」という二極化の傾向です。
隣接エリアとの坪単価比較
大泉学園の隣接エリアは石神井公園・武蔵関・大泉外縁の3つ。 石神井公園は同じ池袋線の急行停車駅、 武蔵関は西武新宿線、大泉外縁は駅徒歩15分超のバス圏。 路線内の1駅差で何が変わるかが、 大泉学園の価格を読むポイントです。
| エリア | 坪単価 | 想定坪数 | 土地目安 | 大泉学園との差額 |
|---|---|---|---|---|
| 大泉学園（この記事） | 139万 | 35坪 | 4,865万 | — |
| 石神井公園 | 161万 | 30坪 | 4,830万 | -35万 |
| 武蔵関・上石神井 | 150万 | 30坪 | 4,500万 | -365万 |
| 大泉外縁 | 93万 | 35坪 | 3,255万 | -1,610万 |
※各エリアの想定坪数は用途地域と実際の流通面積に基づく。差額は「相手の土地目安 − 大泉学園の土地目安」。
石神井公園との比較
石神井公園（坪161万円）は 大泉学園の1駅池袋寄り。どちらも急行停車駅です。 坪22万円の差。
石神井公園駅は始発列車があり、座って通勤できる利点があります。 また駅名の由来である石神井公園（都立・三宝寺池と石神井池）が 駅の南側に広がり、環境面でも評価が高い。 「池袋に1駅近い＋始発がある＋公園が隣接」—— この3点が坪22万円の差を生んでいます。
武蔵関・上石神井との比較
武蔵関・上石神井（坪150万円）は 西武新宿線沿線で、坪11万円高い。 ただし35坪（大泉学園）と30坪（武蔵関）で 365万円の差。 坪単価では武蔵関が上ですが、 大泉学園の方が標準的な土地が広い分、総額では逆転します。
大泉外縁との比較
大泉外縁（坪93万円）は 大泉学園より坪46万円安い。 35坪で1,610万円の差です。 同じ「大泉」の住所でも、駅徒歩圏とバス圏で 坪単価は46万円変わります。 23区内で坪93万円は 都下並みの水準で、大泉学園駅から離れるほど 「練馬区」のアドレス価値だけが価格を支えている構造です。
まとめ｜大泉学園の土地で覚えておくべき数字
坪139万円、1.64倍の格差、+17.0%の上昇率。 練馬区10エリア中7位。
西武池袋線の急行停車駅で池袋まで約15分。 石神井公園の1駅先で坪22万円安い。 その差は「池袋に1駅近いか遠いか」で生まれています。
駅徒歩5分圏なら坪180万円超。 駅徒歩16分まで離れれば坪114万円。 大泉学園で土地を探すなら、 「駅距離」と「最寄駅が大泉学園か保谷か」の2点が 価格を左右する最大の要因です。
📌 大泉学園で土地を探す方へ
大泉学園エリアは坪139万円、35坪の土地で約4,865万円です。 石神井公園の同条件（約4,830万円）より 総額はほぼ変わりません。 坪単価は安いが標準的な敷地面積が大きい—— 総額で比較する視点が、大泉学園の土地選びでは重要です。
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