砂町の坪単価は170万円｜江東区最安で格差1.3倍の安定——東京三大銀座「砂町銀座」を擁する下町【2026年】

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江東区砂町エリアの坪単価は平均170万円。 25坪で約4,250万円です。

東京メトロ東西線の南砂町駅が中心。 7エリア中7位で江東区最安のエリアです。

東陽町・木場・住吉（坪251万円）との差は 25坪で2,025万円。 同じ東西線で数駅の差です。

格差倍率1.3倍。 南砂3丁目（坪193万円）と東砂6丁目（坪148万円）の 差はあるものの、8地点の価格帯は比較的まとまっています。 砂町銀座商店街（東京三大銀座のひとつ）を擁する 下町の生活感が残るエリアです。

国土交通省の地価公示データ・8地点を分析しました。

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砂町の丁目別坪単価一覧

※坪単価は国土交通省の地価公示（2026年）ベース。25坪目安は各丁目の坪単価×25坪で算出。

丁目別データで見えてくること

8地点のうち4地点が準工業地域。 住居系と工業系が混在する江東区東部の下町構造です。

南砂3丁目（坪193万円・最高値）は 南砂町駅から徒歩4分。 26年変動率+67.1%はエリア内トップ。 南砂町駅はホーム増設工事が進行中で、 完成後は乗降がスムーズになります。

東砂6丁目（坪148万円・最安値）は 南砂町駅から徒歩18分。 駅から遠くなるほど価格は下がりますが、 砂町銀座商店街（約670m・約180店）が 日常の買い物を支えています。 戸越銀座・十条銀座と並ぶ「東京三大銀座商店街」のひとつで、 惣菜店や青果店がリーズナブルな価格で並ぶ、 生活密着型の商店街です。

北砂4丁目（坪152万円）は 南砂町駅から徒歩15分。 砂町銀座商店街に近い立地で、 25坪で約3,800万円。 23区内で戸建てを建てるなら、 総額を抑えやすいゾーンのひとつです。

砂町の地価推移｜46.0%の26年間

上のグラフは江東区の区平均と砂町エリアの坪単価推移です。 区平均の下を一定の差で推移しています。

ポイント①：直近5年で+25.8%——江東区の中ではやや低め

5年変動率+25.8%は江東区の中ではやや低めです。 ただし8地点中6地点が+23%以上と 足並みは揃っています。 南砂町駅の改良工事完成後に 上昇ペースが変わるかどうかが注目点です。

隣接エリアとの坪単価比較

砂町の隣接エリアは東陽町・木場・住吉、大島、亀戸の3つ。 東陽町は東西線、大島は都営新宿線、亀戸はJR総武線と、 それぞれ路線が異なります。

※各エリアの想定坪数は用途地域と実際の流通面積に基づく。差額は「相手の土地目安 − 砂町の土地目安」。

東陽町・木場・住吉との比較

東陽町・木場・住吉（坪251万円）は 同じ東西線沿線で砂町の西隣。 坪81万円、 25坪で2,025万円の差です。 東西線で2〜3駅都心に近いだけで坪81万円の差。 この差額分を建物に回せるのが砂町の強みです。

大島との比較

大島（坪181万円）は都営新宿線沿線で、 砂町より坪11万円高い。 25坪で275万円の差と小さく、 ほぼ同価格帯です。 新宿方面か大手町方面かで使い分ける関係です。

亀戸との比較

亀戸（坪194万円）はJR総武線沿線で、 坪24万円高い。 ただし亀戸のtypical_tsuboは20坪のため、 総額では亀戸（約3,880万円）の方が 砂町（約4,250万円）より安くなります。 坪単価は亀戸が高くても、 狭い土地で建てるなら亀戸の方が総額を抑えられる構造です。

まとめ｜砂町の土地で覚えておくべき数字

坪170万円、1.3倍の格差、+25.8%の上昇率。 江東区7エリア中7位。

東西線南砂町駅が中心。 砂町銀座商店街（約670m・約180店）は 戸越銀座・十条銀座と並ぶ東京三大銀座のひとつ。 下町の生活感と手頃な物価が残るエリアです。

東陽町・木場との差2,025万円は、 東西線で2〜3駅の距離の差。 南砂町駅の改良工事も進行中で、 利便性の向上が期待されるエリアです。

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