大島の坪単価は181万円｜都営新宿線で新宿直通——北砂1丁目の5年+49.2%が示す変化【2026年】

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江東区大島エリアの坪単価は平均181万円。 25坪で約4,525万円です。

都営新宿線の西大島・大島・東大島の3駅が最寄り。 新宿まで乗り換えなしで約25分。 7エリア中6位。

東陽町・木場・住吉（坪251万円）と比べると、 25坪で1,750万円の差。 同じ江東区の中央部と東部でこれだけの差がつきます。

格差倍率1.37倍。 注目は北砂1丁目（坪224万円）の 5年+49.2%。 江東区全体でも突出した上昇率です。

国土交通省の地価公示データ・6地点を分析しました。

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大島の丁目別坪単価一覧

※坪単価は国土交通省の地価公示（2026年）ベース。25坪目安は各丁目の坪単価×25坪で算出。

丁目別データで見えてくること

6地点中3地点が準工業地域。 住居系と混在する江東区東部の構造です。

北砂1丁目（坪224万円・最高値）は 西大島駅から徒歩13分と駅から遠いにもかかわらず、 坪224万円とエリア内で突出しています。 5年+49.2%は 江東区の全住宅地点でもトップクラスの上昇率。 用途地域は準工で、周辺の再開発や マンション供給の影響を受けている可能性があります。

大島駅圏の3地点（大島5・6・8丁目）は 坪174〜180万円の狭い幅に収まっており、 駅徒歩4〜6分で坪170万円台が大島の「標準」です。

北砂5丁目（坪164万円・最安値）は 大島駅から徒歩15分、1住居。 駅から離れるほど価格は下がりますが、 砂町銀座商店街に近い立地で日常の買い物には困りません。

大島の地価推移｜40.5%の26年間

上のグラフは江東区の区平均と大島エリアの坪単価推移です。

ポイント①：直近5年で+28.0%——北砂1丁目が平均を押し上げ

5年変動率+28.0%はエリア平均ですが、 北砂1丁目の+49.2%が 平均を大きく押し上げています。 北砂1丁目を除くと+24〜32%の幅で、 大島駅圏は堅実な上昇を示しています。

隣接エリアとの坪単価比較

大島の隣接エリアは亀戸、砂町、東陽町・木場・住吉の3つ。 亀戸はJR総武線、砂町は東西線、東陽町は東西線と それぞれ路線が異なります。

※各エリアの想定坪数は用途地域と実際の流通面積に基づく。差額は「相手の土地目安 − 大島の土地目安」。

亀戸との比較

亀戸（坪194万円）はJR総武線沿線で、 大島より坪13万円高い。 ただし亀戸のtypical_tsuboは20坪で 大島（25坪）より小さいため、 総額では亀戸（約3,880万円）の方が 大島（約4,525万円）より安くなります。 坪単価は大島が安くても、広い土地で建てるなら総額は上がる。 この構造は見落とされがちです。

砂町との比較

砂町（坪170万円）は東西線沿線で、 大島より坪11万円安い。 25坪の差は275万円と小さく、 ほぼ同価格帯です。 都営新宿線（新宿方面）か東西線（大手町方面）かで選ぶ関係です。

東陽町・木場・住吉との比較

東陽町・木場・住吉（坪251万円）は 東西線・半蔵門線の結節エリア。 坪70万円、 25坪で1,750万円の差。 都心寄りの江東区と東部の江東区の差がここに表れています。

まとめ｜大島の土地で覚えておくべき数字

坪181万円、1.37倍の格差、+28.0%の上昇率。 江東区7エリア中6位。

都営新宿線で新宿直通。 大島駅圏は坪170万円台で安定しており、 25坪で約4,525万円。 東陽町・木場との差1,750万円分だけ 建物に回せるのが大島の強みです。

北砂1丁目の5年+49.2%が示すように、 エリアの一部で大きな変化が始まっています。

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