十条の坪単価は200万円｜東京三大銀座商店街の街で5年+32.7%——再開発が進む下町の実力【2026年】

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北区十条エリアの坪単価は平均200万円。 25坪で約5,000万円です。

JR埼京線で新宿まで13分、池袋まで7分。 4エリア中3位。

田端・駒込（坪251万円）と比べると、 25坪で1,275万円の差がつきます。 山手線沿線と埼京線沿線の路線評価の差です。

5年変動率+32.7%は北区内でも高い水準。 2024年秋に駅西口に39階建ての複合施設「J&TERRACE」が完成し、 街の構造が変わりつつあります。 格差倍率1.24倍と均質で、 下町の活気と再開発の勢いを併せ持つエリアです。

国土交通省の地価公示データ・9地点を分析しました。

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十条の丁目別坪単価一覧

※坪単価は国土交通省の地価公示（2026年）ベース。25坪目安は各丁目の坪単価×25坪で算出。

丁目別データで見えてくること

9地点すべてが坪178〜221万円の幅に収まり、 格差1.24倍は北区で最も均質です。

最高値の上十条2丁目（坪221万円）は 十条駅から徒歩5分。26年変動率+57.5%。 東十条1丁目（坪219万円）は 東十条駅から徒歩6分で、準工業地域ながら坪219万円と高め。 5年+34.2%で上昇が加速しています。

志茂3丁目（坪178万円・最安値）は 南北線志茂駅から徒歩2分。駅至近ですが坪178万円。 志茂は赤羽エリアにも跨がる地域で、 十条銀座商店街の生活圏からは外れた立地です。

このエリアの強みは、9地点中7地点が5年+28%以上で上昇していること。 十条仲原1丁目は+35.7%、 神谷3丁目は+36.1%。 再開発を追い風に、エリア全体で底上げが進んでいます。

十条の地価推移｜53.4%の26年間

上のグラフは北区の区平均と十条エリアの坪単価推移です。

ポイント①：直近5年で+32.7%——北区トップクラスの上昇率

5年変動率+32.7%は北区全体でも高い水準です。 十条駅西口の再開発（J&TERRACE・2024年完成）が 期待感を後押ししていると考えられますが、 駅圏外の神谷・志茂エリアでも+28%超の上昇が見られ、 エリア全体で底上げが進んでいます。

隣接エリアとの坪単価比較

十条の隣接エリアは田端・駒込、赤羽、王子の3つ。 いずれも北区内のエリアで、路線が異なります。

※各エリアの想定坪数は用途地域と実際の流通面積に基づく。差額は「相手の土地目安 − 十条の土地目安」。

田端・駒込との比較

田端・駒込（坪251万円）はJR山手線沿線。 十条との差は坪51万円、 25坪で1,275万円です。 山手線沿線と埼京線沿線の路線格差がそのまま表れています。

ただし十条は東十条駅（京浜東北線）も使え、 十条銀座商店街（約375m・約200店・アーケード）は 戸越銀座・砂町銀座と並ぶ「東京三大銀座商店街」のひとつ。 「惣菜天国」と呼ばれるほどの食の充実度で、 SUUMO「物価が安いと感じる街」ランキングで1位を獲得したこともあります。 生活コストの安さでは、田端・駒込にはない強みがあります。

赤羽との比較

赤羽（坪192万円）とは 坪8万円の差で、ほぼ同価格帯です。 赤羽はJR6路線のターミナルで交通力では十条を上回りますが、 十条には再開発と商店街の活気があります。 25坪の差は200万円と小さく、 両エリアは「商店街の雰囲気で選ぶ」関係です。

王子との比較

王子（坪201万円）は 十条とほぼ同額。差は坪1万円。 王子は南北線と京浜東北線の2路線が使え、 飛鳥山公園の緑と渋沢栄一ゆかりの歴史があります。 十条と王子は価格帯が同じで、 「商店街の下町感」か「公園の緑と歴史」かで選ぶ関係です。

まとめ｜十条の土地で覚えておくべき数字

坪200万円、1.24倍の格差、+32.7%の上昇率。 北区4エリア中3位。

JR埼京線で新宿13分。 十条銀座商店街（約375m・約200店・アーケード）は東京三大銀座のひとつ。 2024年には駅西口に39階建ての「J&TERRACE」が完成し、 下町の活気と再開発の勢いが共存しています。

田端・駒込との差1,275万円は路線の差。 その差額分だけ建物に回せるのが十条の選択肢です。

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