上板橋の坪単価は170万円｜準急停車+南口再開発で変わる東上線の穴場——ときわ台より825万安い【2026年】

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板橋区上板橋エリアの坪単価は平均170万円。 25坪で約4,250万円です。

東武東上線の準急停車駅で、池袋まで約10分。 2023年のダイヤ改正で準急が新たに停車するようになり、 交通力が一段上がりました。 7エリア中3位。

2駅隣のときわ台（坪203万円）と比べると、 25坪で825万円の差。 池袋まで準急で1駅（約10分 vs 約8分）、わずか2分の差で 坪33万円変わります。

現在、南口では総事業費約400億円の大規模再開発が進行中。 26階建てを含む3棟のビルと駅前広場が2028年に完成予定です。 格差倍率1.43倍。駅近と駅遠で価格差があります。

国土交通省の地価公示データ・7地点を分析しました。

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上板橋の丁目別坪単価一覧

※坪単価は国土交通省の地価公示（2026年）ベース。25坪目安は各丁目の坪単価×25坪で算出。

丁目別データで見えてくること

上板橋エリアは全7地点が上板橋駅最寄りです。 駅からの距離が価格をほぼそのまま決めています。

上板橋1丁目（坪190万円）は 上板橋駅から徒歩3分。26年変動率+52.4%はエリア内トップ。 上板橋2丁目（坪191万円・最高値）も 徒歩6分。駅徒歩6分以内の2地点は坪190万円台です。

一方、若木3丁目（坪133万円・最安値）は 上板橋駅から徒歩13分。 5年+19.6%はエリア内最低。 駅近と駅遠で坪58万円の差、25坪で約1,450万円の差が出ます。

南口では2028年竣工予定の再開発事業が進行中です。 26階建て・19階建て・6階建ての3棟で計約430戸の住宅と 商業施設、約3,900㎡の駅前広場が整備されます。 蒙古タンメン中本本店や老舗和菓子店「石田屋」など 個性的な店が並ぶ上板南口銀座商店街は再開発で姿を変えますが、 駅前の利便性は大きく向上する見込みです。

上板橋の地価推移｜39.8%の26年間

上のグラフは板橋区の区平均と上板橋エリアの坪単価推移です。

ポイント①：直近5年で+27.0%——準急停車の効果はこれから

5年変動率+27.0%は板橋区の中では中位です。 準急停車は2023年から。南口再開発の竣工は2028年。 両方の効果が本格的に価格に反映されるのはこれからです。

隣接エリアとの坪単価比較

上板橋の隣接エリアはときわ台、志村、東武練馬の3つ。 ときわ台は同じ東上線、志村は三田線、東武練馬は東上線の隣駅です。

※各エリアの想定坪数は用途地域と実際の流通面積に基づく。差額は「相手の土地目安 − 上板橋の土地目安」。

ときわ台との比較

ときわ台（坪203万円）は 東武東上線で上板橋の2駅池袋寄り。 坪33万円、 25坪で825万円の差です。

ときわ台は1935年に東武鉄道が分譲した計画住宅地で、 駅舎のデザインや街路の整備に歴史的な特徴があります。 上板橋にはそうしたブランド性はありませんが、 2023年の準急停車と2028年の再開発で 駅としてのスペックは急速に追いつきつつあります。 825万円の差が縮まるかどうかは、 再開発後の街の変化次第です。

志村との比較

志村（坪166万円）は三田線沿線で、 上板橋とほぼ同価格帯。差は坪4万円。 東上線（池袋方面）と三田線（大手町・三田方面）で 通勤先に応じた使い分けになります。

東武練馬との比較

東武練馬（坪157万円）は 上板橋の1駅成増寄り。 坪13万円安い。 イオンスタイル板橋前野町がある生活便の高いエリアですが、 準急は通過します。

まとめ｜上板橋の土地で覚えておくべき数字

坪170万円、1.43倍の格差、+27.0%の上昇率。 板橋区7エリア中3位。

東武東上線の準急停車駅で池袋まで約10分。 2028年には南口に26階建てを含む再開発ビル3棟と駅前広場が完成予定。 ときわ台との差825万円は、 再開発前の「今の価格」です。

都立城北中央公園も徒歩圏にあり、 池袋10分圏で25坪4,250万円は 板橋区の中でもバランスの取れた選択肢です。

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