篠崎の坪単価は122万円｜新宿線の終点手前——13地点・鹿骨の坪96万円が区の底値帯【2026年】

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江戸川区篠崎エリアの坪単価は平均122万円。 25坪で約3,050万円です。

都営新宿線の篠崎駅が最寄り。 終点の本八幡の1駅手前で、新宿まで約35分。 江戸川区9エリア中8位。 区平均（坪144万円）を坪22万円下回ります。

1駅隣の瑞江（坪141万円）と比べると、 坪19万円の差。 25坪で475万円安い。 新宿線の「1駅の重み」がここに出ています。

格差倍率は1.62倍。 篠崎町2丁目（坪155万円）と鹿骨1丁目（坪96万円）—— 駅近と鹿骨で坪59万円の差が開きます。 13地点は江戸川区で最多のエリアです。

国土交通省の地価公示データ・13地点を分析しました。

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篠崎の丁目別坪単価一覧

※坪単価は国土交通省の地価公示（2026年）ベース。25坪目安は各丁目の坪単価×25坪で算出。

丁目別データで見えてくること

13地点は大きく2つに分かれます。 駅徒歩7分以内の「篠崎町」ゾーン（坪126〜155万円）と、 徒歩16分超の「鹿骨・新堀・北篠崎」ゾーン（坪96〜124万円）。

最高値の篠崎町2丁目（坪155万円）は 篠崎駅から徒歩5分、1住居。 26年で+46.7%はエリア内トップ。 この地点は瑞江の平均（坪141万円）を上回っており、 「篠崎の駅近は瑞江並み」という関係です。

一方、鹿骨エリア（鹿骨1〜4丁目）は坪96〜119万円。 鹿骨1丁目（坪96万円）は 篠崎駅から徒歩22分で、23区の底値に近い水準です。 鹿骨3丁目は26年で-3.5%—— 四半世紀でマイナスの地点がある。 駅から離れた鹿骨は、篠崎とは別のエリアと考えた方が正確です。

5年変動率にも格差があります。 篠崎町2丁目（駅近）の+24.6%に対し、 北篠崎2丁目（駅遠）は+10.4%。 駅近と駅遠で上昇ペースが2倍以上違います。

篠崎の地価推移｜19.7%の26年間

上のグラフは江戸川区の区平均と篠崎エリアの坪単価推移です。 区平均の下を推移しています。

ポイント①：直近5年で+18.4%——区内最低の上昇率

5年変動率+18.4%は江戸川区9エリアの中で最も低い水準です。 駅遠の鹿骨・新堀・北篠崎が+10〜16%にとどまり、 エリア平均を引き下げています。

ポイント②：26年で+19.7%——鹿骨がマイナスの地点あり

鹿骨3丁目は26年で-3.5%。 四半世紀でマイナスの地点がある—— 練馬区の大泉外縁と同じ構造です。 「23区のアドレス」だけでは価格を支えきれない 外縁部の現実がここにあります。

隣接エリアとの坪単価比較

篠崎の隣接エリアは瑞江と小岩の2つ。 瑞江は同じ新宿線の1駅隣、小岩はJR総武線・京成線。 新宿線の末端駅として、この2つとの比較が基本です。

※各エリアの想定坪数は用途地域と実際の流通面積に基づく。差額は「相手の土地目安 − 篠崎の土地目安」。

瑞江との比較

瑞江（坪141万円）は新宿線の1駅隣。 坪19万円高い。 25坪で475万円の差。 新宿に1駅近い——この差が坪19万円に反映されています。 ただし篠崎の駅近（篠崎町2丁目・坪155万円）は 瑞江の平均を上回っています。 差がつくのは主に駅遠の鹿骨エリアです。

小岩との比較

小岩（坪137万円）は JR総武線・京成線の沿線で、坪15万円高い。 25坪で375万円の差。 小岩駅は南口再開発が進行中で、 JR沿線と新宿線沿線の路線評価差がここにも表れています。

まとめ｜篠崎の土地で覚えておくべき数字

坪122万円、1.62倍の格差、+18.4%の上昇率。 江戸川区9エリア中8位。

都営新宿線の終点手前。 駅近の篠崎町は坪146〜155万円で瑞江並み。 駅遠の鹿骨は坪96〜119万円で23区の底値帯。 13地点のエリアですが、 「篠崎町」と「鹿骨」は別の価格帯です。

25坪で3,050万円は 23区内で3,000万円台の土地を探している人の選択肢。 ただし鹿骨エリアはバス利用が前提です。

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