同じ世田谷区でも、三軒茶屋（坪350万）と鎌田・宇奈根（坪113万）では3.1倍の差があります。区の平均値だけで判断すると、手が届くエリアを見逃します。この記事では23区すべての坪単価を区内格差まで含めて一覧化し、注文住宅の総額シミュレーション＋穴場エリア5選まで掲載しています。
※ 坪単価は2026年公示地価＋地価調査をベースに算出しています。
東京23区 坪単価ランキング
23区を平均坪単価の高い順に並べました。ポイントは「格差倍率」の列です。同じ区の中にどれだけの価格差があるかを示しています。
※ 住宅地の公示地価＋地価調査（2026年）をベースに算出しています。商業地は含みません。注文住宅用の土地探しに適した坪単価です。千代田区・中央区・台東区は住宅地の地点数が少ないため参考値としてご覧ください。
各区の詳細なエリア別データはこちら：
このテーブルで注目すべきは、世田谷区の格差倍率3.1倍と足立区の2.3倍です。「世田谷区は平均237万だから手が届かない」と思うかもしれませんが、区内には坪113万のエリアもあります。逆に、「足立区は平均126万だから安い」と思って探すと、北千住エリアは坪191万と練馬区の平均（148万）を大きく超えています。
つまり、区の平均値で比較しても実態はわからないということです。次のセクションで、なぜ平均値が当てにならないのかを具体的に見ていきます。
区の平均値では判断できない理由
世田谷区：同じ区内で坪113万〜350万の世界
世田谷区は23区でもっともエリア数が多く、25エリア・146地点のデータがあります。高い方から並べると：
- 三軒茶屋（坪350万）：渋谷に近く、再開発も進む人気エリア。5年で+23.4%上昇
- 池尻・三宿（坪301万）：池尻大橋徒歩圏。落ち着いた住宅街
- 下北沢（坪291万）：小田急・京王井の頭線のダブルアクセス
一方、安い方を見ると：
- 喜多見（坪114万）：小田急線喜多見駅。閑静な住宅街で世田谷アドレス
- 鎌田・宇奈根（坪113万）：二子玉川からバス圏。多摩川沿いの低層住宅地
- 仙川・給田（坪156万）：京王線仙川駅。商店街が充実し生活利便性が高い
三軒茶屋と鎌田・宇奈根の差は坪237万円。土地25坪で換算すると約5,900万円の違いです。同じ「世田谷区」というくくりでは、この差は見えてきません。
杉並区：格差は小さいが、それでも坪70万の差
杉並区は格差倍率1.4倍と比較的均質な区です。しかし、最高の浜田山（坪245万）と最安の井草（坪174万）の差は坪71万円。土地25坪で計算すると約1,775万円の差になります。
浜田山は都心に近い京王井の頭線沿線で閑静な高級住宅地。一方、井草は西武新宿線沿線で、坪174万と23区の中では手が届きやすい価格帯です。
結論：「区を選ぶ」ではなく「エリアを選ぶ」
不動産ポータルサイトでは「区」で検索するのが一般的ですが、予算から逆算して土地を探すならエリア単位で見る方が現実的です。「世田谷区は高い」「足立区は安い」というイメージだけで判断すると、自分の予算で手が届くエリアを見逃す可能性があります。
予算別｜注文住宅の総額シミュレーション
「坪単価はわかったけど、結局いくらあれば家が建つの？」という疑問に答えます。
23区で注文住宅を建てる場合、標準的な条件（土地30坪・建物30坪・中間グレード）では総額6,000万円台からがスタートラインになります。5,000万円台も不可能ではありませんが、土地を25坪以下に抑え、ローコスト系工務店を選ぶ必要があり、該当するエリアは駅から徒歩15分以上の地点が大半です。
まずは予算感の目安として、価格帯の異なる3エリアで試算しました。建物は延床30坪（約100㎡）・坪単価80万円（中間値）、諸費用は土地＋建物の7%、住宅ローンは金利0.7%・35年返済で計算しています。
※ 建物坪単価は80万円（中間値）で統一。工務店なら坪65万、大手ハウスメーカーなら坪95万が目安です。建築会社の選び方で総額は1,000万〜2,000万円変わります。
坪単価が114万と245万では、土地代だけで約2,870万円の差。月々の返済額にして約8万円の違いになります。エリアによって「建てられる家」の予算感がまったく変わることがわかります。
実際にあなたの希望するエリア・予算で計算してみましょう。 以下のシミュレーターでは、23区144エリアの坪単価データをもとに、土地の広さや頭金を入力するだけで総額と月々の返済額が出ます。
世田谷区、杉並区で注文住宅を建てる場合の詳細なシミュレーションはこちら：
23区の穴場エリア5選
23区には坪200万円以下のエリアが65地点・16区にまたがって存在します。そのすべてを並べても選びきれないので、ここでは「この価格でこの環境は得だ」と言える5エリアを厳選しました。
選定基準は単純な「安さ」ではなく、坪単価・交通アクセス・生活利便性・将来性（5年変動率）を総合的に見た費用対効果です。
十条は埼京線で池袋まで8分、新宿まで15分。駅前では大規模再開発が進行中で、2024年に商業施設が一部オープンしました。十条銀座商店街は東京有数の活気ある商店街で、日常の買い物には困りません。
5年で+25.2%という上昇率は23区でもトップクラス。坪190万は今の価格であり、再開発の完了とともにさらに上がる可能性があります。
北千住はJR常磐線・千代田線・日比谷線・つくばエクスプレス・東武スカイツリーラインの5路線が乗り入れる巨大ターミナル。大手町まで千代田線で20分、秋葉原までつくばエクスプレスで10分。近年は東京電機大学、東京藝術大学のキャンパスが移転・開設し、街の雰囲気が大きく変わりました。
5年で+25.9%の上昇率は足立区内で突出しています。「足立区」のイメージだけで敬遠すると、このアクセスと将来性を見逃します。
喜多見は小田急線で新宿まで約25分。隣の駅は成城学園前（坪250万）です。成城との価格差は2倍以上ありますが、生活圏はほぼ重なっています。成城のスーパーや飲食店は喜多見からも徒歩・自転車で利用できます。
上昇率+8.0%はやや控えめですが、逆に言えば「まだ値上がりしきっていない」とも取れます。世田谷区で7,000万円を切る注文住宅は、他のエリアではほぼ不可能です。
押上・曳舟エリアは東京スカイツリーの足元に位置し、2012年の開業以降、街全体が大きく変貌しました。半蔵門線・浅草線・京成線・東武線の4路線が利用可能で、大手町まで半蔵門線で15分。
かつての工場街から住宅地への転換が進んでおり、5年で+21.6%という上昇率がそれを裏付けています。新築マンションの供給も増えていますが、まだ戸建て用の土地も出てくるエリアです。
石神井公園は西武池袋線の急行停車駅で、池袋まで15分。駅名の通り石神井公園が目の前にあり、三宝寺池・石神井池を中心とした緑豊かな環境です。図書館・児童館・区立体育館も周辺に揃っており、子育て環境としての評価が高いエリアです。
坪136万はこのエリアの平均で、区内でも坪83万（大泉町）〜坪219万（石神井町6丁目）まで幅があります。急行停車駅の徒歩圏で坪136万は、交通利便性と自然環境のバランスを考えると23区でも有数のコストパフォーマンスです。
この5エリアに共通するのは、坪単価だけでなく「その価格で得られる環境」のバランスが優れている点です。もちろん、ここに挙げなかったエリアにも候補はあります。各区の丁目単位の詳細データは以下の記事で確認できます。
この5エリアに共通するのは、坪単価だけでなく「その価格で得られる環境」のバランスが優れている点です。もちろん、ここに挙げなかったエリアにも候補はあります。各区の丁目単位の詳細データは以下の記事で確認できます。
各区のエリア別坪単価・詳細データはこちら
23区それぞれのエリア別ランキングを個別記事で公開しています。お住まいを検討している区があれば、丁目単位のデータまで確認できます。
- 世田谷区の坪単価ランキング｜25エリア・146地点の完全データ
- 杉並区の坪単価ランキング｜11エリア・76地点の完全データ
- 練馬区の坪単価ランキング｜8エリア・116地点の完全データ
- 江戸川区の坪単価ランキング｜9エリア・91地点の完全データ
- 世田谷区で注文住宅を建てたらいくら？総額シミュレーション
注文住宅を土地込みで建てた場合の総額シミュレーションはこちら：
注文住宅の土地込み総額はいくら？諸費用の内訳とシミュレーション付き
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