注文住宅の土地込み総額はいくら？諸費用の内訳とシミュレーション付き

注文住宅を建てたい。土地も買う必要がある。で、結局いくらかかるのか。

この記事では全国の相場から、気になる土地の価格を入力するだけで総額がわかるシミュレーターまで用意しています。まだ土地が見つかっていない方も、このページをブックマークしておくと便利です。 物件サイトで気になる土地が見つかったときに、販売価格を入力するだけで「家を建てるまでの本当の総額」がすぐわかります。

※すでに土地をお持ちの方は
「家を建てる費用は土地ありでいくら？」で建物の予算を確認できます。

注文住宅の土地込み総額｜全国平均と東京23区のリアルな数字

まず結論から。住宅金融支援機構の「フラット35利用者調査」によると、土地付き注文住宅の費用は全国平均で約5,000万円です。

ただし「平均」は当てになりません。地方では3,000万円台で建てられるケースもありますが、東京23区では6,000万円台がスタートラインです。人気エリアでは1億円を超えることも珍しくありません。

総額を決める3つの要素

注文住宅の総額は、どんな物件でも3つの数字の足し算で決まります。

① 土地代 ─ エリアで決まります。同じ東京23区でも坪83万円（足立区花畑）から坪1,663万円（港区青山）まで20倍以上の差があります。23区のエリア別坪単価は東京23区の坪単価ランキング【2026年】で確認できます。

② 建物代 ─ 建築会社で決まります。ローコスト工務店なら坪65万円前後、中間的なグレードで坪80万円、大手ハウスメーカーなら坪95万円前後が目安です。30坪の家なら1,950万〜2,850万円の幅になります。

③ 諸費用 ─ 土地代と建物代の合計に対して約10%が目安です。仲介手数料、登記費用、税金、ローン手数料、外構工事など、物件サイトには載っていない「見えない費用」です。

4,000万円の土地に家を建てたらいくらになるか

この3つを具体的な数字で見てみます。

物件サイトに「4,000万円」と書いてあっても、家を建てるまでの本当の総額は約7,000万円。差額の約3,000万円は建物代と諸費用です。月々の返済額は、頭金500万・金利0.7%・35年返済で約17.6万円になります。

では、あなたが気になっている土地だと、総額はいくらになるでしょうか。

注文住宅の費用シミュレーション｜土地込みの総額を自動計算

物件サイトで見つけた土地の「販売価格」を入力するだけで、建物代・諸費用を含めた総額と月々の返済額を計算します。

東京23区 3エリアの試算例

参考として、東京23区の3つのエリアで試算した結果を載せておきます。条件はすべて建物30坪×坪80万・諸費用10%・頭金500万・金利0.7%・35年返済です。

同じ世田谷区でも、喜多見と三軒茶屋では総額が約5,000万円違います。23区で土地を探すなら、区の平均値ではなくエリア単位での確認が不可欠です。

※シミュレーターは東京23区・全144エリアの公示地価データに対応しています。エリア別の坪単価はこちらのランキングで確認できます。

土地購入の諸費用｜ざっくり10%の中身を3つに分解

シミュレーターでは諸費用を「（土地＋建物）の約10%」で計算しています。この10%の中身を知っておきたい方のために、大きく3つに分けて整理します。

7,000万円の物件であれば、500〜700万円の現金を諸費用として住宅ローンとは別に用意する必要があります。

① 手数料・登記（目安：土地代の約5%）

諸費用の中で最も大きいのが、不動産会社への仲介手数料と名義変更のための登記費用です。4,000万円の土地なら仲介手数料だけで約138万円になります。ただし、売主（不動産会社やハウスメーカー）から直接購入する場合は仲介手数料がかかりません。物件サイトで「売主」と表示されている物件がこれにあたります。

② 税金（目安：数十万円）

印紙税・不動産取得税・固定資産税の精算金などです。住宅用地には軽減措置が適用されるため、実際の負担額は想像より小さいことが多いです。3つのカテゴリの中では最も金額が読みやすい項目です。

③ 建物まわり（目安：200万〜500万円。最も振れ幅が大きい）

外構工事（門扉・駐車場・植栽）、地盤改良費、住宅ローンの事務手数料・保証料、火災保険などです。特に地盤改良は地盤が良好ならゼロ、軟弱地盤なら200万円と差が大きく、外構も150万〜300万円の幅があります。事前に正確な金額を出すのが最も難しい項目で、諸費用が「7〜10%」とレンジになる最大の原因です。

結局いくら用意すればいいか

個々の金額を正確に積み上げるよりも、10%で見積もって現金を用意しておく方が現実的です。多めに準備して余ったら繰り上げ返済に回せばいいだけなので、不足するよりはるかにマシです。実際の金額は住宅会社に見積もりを依頼した段階で確定します。

※土地探しから引き渡しまでの全体の流れは
「注文住宅を土地なしから建てる流れ」で整理しています。

各区のエリア別データ

東京23区で土地を探している方は、区ごとの坪単価データも参考にしてください。

• 東京23区の坪単価ランキング【2026年】区内の格差と注文住宅の総額まで解説
• 世田谷区の坪単価ランキング【2026年】全25エリアの地価と上昇率を比較
• 杉並区の坪単価ランキング
• 練馬区の坪単価ランキング
• 江戸川区の坪単価ランキング
• 世田谷区で注文住宅の相場は？｜土地＋建物の総額をエリア別に試算