東京23区の坪単価ランキング【2026年】区内の格差と地価トレンドを全区解説

同じ世田谷区でも、三軒茶屋（坪379万）と鎌田・宇奈根（坪116万）では3.2倍の差があります。区の平均値だけで判断すると、手が届くエリアを見逃します。この記事では23区すべての坪単価を区内格差まで含めて一覧化し、 5年間の地価トレンドと穴場エリアの見つけ方まで掲載しています。

※ 坪単価は2026年地価公示＋地価調査をベースに算出しています。商業地は含みません。

東京23区坪単価ランキング
区の平均値では判断できない理由
23区の地価トレンド — 5年で最も上がったのはどこか
予算別｜注文住宅の総額シミュレーション
穴場エリアの見つけ方 — 5つの視点
各区のエリア別坪単価・詳細データ

東京23区坪単価ランキング

23区を平均坪単価の高い順に並べました。ポイントは「格差倍率」と「5年変動率」の列です。

順位	区	平均坪単価	最高エリア（坪単価）	最安エリア（坪単価）	格差	5年変動	データ数
1	千代田区	1,189万円	番町（1,383万）	紀尾井町・平河町（961万）	1.4倍	+23.8%	3エリア/14地点
2	港区	1,152万円	南青山・赤坂（1,725万）	高輪・品川（691万）	2.5倍	+45.8%	5エリア/36地点
3	渋谷区	620万円	表参道・松濤（802万）	初台・笹塚（341万）	2.3倍	+37.6%	5エリア/26地点
4	中央区	619万円	明石町（695万）	月島・佃（526万）	1.3倍	+30.8%	3エリア/11地点
5	目黒区	438万円	青葉台・駒場（542万）	目黒本町・洗足（345万）	1.6倍	+42.3%	5エリア/38地点
6	文京区	429万円	本郷・湯島（466万）	大塚・目白台（383万）	1.2倍	+40.7%	5エリア/24地点
7	品川区	419万円	五反田・大崎（462万）	大井町（298万）	1.5倍	+39.5%	5エリア/35地点
8	新宿区	374万円	四谷・信濃町（478万）	落合（276万）	1.7倍	+38.1%	4エリア/35地点
9	台東区	349万円	谷中・上野桜木（338万）	根岸（261万）	1.3倍	+32.8%	2エリア/7地点
10	豊島区	302万円	駒込・目白（410万）	椎名町・北池袋（238万）	1.7倍	+41.7%	4エリア/28地点
11	世田谷区	259万円	三軒茶屋（379万）	鎌田・宇奈根（116万）	3.2倍	+21.2%	25エリア/146地点
12	中野区	259万円	中野駅・東中野（327万）	野方・鷺ノ宮（183万）	1.8倍	+30.4%	4エリア/33地点
13	杉並区	233万円	久我山（258万）	井草（183万）	1.4倍	+27.7%	11エリア/76地点
14	北区	223万円	田端・駒込（251万）	赤羽（192万）	1.3倍	+32.9%	4エリア/36地点
15	江東区	223万円	豊洲・有明（332万）	砂町（170万）	2.0倍	+33.8%	7エリア/37地点
16	大田区	214万円	田園調布（252万）	雑色・六郷（162万）	1.5倍	+25.9%	10エリア/71地点
17	荒川区	212万円	日暮里・西日暮里（266万）	町屋・荒川（192万）	1.4倍	+31.6%	4エリア/20地点
18	墨田区	203万円	錦糸町・森下（254万）	曳舟・鐘ヶ淵（146万）	1.7倍	+35.1%	3エリア/15地点
19	板橋区	181万円	板橋（233万）	高島平（143万）	1.6倍	+23.8%	7エリア/47地点
20	練馬区	160万円	練馬（199万）	大泉外縁（93万）	2.1倍	+18.9%	10エリア/116地点
21	江戸川区	144万円	西葛西（172万）	一之江（121万）	1.4倍	+20.1%	9エリア/91地点
22	葛飾区	130万円	新小岩（145万）	金町（115万）	1.3倍	+19.4%	7エリア/63地点
23	足立区	128万円	綾瀬（228万）	花畑（84万）	2.7倍	+20.8%	10エリア/69地点

※ 住宅地の公示地価＋地価調査（2026年）をベースに算出。商業地は含みません。

このテーブルで注目すべきは「格差倍率」と「5年変動率」の2つです。格差倍率が大きい区ほど、エリア選びが重要になります。世田谷区の格差3.2倍は「区内に坪116万のエリアがある」ということ。足立区の2.7倍は「北千住だけ坪203万で、他は坪84〜160万」ということ。区の平均値で比較しても実態はわからない。次のセクションで具体的に見ていきます。

各区の詳細なエリア別データはこちら：

区の平均値では判断できない理由

不動産ポータルサイトでは「区」で検索するのが一般的ですが、予算から逆算して土地を探すなら、エリア単位で見る方が現実的です。

世田谷区

23区でもっともエリア数が多く、25エリア・146地点のデータがあります。三軒茶屋（坪379万）は渋谷に近い人気エリア。一方、喜多見（坪116万）は成城の隣駅で世田谷アドレス。坪263万の差は、25坪で約6,575万円の違いです。同じ「世田谷区」では、この差は見えてきません。

足立区

区の平均坪128万は23区で下から2番目ですが、北千住だけは坪203万で練馬区の平均（160万）を大きく超えています。 5路線が乗り入れるターミナル駅の交通力が、「足立区」という区名のイメージを覆す価格をつけています。

結論：「区を選ぶ」ではなく「エリアを選ぶ」

「区を選ぶ」のではなく「エリアを選ぶ」。予算から逆算して土地を探すなら、区の平均値ではなく各区のエリア別ランキングを確認してください。

23区の地価トレンド — 5年で最も上がったのはどこか

23区すべてのデータが揃ったことで、「どの区が、どのくらいのペースで上がっているか」を横並びで比較できるようになりました。 5年間の変動率で見ると、23区は3つのグループに分かれています。

都心・高価格帯（5年+35%超）

港区+45.8%、目黒区+42.3%、豊島区+41.7%、文京区+40.7%、品川区+39.5%。坪400万超の都心区と再開発が進む区が上位を占めています。「高いところがさらに高くなっている」パターンで、渋谷区+37.6%、新宿区+38.1%もこのグループに入ります。

城東・城北の追い上げ（5年+30〜35%）

墨田区+35.1%、江東区+33.8%、北区+32.9%、台東区+32.8%、荒川区+31.6%、中央区+30.8%。坪200万前後の区が+30%超で追い上げています。千代田線・半蔵門線・総武線の都心直通力が効いている区が多く、「交通力に対して割安だった」エリアの価格修正が起きています。

実需100%の安定型（5年+18〜28%）

杉並区+27.7%、大田区+25.9%、板橋区+23.8%、千代田区+23.8%、世田谷区+21.2%、足立区+20.8%、江戸川区+20.1%、葛飾区+19.4%、練馬区+18.9%。坪130〜260万の郊外住宅地は、投機マネーが入りにくく、着実だが穏やかな上昇を続けています。派手さはありませんが、ミニバブル期の振れ幅も小さく、下がりにくい安定感があります。

23区すべてが5年で+18%以上上がっています。「まだ安い」と言えるエリアは年々減っており、土地を探すなら「今の予算で手が届くエリア」を早めに確認しておくことが重要です。

予算別｜注文住宅の総額シミュレーション

「坪単価はわかったけど、結局いくらあれば家が建つの？」という疑問に答えます。価格帯の異なる3エリアで試算しました。建物は延床30坪（約100㎡）・坪単価80万円（中間値）、諸費用は土地＋建物の7%、住宅ローンは金利0.7%・35年返済で計算しています。

エリア	坪単価	土地面積	土地代	建物代	総額（税・諸費用込）	月額ローン（頭金500万）
世田谷区喜多見	120万	35坪	4,200万	2,400万	7,062万	約17.6万
板橋区ときわ台	203万	28坪	5,684万	2,400万	8,649万	約21.9万
世田谷区経堂・宮坂	259万	28坪	7,252万	2,400万	10,327万	約26.4万

※ 建物坪単価は80万円（中間値）で統一。工務店なら坪65万、大手ハウスメーカーなら坪95万が目安です。

実際にあなたの希望するエリア・予算で計算してみましょう。以下のシミュレーターでは、23区152エリアの坪単価データをもとに、予算を入力するだけで建てられるエリアが表示されます。

※ 土地面積はエリアごとに標準的な広さをデフォルトで設定しています。 ※ 建物坪単価は工務店65万・中間値80万・大手HM95万の3パターンで表示。 ※ 諸費用は（土地代＋建物代）×7%で計算しています。 ※ 坪単価は公示地価（2026年）ベースの概算です。実際の取引価格とは異なります。

穴場エリアの見つけ方 — 5つの視点

23区すべてのデータを分析してわかったのは、「安い場所」を探すのではなく「お得な選び方」を知ることが重要だということです。同じ予算でも、視点を変えるだけで候補が大きく広がります。ここでは、データから見える5つの選び方を紹介します。

1. 高級住宅地の「隣の各停」に住む

代表：世田谷区喜多見（坪116万）

急行停車駅は高い。その隣の各停駅は生活圏が重なるのに坪単価が大きく下がります。喜多見は小田急線で成城学園前の隣駅。成城（坪258万）の半額以下ですが、成城のスーパーや飲食店は喜多見からも自転車で利用できます。同じパターンは他にもあります。杉並区の井草（坪183万）は荻窪（坪243万）の隣、練馬区の中村橋（坪160万）は練馬（坪199万）の隣。「急行を降りてもう1駅乗る」だけで、数百万円の差が生まれます。

参考： 世田谷区のランキング杉並区のランキング練馬区のランキング

2. 勤務先から「逆算」して路線を選ぶ

代表：江戸川区船堀（坪136万）

同じ「都心20分圏内」でも、路線によって坪単価は全く違います。江戸川区では東西線の西葛西が坪172万、都営新宿線の船堀は坪136万。路線が1本違うだけで坪36万の差。 30坪なら約1,080万円の違いです。東西線は大手町直通で人気が高い分、坪単価も高い。しかし都営新宿線でも新宿・九段下・神保町に直通で、勤務先によっては新宿線の方が便利な場合もあります。「どの路線に乗るか」を自分の通勤先から逆算すると、思わぬ割安エリアが見つかります。

参考： 江戸川区のランキング板橋区のランキング

3. 「街が完成している」のに安い場所を探す

代表：北区十条（坪200万）

再開発の「期待」で買うと、期待外れのリスクがあります。一方、商店街・病院・学校・公園が既に揃っている街なら、住み始めた日から不便がありません。十条は東京有数の活気を持つ十条銀座商店街があり、埼京線で池袋まで8分。生活インフラが完成しているのに坪200万。同じパターンでは、葛飾区の亀有（坪130万・こち亀の街）、大田区の蒲田（坪189万・駅前商業施設が充実）なども「既に暮らしやすい」のに手頃な価格帯です。

参考： 北区のランキング葛飾区のランキング大田区のランキング

4. ハザードマップで「高台×安い」を見つける

代表：練馬区石神井公園（坪136万）

坪単価が安い理由のひとつに水害リスクがあります。荒川・隅田川沿いの低地は浸水リスクが高い分、価格が抑えられています。逆に、武蔵野台地上の高台にあるのに安いエリアは「本当の割安」です。石神井公園は武蔵野台地上で地盤が安定。西武池袋線の急行停車駅で池袋まで15分、駅名の通り石神井公園が隣接する緑豊かな環境。ハザードマップと坪単価を重ねて見ることで、「安いけど安心」なエリアが浮かび上がります。

参考： 練馬区のランキング杉並区のランキング

5. 「2路線使える」のに1路線の値段で買える場所

代表：江東区亀戸（坪194万）

1つの駅しか使えないエリアと、2つ以上の路線が徒歩圏にあるエリアでは、通勤の選択肢も、運休時の代替手段も、全く違います。亀戸はJR総武線と東武亀戸線の2路線が使え、錦糸町（坪254万）まで徒歩圏という立地。にもかかわらず坪194万で、錦糸町より坪60万安い。同じように荒川区の日暮里（坪266万）はJR・京成・日暮里舎人ライナーの3路線、墨田区の押上（坪177万）は半蔵門線・浅草線・京成・東武の4路線が使えます。「使える路線の数」と「坪単価」を並べて比較するだけで、コスパの良いエリアが見えてきます。

参考： 江東区のランキング荒川区のランキング墨田区のランキング

この5つの視点に共通するのは、「坪単価の数字だけでなく、その価格で得られる環境とのバランス」で判断するということです。各区の丁目単位の詳細データは以下の記事で確認できます。