豊島区 坪単価ランキング【2026年】平均302万円｜全4エリアの地価と上昇率を比較

豊島区の坪単価は平均302万円。
ただしエリアによって1.7倍の価格差があります（坪238万〜410万円）。国土交通省の地価公示データ26年分・28地点を4エリアに整理しました。

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東京23区の坪単価ランキング

豊島区 全4エリア坪単価ランキング

※「土地目安」は、各エリアの用途地域と実際に流通している区画面積をもとに算出しています。駅近の商業地寄りのエリアは25坪前後、第一種低層住居専用地域が中心のエリアは30～40坪で計算しています。

豊島区のランキングで見えてくること

豊島区は池袋を中心とした都市型の区ですが、住宅地は山手線沿線の高級住宅地から池袋の裏手の各駅エリアまで幅広い。28地点・4エリアで坪238〜410万円、格差1.7倍。5年で+41.7%は23区でもトップクラスの上昇率です。

坪410万円台の「山手線ゾーン」（1位）。駒込・目白。山手線の駒込駅・目白駅を中心とした高級住宅地です。 坪410万円は区内トップ。 駒込1丁目（坪466万円・駒込駅3分）を筆頭に、 目白4丁目は1低専の閑静な邸宅街。 巣鴨1丁目（坪350万円）でも坪350万台で、 格差1.33倍と安定しています。 駒込は文京区・北区に接し、目白は新宿区・文京区に接する 「山手線の内側」に準じた立地です。 30坪で12300万円。 この価格帯は相場情報として参考にしてください。

坪270〜290万円台の「池袋周辺ゾーン」（2位〜3位）。大塚・雑司が谷と要町・千川。池袋を取り囲む2エリアです。 大塚・雑司が谷（坪292万円）は JR山手線の大塚駅・丸ノ内線の新大塚駅・副都心線の雑司が谷駅など 複数路線が使えるエリア。格差1.35倍。 要町・千川（坪269万円）は 有楽町線で池袋1駅。格差1.23倍と安定。 千川1丁目・千早2丁目は1低専で、この価格帯には珍しい低層住宅街です。

坪230万円台の「西武池袋線ゾーン」（4位）。椎名町・北池袋。西武池袋線の椎名町駅・東長崎駅と、 東武東上線の北池袋駅のエリアです。 坪238万円は区内最安。 格差1.11倍は区内最小で、 南長崎2丁目（坪249万円）から 南長崎6丁目（坪224万円）まで どの丁目を選んでも大きな差がありません。 板橋区の板橋（坪233万円）とほぼ同じ価格帯で、 25坪で5950万円。 建物込み9450万円前後は 豊島区で戸建てを建てる最も現実的な価格帯です。

エリア内格差にも注目してください。 駒込・目白は1.33倍、要町・千川は1.23倍、椎名町・北池袋は1.11倍。豊島区のエリア間格差は1.7倍。 駒込・目白の坪410万円と 椎名町・北池袋の坪238万円の差は 坪172万円。 この価格差は「山手線の駅力」で説明がつきます。 要町・千川は両者の中間で、有楽町線で池袋1駅という利便性と 格差1.23倍の安定感を兼ね備えたエリアです。

豊島区 値上がりエリアTOP4（5年変動率）

「今の価格」だけでなく「この5年でどう動いたか」を知りたい方は、こちらの値上がり率ランキングも確認してください。

豊島区の値上がりランキングで見えてくること

豊島区の値上がりで最も注目すべきは、 区全体の5年+41.7%という上昇率です。 これは北区（+33%）を上回り、23区の中でもトップクラス。 全4エリアが+36%以上で、「一部のエリアだけが突出」ではなく 区全体が動いています。

駒込・目白が5年+48.1%で区内トップ。 大塚・雑司が谷+43.4%、 要町・千川+39.2%、 椎名町・北池袋+36.9%。 山手線→有楽町線→西武池袋線の順で上昇率が並んでいますが、 最低の椎名町でも+36.9%。差が小さいのが豊島区の特徴です。

駒込1丁目（+57.5%）と駒込4丁目（+60.0%）は 5年で坪単価が1.6倍になった計算です。 山手線沿線・文京区隣接という立地の強さが数字に表れています。

豊島区の地価推移｜26年分のデータで読むトレンド

ランキングで「今の価格」と「5年間の動き」を確認したところで、次は「この26年間で何が起きたのか」を見ていきます。

上のグラフは、豊島区の区平均（25年分）と、4つの代表エリア（直近8年分）の 坪単価推移です。 駒込・目白（山手線）、大塚・雑司が谷（大塚・池袋周辺）、 要町・千川（有楽町線）、椎名町・北池袋（西武池袋線）を並べています。 全エリアが急角度で右肩上がりになっている2024〜2025年に注目してください。

ポイント①：区平均が2025年に+29万。過去最大の年間上昇で2007年のミニバブルを超えた

まず区平均（黒い太線）に注目してください。 2000年の坪169万円が2005年に146万円まで下落。 2007年に179万円までミニバブルで+25万上がりましたが、 リーマンショック後に2012年の159万円まで逆戻りしています。

本格上昇は2013年の166万円から。 2018年に186万円、2025年に275万円。 7年で+89万円、率にして+48%。年平均+13万円のペースです。 特に2025年の+29万は2007年の+25万を超え、過去最大の年間上昇額を記録しています。 2021年のコロナ年は+0万で横ばいでしたが、翌年から回復し、 2024年+19万→2025年+29万と加速が続いています。

ポイント②：駒込・目白が7年で上に突き抜けた。2025年+42万は全エリアで突出

4本の線を見てください。 駒込・目白（赤い線）だけが上に離れ、 大塚・雑司が谷と要町・千川が中間層、椎名町・北池袋が下で走っています。

2025年時点で駒込・目白368万、大塚・雑司が谷262万、 要町・千川241万、椎名町・北池袋218万。 大塚〜椎名町の3エリアの差は44万円で、 この3エリアは価格帯として近い位置にいます。

7年間の上昇額は駒込・目白+122万が突出。 大塚・雑司が谷+90万、要町・千川+75万、椎名町・北池袋+66万。 全エリア+66万以上で、豊島区は「全員が大きく上がった」区です。

ポイント③：2025年は全エリア+20万以上。駒込・目白+42万、椎名町でも+20万

前年比の数字を見てください。 2023年まではどのエリアも年+5〜12万ペースでした。 2024年に駒込・目白+24万、大塚+18万、要町+17万、椎名町+15万。 2025年はさらに駒込・目白+42万、大塚+30万、要町+22万、椎名町+20万。

全4エリアが+20万以上は豊島区として異例の数字です。 駒込・目白の+42万は、今回扱った全区・全エリアの中でも 最大級の年間上昇額です。 椎名町・北池袋でも+20万は、 荒川区の区平均+17万、中野区の区平均+15万を上回っています。

結論：豊島区は「全4エリアが5年+36%超」の全員加速型

グラフが示しているのは、豊島区が 駒込・目白だけでなく区全体が急速に価格を積み上げているということです。 5年間で駒込・目白は+48.1%、 椎名町・北池袋でも+36.9%。 区全体で+41.7%。

駒込・目白の坪410万円は 山手線沿線の高級住宅地の相場で、戸建て用地としては高額です。 一方、椎名町・北池袋（坪238万円）や 要町・千川（坪269万円）は 池袋まで1〜2駅の利便性を持ちながら、 戸建て用地として手が届く価格帯が残っています。

豊島区の割安エリアの見つけ方

豊島区は区平均坪302万円。 駒込・目白（坪410万円）が平均を引き上げていますが、 椎名町・北池袋は坪238万円。 25坪で5950万円、 建物込みで9450万円前後に収まります。

豊島区の住宅地は準工が1地点もない純住宅地。 池袋というターミナルのすぐ裏手に、 1中専・1低専の落ち着いた住宅街が広がっています。

「池袋から1〜2駅で坪240万」という選択肢

駒込・目白（坪410万円）に対して、 要町・千川（坪269万円）は 坪141万安い。 椎名町・北池袋（坪238万円）なら 坪172万安い。 池袋から有楽町線で1駅（要町）、西武池袋線で1駅（椎名町）。 この距離でこの価格差が出ます。

椎名町・北池袋は豊島区で最も「外れがない」エリアです。 格差1.11倍は全エリア中最小で、 どの丁目を選んでもほぼ同じ価格帯。 椎名町駅は池袋まで西武池袋線で1駅・3分。 北池袋駅は池袋まで東武東上線で1駅・2分。 「池袋のすぐ隣」という利便性で 坪238万円は、 隣の板橋区の板橋（坪233万円）とほぼ同水準です。

25坪で駒込・目白より4,300万円安い。 この差額を建物のグレードに回すのが、豊島区の賢い土地選びです。

椎名町・北池袋（坪238万円）── 格差1.11倍の超安定、4,300万円安い

椎名町・北池袋は西武池袋線の椎名町駅・東長崎駅と 東武東上線の北池袋駅のエリアです。 椎名町は池袋まで1駅3分、北池袋は池袋まで1駅2分。 池袋のターミナル機能をフルに使える利便性があります。

坪238万円は区内最安。 格差1.11倍は全区通じて最も安定したエリアのひとつ。 南長崎2丁目（坪249万円）から 南長崎6丁目（坪224万円）まで 大きな差がありません。 25坪で5950万円、 建物込み9450万円前後です。

要町・千川（坪269万円）── 有楽町線で池袋1駅、3,525万円安い

要町・千川は有楽町線・副都心線の要町駅・千川駅のエリアです。 有楽町線で池袋まで1駅、そのまま有楽町・永田町方面にも直通。 副都心線で渋谷・横浜方面にも出られます。

坪269万円は椎名町より一段高いですが、 格差1.23倍と安定。 千川1丁目（坪295万円）と 千早2丁目（坪255万円）は1低専で、 この価格帯には珍しい低層住宅街です。 25坪で6725万円、 建物込み10225万円前後です。

大塚・雑司が谷（坪292万円）── 複数路線で2,360万円安い

大塚・雑司が谷はJR山手線の大塚駅を中心に、 丸ノ内線の新大塚駅、副都心線の雑司が谷駅、 有楽町線の東池袋駅、有楽町線の護国寺駅と 複数路線が使えるエリアです。 池袋まで山手線で1駅、有楽町線で2駅。

坪292万円は区内2位。 格差1.35倍で、 東池袋2丁目（坪340万円）から 高田1丁目（坪252万円）まで 駅距離で価格が変わります。 20坪で5840万円、 建物込み9340万円前後です。

まとめ｜豊島区の坪単価で覚えておくべき3つの数字

豊島区は「全4エリアが5年+36%超」の全員加速型の区です。 駒込・目白の坪410万円は 山手線沿線の高級住宅地の相場ですが、 椎名町・北池袋なら坪238万円。 25坪で5950万円、 建物込み9450万円前後で 池袋まで1駅の利便性が手に入ります。

要町・千川（坪269万円）は 有楽町線で有楽町・永田町方面にも直通。 千川1丁目は1低専で、池袋1駅の立地に閑静な低層住宅街という 希少な組み合わせです。

これから豊島区で土地を探す方へ

土地探しから引き渡しまでの具体的な進め方を知りたい方

• 注文住宅を土地なしから建てる流れ

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東京23区の坪単価ランキング

近隣区・同価格帯の坪単価ランキング

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