渋谷区 坪単価ランキング【2026年】平均620万円｜全5エリアの地価と上昇率を比較

渋谷区の坪単価は平均620万円。
ただしエリアによって2.3倍の価格差があります（坪341万〜802万円）。国土交通省の地価公示データ26年分・26地点を5エリアに整理しました。

東京23区全体のランキングはこちら：
東京23区の坪単価ランキング

渋谷区 全5エリア坪単価ランキング

※「土地目安」は、各エリアの用途地域と実際に流通している区画面積をもとに算出しています。駅近の商業地寄りのエリアは25坪前後、第一種低層住居専用地域が中心のエリアは30～40坪で計算しています。

渋谷区のランキングで見えてくること

渋谷区の住宅地は23区で最も高い価格帯にあります。区平均坪620万円。ただしこの数字の意味は、表参道・松濤の坪802万円と初台・笹塚の坪341万円を混ぜた結果です。格差2.3倍——ただしこの格差は「安いエリアがある」のではなく「飛び抜けて高いエリアがある」ことで生まれています。区内最安でも23区平均の倍以上。渋谷区に「安い場所」はありません。

坪800万円台の「表参道・松濤 — 23区の住宅地で最も高い」（1位）。表参道・松濤（坪802万円）。 7地点すべてが坪628万円以上という、 23区で最も「底が高い」エリアです。 神宮前4丁目（坪1054万円・表参道4分）は 住宅地としては異例の坪1,000万超。 松濤1丁目（坪872万円・1低専）は渋谷駅から12分の高台にあり、 ターミナル駅の喧騒とは別世界の閑静な住宅地です。 恵比寿西2丁目（坪975万円・代官山2分）は目黒区の青葉台と連続。 このエリアの価格を決めているのは駅距離ではなく 「高台の立地」と「街のブランド」です。

坪530〜540万円台の「恵比寿・広尾＋千駄ヶ谷・代々木 — 坪500万台の都心住宅地」（2位〜3位）。千駄ヶ谷・代々木（坪538万円）と 恵比寿・広尾（坪537万円）。 坪530〜540万で並んでいますが、性格は異なります。 恵比寿・広尾はJR恵比寿駅とメトロ広尾駅を中心に、 港区と連続する1低専の住宅地。 広尾2丁目（坪651万円）は 有栖川宮記念公園に近い閑静な高台です。 千駄ヶ谷・代々木は明治神宮・新国立競技場に隣接する JR中央線沿線のエリアで、格差1.28倍と 区内最小の安定感。 代々木5丁目（坪604万円・参宮橋8分）は明治神宮の南側、 千駄ケ谷1丁目（坪578万円・千駄ケ谷3分）は新国立競技場に近い住宅地です。

坪340〜490万円台の「代々木上原＋初台・笹塚 — 小田急・京王沿線の「暮らす渋谷区」」（4位〜5位）。代々木上原（坪495万円）と 初台・笹塚（坪341万円）。 渋谷区の西半分にあたる小田急線・京王線沿線です。 代々木上原は格差1.15倍—— 23区全エリア中でも最小クラスの均質さ。 5地点が坪459〜528万円の 69万円幅に収まっています。 大山町・上原・西原・富ケ谷という1低専住宅地が連続し、 「どの地点を選んでも外れがない」。 初台・笹塚は渋谷区では最安ですが、 坪341万円は 新宿区の高田馬場（坪317万円）を上回ります。

エリア内格差にも注目してください。 表参道・松濤は1.68倍、恵比寿・広尾は1.56倍、初台・笹塚は1.47倍。渋谷区の格差2.3倍は、 品川区（1.5倍）や新宿区（1.7倍）より大きな数字ですが、 その意味は違います。 品川区や新宿区の格差は「安いエリアがある」ことで生まれていますが、 渋谷区は「安いエリアがない」のに格差が大きい。 初台・笹塚の坪341万円は 23区の中では高い水準で、目黒区の学芸大学・祐天寺（坪371万円）に近い。 格差の原因は下ではなく上——表参道・松濤の坪802万円が 飛び抜けているだけです。

渋谷区 値上がりエリアTOP5（5年変動率）

「今の価格」だけでなく「この5年でどう動いたか」を知りたい方は、こちらの値上がり率ランキングも確認してください。

渋谷区の値上がりランキングで見えてくること

渋谷区の値上がりで最も重要な事実は、 23区最高価格帯でありながら、上昇率が他の都心区と同水準だということです。 区全体で5年+37.6%。 文京区（+40.7%）、品川区（+39.5%）、目黒区（+42.3%）と並ぶ水準です。 「高いから上がりにくい」が通用しない。 これが渋谷区の住宅地の現実です。

表参道・松濤は+43.8%で区内トップ。 神宮前4丁目（+51.9%）は坪1,054万円で、 坪1,000万を超えてもなお年+50%超のペースで上がっています。 松濤1丁目（+43.5%）、渋谷4丁目（+47.4%）と、 7地点中5地点が+40%を超えている。 このエリアに「天井」が見えないことがグラフにも出ています。

もうひとつ注目すべきは代々木上原です。 +37.7%で恵比寿・広尾（+36.4%）を上回りました。 JR駅がない小田急線沿線の1低専住宅地が、 JR恵比寿・メトロ広尾の沿線と同等以上のペースで上がっている。 格差1.15倍という均質さが示すように、 代々木上原は「特定の地点が突出」ではなく 「エリア全体が底上げされている」動き方をしています。

渋谷区の地価推移｜26年分のデータで読むトレンド

ランキングで「今の価格」と「5年間の動き」を確認したところで、次は「この26年間で何が起きたのか」を見ていきます。

上のグラフは、渋谷区の区平均（25年分）と4つの代表エリア（直近8年分）の 坪単価推移です。 表参道・松濤（赤い線）だけが上に大きく離れ、 残り3エリアが坪470〜510万で接近している構図が見えます。 ただし2025年、この3エリアの間にも変化が起きています。

ポイント①：25年で251万→539万。ミニバブルの+79万は品川区と同等——高価格帯ゆえの振れ幅

まず区平均の黒い太線を見てください。 2000年の坪251万が2005年に254万。5年間横ばいです。 ここから2007年に373万まで急騰（+79万）。これがミニバブルです。

品川区は同時期に+80万→-50万。渋谷区は+79万→-51万。 ほぼ同じ振れ幅です。 目黒区（+62万→-36万）より大きく、文京区（+89万→-78万）よりは小さい。 渋谷区は「高いから安定」ではなく「高いから振れる」区です。 これは表参道・松濤という超高価格帯が区平均を引っ張るためで、 代々木上原のような1低専住宅地は振れ幅が小さい。

2013年の294万から2025年の539万まで、12年で+245万（+83%）。 2025年の+57万は過去最大で、 ミニバブル期の+79万の7割に達する規模を実需で達成しています。

ポイント②：表参道が2025年に+83万で独走——だが代々木上原の+51万も見逃せない

4本の線を見てください。 2018年時点では表参道502万、千駄ヶ谷358万、恵比寿353万、 代々木上原335万。表参道と他3エリアの差は約150万でした。

2025年。表参道745万、千駄ヶ谷513万、恵比寿497万、代々木上原472万。 表参道と他3エリアの差は約250万に拡大。 表参道が独走しているのは明らかですが、 注目すべきは残り3エリアの動きです。

2025年単年で千駄ヶ谷+46万、恵比寿+49万、代々木上原+51万。 代々木上原がこの3エリアの中で最大の上昇額を記録しています。 JR駅がない小田急線の1低専住宅地が、 JR恵比寿駅周辺を上回る上昇額—— 渋谷区の住宅地では「駅のブランド」より 「1低専の住環境」が価格を動かしていることがわかります。

ポイント③：2025年は全4エリアが+46〜+83万。23区最高価格帯で過去最大を一斉更新

前年比の数字を見てください。 表参道+83万、代々木上原+51万、恵比寿+49万、千駄ヶ谷+46万。 全4エリアが過去最大の年間上昇額を2025年に記録しています。

表参道の+83万は突出していますが、8地点の加重平均でこの数字です。 神宮前4丁目は2024年+76万→2025年+93万と 年100万に迫るペースで加速しています。 坪1,000万を超えてもなお加速が続くのは、 表参道が「住宅地」でありながら「投資対象」としても 見られている可能性を示唆しています。

一方、代々木上原の+51万は5地点の均質な上昇の結果です。 最も上がった上原1丁目（+43.0%）と最も控えめな代々木5丁目（+28.0%）の 差が15ポイントしかない。 「特定の地点が暴走している」のではなく 「エリア全体が底上げされている」—— これは実需に支えられた健全な上昇パターンです。

結論：渋谷区は「高いのにまだ上がる」——23区最高価格帯が年+57万の加速を続けている

渋谷区のグラフが示しているのは、 23区最高価格帯であることと、上昇率が高いことは矛盾しないということです。 5年間で+37.6%。 坪620万円の区がこのペースで上がる—— 「天井」はまだ見えていません。

ただし、ミニバブル期に+79万→-51万を経験した区でもあります。 目黒区（-36万）より振れ幅が大きく、 渋谷区の地価は外部環境に敏感です。 表参道の坪800万超は、実需だけでなく投資的な需要も 混在している可能性があり、 上昇が続く限りは問題ありませんが、 反転したときの下落幅もまた大きくなりうる構造です。

渋谷区のエリア間価格差を読む

渋谷区は区平均坪620万円、格差2.3倍。 表参道・松濤の坪802万円と 初台・笹塚の坪341万円では 坪461万円の差があります。

ただしこの格差の読み方には注意が必要です。 品川区や新宿区の格差は「安いエリアがある」ことで生まれていますが、 渋谷区は区内最安でも坪341万円。 目黒区の学芸大学（坪371万円）や 新宿区の高田馬場（坪317万円）より高い。 渋谷区の格差は「下が低い」のではなく 「上が飛び抜けている」ことで生まれています。

坪341万でも23区平均の倍以上——渋谷区に「安い場所」はない

渋谷区の価格序列を決めているのは2つの軸です。 ひとつは「表参道・渋谷駅からの距離」。 表参道に近い松濤・神宮前が坪800万超、 恵比寿・千駄ヶ谷が坪530万台、 代々木上原が坪490万台、初台・笹塚が坪340万台。

もうひとつは「高台の1低専かどうか」。 松濤1丁目（1低専・872万）は渋谷駅12分なのに 恵比寿西2丁目（1住居・975万・代官山2分）に次ぐ高値。 駅距離だけでは説明できない「立地の格」が、 渋谷区では特に強く効いています。

渋谷区の相場を見る際に最も重要なのは、 「渋谷区内の序列」よりも「23区内での位置づけ」です。

代々木上原の坪495万円は渋谷区では4位ですが、 文京区（坪429万円）や品川区（坪419万円）の区平均を上回っています。 初台・笹塚の坪341万円も、 目黒区の学芸大学（坪371万円）に近い水準。

渋谷区に不動産を持つ方は、 区内での「高い・安い」に惑わされず、 23区全体の中での位置づけを確認してください。 渋谷区の「最安」は、他の区では「上位」に相当します。

表参道・松濤（坪802万円）── 7地点すべてが坪628万円以上。23区で最も「底が高い」エリア

表参道・松濤は渋谷区だけでなく、 23区全体で最も高い住宅地エリアです。 神宮前4丁目（坪1054万円）は 表参道駅4分の1中専住宅地で、 「住宅地」としては異例の坪1,000万超。

松濤1丁目（坪872万円・1低専・渋谷12分）は 渋谷駅から坂を上った高台の閑静な住宅地で、 「渋谷」という地名のイメージとは全く異なる街並みです。 恵比寿西2丁目（坪975万円・代官山2分）は 目黒区の青葉台と地続きの高台。

格差1.68倍はエリア内としては大きめですが、 松濤2丁目でも坪628万円。 7地点すべてが坪628万超という「底の高さ」が このエリアの本質です。 5年+43.8%、 全7地点が+36%超で上昇中です。

代々木上原（坪495万円）── 格差1.15倍の超安定型。JR駅なしでも坪495万円

代々木上原は渋谷区の中で最も「安心して買える」エリアかもしれません。 格差1.15倍は23区全エリア中でも最小クラスで、 5地点が坪459〜528万円の わずか69万円幅に収まっています。 「どの地点を選んでも外れがない」均質さです。

大山町・上原・西原・富ケ谷という小田急線沿線の1低専住宅地が連続し、 低層の戸建てと緑が残る穏やかな住環境が広がっています。 JR駅はありませんが、小田急線で新宿まで3駅・代々木上原は千代田線直通。 この交通力で坪495万円は、 文京区の区平均（坪429万円）を上回っています。

5年+37.7%は 恵比寿・広尾（+36.4%）を上回り、 均質な上昇が続いています。

初台・笹塚（坪341万円）── 渋谷区最安でも坪341万円——「渋谷区アドレス」の底力

初台・笹塚は渋谷区の西端にあたり、 京王線で新宿・調布方面に向かう沿線です。 初台2丁目（坪423万円・初台9分）から 笹塚1丁目（坪287万円・笹塚5分）まで 格差1.47倍。

坪341万円は渋谷区では最安ですが、 この数字を23区全体で見ると、 新宿区の高田馬場（坪317万円）を上回り、 中野区の区平均（坪246万円）の1.4倍です。 同じ京王線でも世田谷区側（千歳烏山等）の坪220〜250万円台とは 一段高い価格帯にあります。

5年+30.7%は区内最穏ですが、 本町1丁目（+35.3%）は安定した上昇を続けており、 「渋谷区アドレスの西端」として底堅さを維持しています。

まとめ｜渋谷区の坪単価で覚えておくべき3つの数字

渋谷区は「高いのにまだ上がる」区です。 坪620万円の23区最高価格帯で、 5年+37.6%。 文京区（+40.7%）や目黒区（+42.3%）と同水準の上昇が、 坪600万超の世界で起きています。

ただし、この区の地価は外部環境に敏感です。 ミニバブル期に+79万→-51万を経験しており、 目黒区（-36万）より振れ幅が大きい。 表参道・松濤の坪802万円は 実需だけでなく投資的な需要も含まれている可能性があり、 上昇が続く限りは問題ありませんが、 反転したときの下落幅もまた大きくなりうる構造です。

渋谷区の相場を確認する際は、 「区内での位置」と「23区内での位置」の両方を見てください。 代々木上原の坪495万円は渋谷区では4位ですが、 文京区・品川区の区平均を上回っています。 渋谷区の「最安」は、他の区の「上位」です。

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東京23区全体のランキングはこちら：
東京23区の坪単価ランキング

近隣区・同価格帯の坪単価ランキング

• 目黒区の坪単価ランキング（平均438万円）
• 港区の坪単価ランキング（平均1152万円）
• 新宿区の坪単価ランキング（平均374万円）
• 世田谷区の坪単価ランキング（平均259万円）