北区 坪単価ランキング【2026年】平均223万円｜全4エリアの地価と上昇率を比較

北区の坪単価は平均223万円。
ただしエリアによって1.3倍の価格差があります（坪192万〜251万円）。国土交通省の地価公示データ26年分・36地点を4エリアに整理しました。

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東京23区の坪単価ランキング

北区 全4エリア坪単価ランキング

※「土地目安」は、各エリアの用途地域と実際に流通している区画面積をもとに算出しています。駅近の商業地寄りのエリアは25坪前後、第一種低層住居専用地域が中心のエリアは30～40坪で計算しています。

北区のランキングで見えてくること

北区は4エリアしかありませんが、全エリアが坪192〜251万円と高水準で並んでいます。23区で最も「どこを選んでも坪200万前後」の区です。

坪250万円台の「山手線エリア」（1位）。田端・駒込。山手線の田端駅・駒込駅を中心とした高台のエリアです。 坪251万円は区内トップ。 中里2丁目（坪297万円・駒込5分）は 世田谷区の成城（坪255万円）を超える水準です。 山手線・京浜東北線・南北線・都電荒川線が使えるエリアで、 文京区・豊島区との境界に位置する高台の住宅地です。 格差1.37倍と安定しており、 エリア全体が坪220〜300万円の住宅地として成熟しています。

坪190〜200万円台の「京浜東北線・南北線エリア」（2位〜4位）。王子、十条、赤羽。坪192〜201万円の狭い帯にきれいに並んでいます。 王子（坪201万円）は南北線で永田町・溜池山王に直通。 飛鳥山公園という都内有数の桜の名所を抱え、静かな住環境が魅力です。 十条（坪200万円）は十条銀座商店街で知られる下町。 JR十条駅の高架化事業が進行中で、完成後の再評価が期待されます。 赤羽（坪192万円）は区内で最も有名ですが、 実は4エリア中最安。 赤羽駅周辺は坪230万円台ですが、浮間・北赤羽方面の坪157〜175万円が 平均を引き下げています。 赤羽の「相場」を語るなら、駅距離ごとに分けて見る必要があります。

エリア内格差にも注目してください。 赤羽は1.51倍、王子は1.63倍、田端・駒込は1.37倍。北区のエリア間格差は1.3倍で、23区最小級です。 田端・駒込を除けば、王子・十条・赤羽はほぼ同じ価格帯。 「エリアで価格が決まる」のではなく、 「駅から何分か」「どちら側の出口か」で価格が決まる構造です。

北区 値上がりエリアTOP4（5年変動率）

「今の価格」だけでなく「この5年でどう動いたか」を知りたい方は、こちらの値上がり率ランキングも確認してください。

北区の値上がりランキングで見えてくること

北区の値上がりランキングで最も驚くべきは、 全4エリアが5年で+29.8%〜+35.5%と 全て+30%前後で並んでいることです。 これは今回調査した全区の中でトップの上昇率。 世田谷区（+21%）、練馬区（+19%）、大田区（+26%）を大きく上回ります。

田端・駒込（+35.5%）が区内トップですが、 赤羽（+29.8%）との差はわずか6ポイント。 「特定エリアだけが引っ張っている」のではなく、区全体が一斉に動いている。

不動産データから読み取れるのは、 北区の坪単価が城南エリア（世田谷・目黒・品川）との価格差を 急速に縮めているという事実です。 世田谷区の区平均は坪259万円で、北区の田端・駒込（坪251万円）は その水準に近づきつつある。 赤羽・十条・王子の坪200万前後は、 城南エリアの半額以下でありながら、 JR・メトロで都心への所要時間はほぼ同等。 この「交通力と価格のギャップ」が、 北区の上昇ペースの背景にあると考えられます。

北区の地価推移｜26年分のデータで読むトレンド

ランキングで「今の価格」と「5年間の動き」を確認したところで、次は「この26年間で何が起きたのか」を見ていきます。

上のグラフは、北区の区平均（25年分）と、4つの代表エリア（直近8年分）の 坪単価推移です。 田端・駒込（山手線）、十条（京浜東北線）、 王子（南北線）、赤羽（埼京線＋南北線）を並べています。 4本の線が同じ角度で一斉に上がっていく、北区の「全員加速」がよく見えます。

ポイント①：区平均が7年で+63万円。年+9万ペースは全区トップクラス

まず区平均（黒い太線）に注目してください。 2018年の坪141万円が、2025年に204万円。7年で+63万円、率にして+45%。 年平均+9万円のペースは、世田谷区（+6万/年）、杉並区（+8万/年）、 練馬区（+4万/年）を大きく超えています。

それ以前は他の区と同じ停滞期がありました。 2000年の坪148万円が2005年に131万円まで下落。 2013年の133万円まで回復に13年かかっている。 しかし2013年以降の上昇ペースが他区を圧倒している。 特に2024年+11万、2025年+18万と、直近2年で加速が激しい。

ポイント②：4エリアが団子状態で動いている。赤羽・十条・王子の差はわずか9万円

4本の線を見てください。 田端・駒込（赤い線）だけが上に離れていますが、 残り3エリアはほぼ重なって見えるほど接近しています。

2025年時点で十条190万、王子186万、赤羽183万。差がたった7万円。 30坪の土地代に換算しても210万円差しかない。 これは「エリアで選ぶ」のではなく「住環境の好みで選べる」ということ。 赤羽の商業利便性が好きか、十条の商店街が好きか、王子の緑が好きか。 価格はほとんど変わらないので、純粋に暮らし方で決められる。

7年間の上昇額も接近しています。 田端・駒込+67万、十条+54万、王子+51万、赤羽+50万。 田端を除けば差がわずか4万円で、ほぼ同じペース。

ポイント③：2025年は全エリアが+15万以上。北区全体に実需の波が押し寄せている

前年比の数字を見てください。 2023年まではどのエリアも年+5〜9万ペースでした。 2024年に田端+15万、十条+11万、王子+10万、赤羽+10万と加速。 2025年はさらに田端+19万、十条+15万、王子+15万、赤羽+15万。

全エリア+15万以上は、今回調査した区の中で北区だけです。 大田区は蒲田+14万が最大で雑色は+11万。 板橋区はときわ台+14万が最大で高島平は+8万。 北区だけが「全員+15万」を達成している。

この動きの背景にあるのは、 城南エリア（世田谷坪259万・目黒坪438万・品川坪419万）との 価格差です。北区は坪200万前後で、 JR・メトロの都心アクセスは城南エリアと同等以上。 この「交通力と価格のギャップ」が 全エリアの上昇を支えていると考えられます。

結論：北区は「23区で最も勢いのある区」

グラフが示しているのは、北区が「全エリアが一斉に加速する、 23区で最も勢いのある区」であるということです。 5年間で田端・駒込は+35.5%、 赤羽は+29.8%。 全4エリアが+30%前後で並ぶ均質さは、他の区にはない特徴です。

エリア間格差1.3倍は23区最小級。 田端・駒込を除けば、赤羽・十条・王子はほぼ同じ価格帯。 「どのエリアを選ぶか」ではなく「どんな暮らしがしたいか」で選べる、 贅沢な区です。

北区の割安エリアの見つけ方

北区は全4エリアが坪192〜251万円に収まっており、 エリア間の格差は1.3倍と極めて小さい。

通常の「割安エリアの見つけ方」は 「高いエリアの隣で、数百万円安いエリアを探す」というパターンですが、 北区は王子201万、十条200万、赤羽192万でほとんど差がない。

では何で差がつくのか。北区の場合は 「同じ予算で、何を優先するか」の選択になります。 ここでは3エリアの個性を比較して、あなたに合う街を見つける手がかりを提示します。

「赤羽・十条・王子」を比べて選ぶ、という戦略

赤羽（坪192万円）、 十条（坪200万円）、 王子（坪201万円）。 30坪で5,000万円前後という、ほぼ同じ予算で3つの全く違う暮らしが手に入る。 これが北区の最大の魅力です。

実は北区で最も「お得」かもしれないのは十条です。 JR十条駅では高架化事業が進行中で、完成すれば踏切渋滞が解消し、 駅前の利便性が大幅に向上します。 板橋区の竹ノ塚（東武）の高架化が完了して再評価が始まったように、 十条も「高架化後」に坪単価が動く可能性がある。

今の坪200万円は「高架化前の価格」。 十条銀座商店街の活気はそのままに、 駅前の踏切が消えて開かずの踏切問題が解消される。 25坪で田端・駒込より1,275万円安い。 この差額を建物のグレードに回すのが、北区の賢い土地選びです。

赤羽（坪192万円）── 5路線ターミナルで1,475万円安い

赤羽はJR埼京線・京浜東北線・高崎線・宇都宮線、 東京メトロ南北線の5路線が乗り入れるターミナルです。 池袋まで8分、新宿まで15分、大手町まで南北線で20分。 駅前には「赤羽一番街」をはじめとする飲食店街が広がり、 「住みたい街」ランキングの常連です。

意外にも坪192万円は区内最安。 赤羽駅徒歩10分以内は坪200〜237万円ですが、 浮間・北赤羽方面に坪157〜175万円の地点があり平均を下げています。 赤羽で探すなら、駅のどちら側（東口vs西口）、 駅から何分かで大きく変わることを意識してください。 格差1.51倍はエリア内としては大きめです。

十条（坪200万円）── 高架化前の今が狙い目、1,275万円安い

十条銀座商店街は東京有数の活気ある商店街で、 惣菜から鮮魚まで安く手に入る「生活コスト最強」のエリアです。 JR京浜東北線で東十条、JR埼京線で十条。 赤羽にも王子にも近い、北区の中心に位置しています。

坪200万円は王子とほぼ同じ。 格差1.24倍は区内最小で、 上十条2丁目（坪221万円）から 志茂3丁目（坪178万円）まで どの丁目を選んでもハズレが少ない安定感があります。 JR十条駅の高架化事業が完成すれば、踏切問題が解消し、 エリアの利便性が大きく向上します。

王子（坪201万円）── 飛鳥山公園の緑と南北線直通で1,250万円安い

王子は東京メトロ南北線、JR京浜東北線、都電荒川線が交差する街です。 南北線で永田町まで15分、溜池山王まで17分。 国会議事堂方面への通勤にはこれ以上ない利便性です。

最大の魅力は飛鳥山公園。都内有数の桜の名所で、 四季を通じて緑豊かな環境が広がります。 坪201万円は赤羽とほぼ同じですが、 赤羽の商業的な賑わいとは対照的に、落ち着いた住環境が特徴。 「にぎやかな赤羽より、静かな王子の方が好き」という方は少なくありません。

格差1.63倍で、 王子本町2丁目（坪254万円）と 豊島4丁目（坪156万円）で差がありますが、 王子駅徒歩10分以内なら坪200万円台で安定しています。

まとめ｜北区の坪単価で覚えておくべき3つの数字

北区は「23区で最も勢いのある区」です。 全4エリアが5年で+30%前後の上昇、格差1.3倍は23区最小級。 田端・駒込の坪251万円は世田谷の成城を超える水準ですが、 赤羽・十条・王子はほぼ同じ坪200万前後で、 暮らし方の好みで選べる贅沢な環境です。

城南エリア（世田谷・目黒・品川）は坪250万超が当たり前になりましたが、 北区ならまだ坪200万前後で23区の利便性が手に入る。 5年+32.9%という上昇ペースは、 この価格差が縮まりつつあることを示しています。

これから北区で土地を探す方へ

土地探しから引き渡しまでの具体的な進め方を知りたい方

• 注文住宅を土地なしから建てる流れ

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東京23区の坪単価ランキング

近隣区・同価格帯の坪単価ランキング

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