新宿区 坪単価ランキング【2026年】平均374万円｜全4エリアの地価と上昇率を比較

新宿区の坪単価は平均374万円。
ただしエリアによって1.7倍の価格差があります（坪276万〜478万円）。国土交通省の地価公示データ26年分・35地点を4エリアに整理しました。

東京23区全体のランキングはこちら：
東京23区の坪単価ランキング

新宿区 全4エリア坪単価ランキング

※「土地目安」は、各エリアの用途地域と実際に流通している区画面積をもとに算出しています。駅近の商業地寄りのエリアは25坪前後、第一種低層住居専用地域が中心のエリアは30～40坪で計算しています。

新宿区のランキングで見えてくること

新宿区で「坪単価」を調べると、歌舞伎町や西新宿の超高層ビルを想像するかもしれません。しかしこのランキングは住宅地だけのデータです。新宿区の住宅地の正体は、四谷・市谷の旧武家地、神楽坂の花街跡、早稲田の文教地区、そして落合の1低専。坪276〜478万円、格差1.7倍。価格を決めているのは新宿駅への距離ではなく「千代田区・港区への距離」です。

坪410〜470万円台の「千代田区・港区境ゾーン — 旧武家地の格」（1位〜2位）。四谷・信濃町（坪478万円）と 神楽坂・牛込（坪416万円）。 新宿区の住宅地の価格を支えているのは、この東半分です。 四ツ谷駅は千代田区との境界上にあり、 JR中央線・メトロ丸ノ内線・南北線が交差。 南元町4番49（坪647万円）は 信濃町駅に近く、明治神宮外苑に隣接する港区境の住宅地です。 神楽坂・牛込は飯田橋駅を中心に5路線が集まるエリアで、 江戸の花街跡が高級住宅地に転換しています。 市谷船河原町19番8（坪578万円・飯田橋8分）が エリアトップ。格差2.03倍はやや大きめですが、 飯田橋に近い側と早稲田に近い側で坪300万の差があるのは、 「千代田区・文京区への距離」がそのまま価格に出ている結果です。

坪310万円台の「早稲田・山手線ゾーン — 文教地区の実需」（3位）。高田馬場・新宿（坪317万円）。 13地点で格差1.45倍と区内最安定のエリアです。 JR山手線の高田馬場駅、メトロ副都心線の西早稲田駅、 メトロ東西線の早稲田駅など、早稲田大学を核とした文教地区。 西早稲田2丁目（坪383万円・西早稲田1分）から 北新宿2丁目（坪265万円・中野坂上8分）まで、 坪265〜383万円の帯に全13地点が収まっています。 大久保1丁目（新大久保5分・坪303万円）は 5年+53.2%と区内で最速の上昇率を記録しています。

坪270万円台の「落合ゾーン — 新宿区唯一の1低専住宅地」（4位）。落合（坪276万円）。 新宿区の西端にあたり、中野区・豊島区と接するエリアです。 西武新宿線・都営大江戸線・メトロ東西線の沿線で、 新宿区では唯一、1低専が主体の住宅地。 下落合2丁目（坪433万円・目白5分）は JR目白駅に近い学習院寄りの高台で、豊島区の目白と連続する住宅地。 一方、中落合・西落合は坪250万前後で、中野区の上位エリアと同水準。 格差1.96倍は「山手線に近い高台か否か」で決まっています。

エリア内格差にも注目してください。 四谷・信濃町は1.66倍、高田馬場・新宿は1.45倍、落合は1.96倍。新宿区の格差1.7倍は、 「都心3区に接する東半分」と「中野区・豊島区に接する西半分」の差です。 四谷・信濃町の坪478万円は文京区（坪429万円）と同水準。 落合の坪276万円は中野区（坪246万円）より高いが、 豊島区の駒込（坪410万円）よりは安い。 同じ「新宿区」でも、東端と西端では隣接する区が違い、 隣の区の相場が新宿区の価格に影響しています。

新宿区 値上がりエリアTOP4（5年変動率）

「今の価格」だけでなく「この5年でどう動いたか」を知りたい方は、こちらの値上がり率ランキングも確認してください。

新宿区の値上がりランキングで見えてくること

新宿区の値上がりで注目すべきは、 神楽坂・牛込（+42.7%）が 四谷・信濃町（+42.6%）と同水準で並んでいることです。 従来、新宿区の住宅地といえば四谷・市谷が「別格」でしたが、 神楽坂エリアがそれに追いつきつつある。

神楽坂の上昇を牽引しているのは飯田橋駅の交通力です。 JR中央・総武線、メトロ東西線・有楽町線・南北線、都営大江戸線の5路線が交差し、 都内でも屈指の交通結節点。 市谷船河原町（飯田橋8分・+52.2%）と 赤城下町（神楽坂4分・+61.2%）が50%超の上昇を記録しています。 特に赤城下町は旧花街の路地裏の住宅地で、 かつての料亭跡が住宅として取引される中で価格が急騰しています。

もうひとつ注目に値するのは、大久保1丁目（新大久保5分）の+53.2%です。 坪303万円は新宿区では下位ですが、上昇率は区内トップクラス。 新大久保は山手線の駅であり、この駅力と「まだ坪300万」という水準が、 急速な価格修正を引き起こしています。

落合（+31.2%）は区内で最も穏やかですが、 下落合2丁目（目白5分）は+35.2%で区平均を上回っています。 「山手線の目白に近い落合」と「落合南長崎の落合」は 上昇ペースでも明確に分かれています。

新宿区の地価推移｜26年分のデータで読むトレンド

ランキングで「今の価格」と「5年間の動き」を確認したところで、次は「この26年間で何が起きたのか」を見ていきます。

上のグラフは、新宿区の区平均（25年分）と4つの代表エリア（直近8年分）の 坪単価推移です。 新宿区の住宅地は、新宿駅の喧騒とは無関係に、 四谷・神楽坂を上位に、落合を下位に、穏やかな序列を保ちながら動いています。 2025年、その序列に変化が見え始めました。

ポイント①：25年で195万→339万。ミニバブルの振れ幅が「品川の半分」——旧武家地の安定感

まず区平均の黒い太線を見てください。 2005年の坪179万が底。2008年に220万まで上昇（+41万）。 これがミニバブルです。

注目してほしいのは、この振れ幅の小ささです。 品川区は同時期に+80万→-50万。文京区は+89万→-78万。 新宿区は+41万→-36万。 上がり方が半分で、下がり方も半分。

新宿区の住宅地は1中専が主体で、 四谷・神楽坂は江戸時代の武家地の地割りがそのまま残っています。 区画が大きく道路が狭い。開発しにくく、取引が少ない。 この「動かしにくさ」が、結果的に価格の安定性を生んでいます。

2013年の186万から2025年の339万まで、12年で+153万（+82%）。 2025年の+39万は過去最大で、ミニバブル期の+28万を大きく上回ります。

ポイント②：神楽坂が四谷に追いついた——飯田橋の5路線が「花街跡」を高級住宅地に変えている

4本の線を見てください。 2018年時点では四谷290万、神楽坂271万で19万の差がありました。 2025年は四谷436万、神楽坂393万で差は43万に開いていますが、 上昇率では神楽坂+42.7%が四谷+42.6%をわずかに上回りました。

神楽坂の加速は2024年以降が顕著です。 2023年316万→2024年348万（+32万）→2025年393万（+45万）。 +45万は四谷の+62万より小さいですが、 四谷は2025年に4地点に減少しており地点構成の影響があります。 神楽坂は9地点を維持したまま+45万で、 エリアの実力を反映した数字はこちらの方が確かです。

飯田橋駅の5路線という交通力と、 神楽坂の旧花街の路地裏が高級住宅地として評価され始めたこと。 この2つが重なった結果が、グラフの線に表れています。

ポイント③：2025年は全エリア+26〜+62万。大久保+53%が示す「山手線の駅力」

前年比の数字を見てください。 四谷+62万、神楽坂+45万、高田馬場・新宿+32万、落合+26万。 全4エリアが過去最大の年間上昇額を2025年に記録しています。

高田馬場・新宿エリアの中で、 大久保1丁目（新大久保5分）は+53.2%を記録しています。 坪303万は新宿区では下位ですが、 新大久保は山手線の駅です。 同じ山手線の五反田（品川区・坪462万）や 目黒（目黒区・坪443万）と比べれば、 坪303万は明らかに「まだ安い」水準。 この「交通力と価格のギャップ」が急速な修正を生んでいます。

落合+26万は区内最少ですが、 下落合2丁目（目白5分）は+35.2%で区平均を上回っています。 「山手線に近いかどうか」が、新宿区の住宅地でも 上昇ペースを左右する決定的な要因になっています。

結論：新宿区の住宅地は「歌舞伎町」ではなく「四谷・神楽坂」——都心3区に接する武家地が価格を支えている

新宿区のグラフが示しているのは、 新宿駅の存在感とは無関係に、 四谷・神楽坂という旧武家地・花街跡が 都心の高級住宅地として着実に価格を積み上げてきた25年間です。 5年間で+38.1%。

この数字を支えているのは「千代田区・港区に接する立地」という 地理的な事実です。 四ツ谷は千代田区境、信濃町は港区境、飯田橋は千代田区・文京区境。 新宿区の住宅地の価値は、 「新宿」ではなく「隣の区」が決めています。

新宿区のエリア間価格差を読む

新宿区は区平均坪374万円、格差1.7倍。 四谷・信濃町の坪478万円と 落合の坪276万円では 坪202万円の差があります。 25坪換算で5,050万円。

この差はどこから来るのか。 答えは明快で、「千代田区・港区との距離」です。 新宿区の東半分は都心3区に接する坪400万超の世界。 西半分は中野区・豊島区と接する坪250〜300万の住宅地。 同じ「新宿区」という住所でも、 不動産市場としては全く異なるエリアです。

「都心3区への距離」で決まる新宿区の価格 — 東半分と西半分は別の市場

新宿区の価格序列は地理で決まります。 四ツ谷駅（千代田区境）周辺が坪478万円。 飯田橋駅（千代田区・文京区境）周辺が坪416万円。 高田馬場駅（山手線）周辺が坪317万円。 落合駅（西武新宿線）周辺が坪276万円。

東から西へ、都心から離れるほど価格が下がる。 これは目黒区の「渋谷に近い駅ほど高い」と同じ構造ですが、 新宿区の場合は「自区の中心（新宿駅）」ではなく 「隣の区の中心（千代田区・港区）」に引っ張られている点が特徴的です。

新宿区で相場を見る際に重要なのは、 「新宿区」という住所名に惑わされないことです。

四谷・信濃町の坪478万円は 文京区（坪429万円）や品川区（坪419万円）を上回り、 目黒区（坪438万円）に近い水準です。 この価格帯は千代田区・港区に接する地理的ポジションから来ています。

一方、落合の坪276万円は 中野区（坪246万円）と豊島区（坪310万円前後）の中間。 この価格帯もまた、隣接する区の相場に引っ張られた結果です。

新宿区の不動産の価値は、 「新宿区に住んでいる」ということよりも 「新宿区のどこに住んでいるか」で決まります。 東半分なら都心3区と競合する市場、 西半分なら城西エリアの住宅地市場。 この違いを理解した上で相場を見てください。

四谷・信濃町（坪478万円）── 千代田区・港区に接する旧武家地、坪478万円

四谷・信濃町は新宿区の住宅地で最も「都心」に近いエリアです。 南元町4番49（坪647万円・信濃町5分）は 明治神宮外苑に隣接し、港区との境界に面しています。 市谷左内町（坪519万円・市ケ谷4分）は外堀沿いの閑静な住宅地で、 千代田区の番町エリアと地続きです。

5地点すべてが坪390万円以上。 愛住町7番12（坪390万円）でも 新宿区の区平均を上回っており、 エリア内に「安い地点」がありません。 5年+42.6%は全地点が+35%超で、 南元町の+49.6%が筆頭です。

神楽坂・牛込（坪416万円）── 花街跡が高級住宅地へ。5年+42.7%で四谷に並ぶ

神楽坂・牛込は江戸時代の武家屋敷と花街の歴史を持つエリアです。 明治には泉鏡花・尾崎紅葉が住み、 現在も石畳の路地や旧料亭の建物が残る独特の街並みが広がっています。 東京理科大学・法政大学が近く、フランス関連機関が集まるため、 「東京のプチ・パリ」とも呼ばれる国際色豊かなエリアでもあります。

市谷船河原町19番8（坪578万円・飯田橋8分）が エリアトップ。飯田橋駅はJR・メトロ・都営の5路線が集まる 都内屈指の交通結節点で、この駅力が価格を支えています。 赤城下町69番2（神楽坂4分・+61.2%）は区内全地点で最高の上昇率。 旧花街の路地裏の住宅地が、坪360万に達しています。

格差2.03倍は区内最大ですが、 飯田橋寄り（坪450万超）と早稲田寄り（坪280万台）の差であり、 飯田橋への距離がそのまま価格に出ている構造です。

落合（坪276万円）── 新宿区唯一の1低専。目白と中野区の間で坪276万円

落合は新宿区の西端にあたり、 中野区・豊島区と接する閑静な住宅地です。 新宿区で唯一、1低専が主体のエリアで、 四谷や神楽坂の旧武家地とは全く異なる 穏やかな住環境が広がっています。

下落合2丁目（坪433万円・目白5分）は JR目白駅に近い学習院寄りの高台で、 豊島区の目白と連続する住宅地。 このエリアだけが坪400万超で、他の7地点は坪220〜298万の帯に収まっています。 格差1.96倍は 「山手線に近い高台」と「西武新宿線沿いの低地」の差です。

5年+31.2%は区内最穏ですが、 276万円は中野区の上位エリアより高い。 「新宿区アドレスの西端」として、 隣の区より一段高い価格を維持しています。

まとめ｜新宿区の坪単価で覚えておくべき3つの数字

新宿区の住宅地は「歌舞伎町の区」ではなく 「四谷・神楽坂の区」です。 坪374万円という区平均は 文京区（坪429万円）と並ぶ水準で、 5年+38.1%の上昇を全4エリアが共有しています。

この区の価格を決めているのは 「千代田区・港区に接する地理」と「旧武家地の地割り」です。 ミニバブルでの振れ幅が品川区の半分だったのは、 この「動かしにくい構造」が効いた結果。 逆に言えば、新宿区の住宅地は急騰も急落もしにくい。 25年のグラフが示すのは、 穏やかだが途切れない、じわじわとした上昇です。

相場を確認する際は、 「自分の住所が新宿区の東半分か西半分か」を まず意識してください。 四谷・神楽坂なら都心3区と同じ市場、 落合なら城西エリアの住宅地市場。 同じ「新宿区」でも、見ている世界は全く異なります。

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近隣区・同価格帯の坪単価ランキング

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