品川区 坪単価ランキング【2026年】平均419万円｜全5エリアの地価と上昇率を比較

品川区の坪単価は平均419万円。
ただしエリアによって1.5倍の価格差があります（坪298万〜462万円）。国土交通省の地価公示データ26年分・35地点を5エリアに整理しました。

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東京23区の坪単価ランキング

品川区 全5エリア坪単価ランキング

※「土地目安」は、各エリアの用途地域と実際に流通している区画面積をもとに算出しています。駅近の商業地寄りのエリアは25坪前後、第一種低層住居専用地域が中心のエリアは30～40坪で計算しています。

品川区のランキングで見えてくること

品川区の坪単価は平均419万円ですが、この数字だけでは実態が見えません。山手線の五反田・大崎と、東急沿線の戸越・大井町では、街の性格も価格帯もまるで違います。格差1.5倍。品川区を読み解くカギは「どの路線の、どちら側に住むか」です。

坪390〜460万円台の「山手線・京急ゾーン — 広域品川圏の核心」（1位〜2位）。五反田・大崎（坪462万円）と品川・北品川（坪392万円）。 この2エリアが品川区の価格を引き上げています。 JR東日本が浜松町〜大井町で推進する「広域品川圏」構想の真っ只中にあり、 高輪ゲートウェイシティ（2025年まちびらき）、 大崎ステーションレジデンス（37階・2026年入居開始）、 品川駅西口の大規模再開発（28階×2棟・2030年代竣工予定）が 同時進行しています。 ただし五反田・大崎はエリア内の格差が2.05倍と大きく、 山手線側の1低専（坪500万超）と、 下神明・不動前側の準工（坪300万台）では全く別の街です。

坪320〜330万円台の「東急沿線ゾーン — 商店街と1低専の住宅地」（3位〜4位）。旗の台（坪331万円）と戸越・荏原（坪321万円）。 東急目黒線・池上線・大井町線の沿線で、 武蔵小山商店街パルムや戸越銀座など都内有数の商店街が 日常の暮らしを支えています。 旗の台は1低専が中心の閑静な住宅地で、 格差1.35倍と安定。 戸越・荏原は8地点で格差1.27倍。 武蔵小山駅前ではタワーマンション5棟・計約3,000戸の開発が 順次進行中ですが、周辺の戸建て住宅地は坪300万前後で 落ち着いた価格帯を維持しています。

坪290万円台の「大井町ゾーン — 広域品川圏の南の拠点」（5位）。大井町（坪298万円）。 JR京浜東北線・りんかい線・東急大井町線の3路線が集まる 品川区の南端です。 2026年3月28日、JR大井町駅直結の複合施設「OIMACHI TRACKS」 （26階・オフィス・ホテル・商業・住宅）がまちびらきを迎え、 品川区役所の新庁舎移転（2029年）も予定されています。 格差1.22倍は区内最小で、 7地点が坪275〜337万の狭い帯に 収まる安定したエリアです。

エリア内格差にも注目してください。 五反田・大崎は2.05倍、戸越・荏原は1.27倍、大井町は1.22倍。品川区で最も注目すべきは、 五反田・大崎のエリア内格差2.05倍です。 東五反田5丁目（坪601万円・1低専）と 西品川1丁目（坪292万円・準工）が 同じエリア内に共存しています。 「品川区の坪単価は平均419万円」と聞いて 「意外と高い」と思う方も「そんなに安い？」と思う方もいるはずですが、 その感覚の違いは、区内のどこを見ているかで決まります。

品川区 値上がりエリアTOP5（5年変動率）

「今の価格」だけでなく「この5年でどう動いたか」を知りたい方は、こちらの値上がり率ランキングも確認してください。

品川区の値上がりランキングで見えてくること

品川区の値上がりランキングで目を引くのは、 品川・北品川が+45.3%で区内トップに立っていることです。 五反田・大崎（+41.9%）より上。 これはどういうことか。

品川・北品川エリアでは、京急本線の連続立体交差事業（泉岳寺〜新馬場間の高架化）が 進行中です。品川駅の京急ホームが地平化され、駅前の構造が根本から変わる事業です。 加えて、東品川ではパークタワー品川天王洲（34階）が施工中。 東品川4丁目（+65.3%）と東品川1丁目（+58.0%）が エリア平均を大きく押し上げています。

一方、五反田・大崎は+41.9%ですが、 10地点の中身はばらつきがあります。 西五反田4丁目（+58.8%）は不動前駅に近い準工エリアで、 坪426万円はこのエリアの中では中位ですが、上昇率は区内でも最速クラス。 従来の坪300万台だった地点が坪400万台に追いついてきている—— エリア内の価格差が「上に」ではなく「下から」縮まり始めています。

大井町（+38.4%）と旗の台（+37.9%）は 安定した上昇を続けています。 全5エリアが+34〜+45%の帯に収まっており、 「1エリアだけ取り残された」というパターンは見られません。

品川区の地価推移｜26年分のデータで読むトレンド

ランキングで「今の価格」と「5年間の動き」を確認したところで、次は「この26年間で何が起きたのか」を見ていきます。

上のグラフは、品川区の区平均（25年分）と5つの代表エリア（直近8年分）の 坪単価推移です。 五反田・大崎（赤い線）だけが上に離れ、 残り4エリアが坪300万前後で団子状態——という構図がはっきり見えます。 ただし2025年、この構図に変化が起きています。

ポイント①：25年間で坪156万→366万。ミニバブルの「振れ幅の大きさ」が品川区の特徴

まず区平均の黒い太線を見てください。 2005年の坪156万が底。ここから2007年にかけて236万へ急騰（+80万）。 これがミニバブルです。

ここで注目してほしいのは、この振れ幅の大きさです。 同時期の荒川区は+14万→-4万。北区は+22万→-12万。 品川区は+80万→-50万。都心高価格帯の区ほど、 投機マネーが入りやすく、抜けるときも急激です。 「品川区は値上がりしやすい区だが、下がるときも大きい」—— 25年のグラフが示す最初の教訓です。

後半を見ましょう。 2013年の204万から2025年の366万まで、12年で+162万（+79%）。 こちらはミニバブルと違い、途切れない右肩上がりです。 2024年+23万、2025年+38万と直近2年で加速しており、 2025年の+38万はミニバブル期の+67万の半分以上の規模を、 投機ではなく実需で達成しています。

ポイント②：五反田・大崎が上に離れた——だけでなく、品川・北品川が急追している

5本の線を見てください。 2018年時点の並びは、五反田・大崎284万、品川・北品川251万、 旗の台220万、戸越・荏原210万、大井町196万。 上位と下位の差は88万でした。

2025年。五反田・大崎413万、品川・北品川377万、 旗の台303万、戸越・荏原302万、大井町275万。 差は138万に広がっています。 五反田・大崎が上に離れたのは想定通りですが、 注目すべきは品川・北品川の動きです。

品川・北品川は2023年まで五反田・大崎と70万近い差がありましたが、 2024年+28万、2025年+45万と急加速し、差が36万まで縮まりました。 京急立体交差事業と東品川のマンション開発が進む中で、 このエリアの「位置づけ」が変わりつつあることが線の動きに表れています。

ポイント③：2025年、下位3エリアも「過去最大」を一斉更新。旗の台+30万、大井町+28万

上位2エリアだけではありません。 旗の台は2024年+18万→2025年+30万。 戸越・荏原は2024年+16万→2025年+37万。 大井町は2024年+16万→2025年+28万。 全5エリアが過去最大の年間上昇額を2025年に記録しています。

特に戸越・荏原の+37万は、地点数の入れ替えではなく 7〜8地点の加重平均での動きです。 武蔵小山駅前のタワーマンション開発（計5棟・約3,000戸）が 進行する中で、周辺の戸建て住宅地も含めてエリア全体が動いています。

大井町はOIMACHI TRACKSのまちびらき（2026年3月）を前に +28万を記録。2021年のコロナ年（+0万）からの回復は完了し、 明確な加速フェーズに入っています。

結論：品川区は「再開発の連鎖」が区全体を押し上げている

品川区のグラフが示しているのは、 ひとつの再開発が点ではなく面で効いているということです。 高輪ゲートウェイ、大崎駅西口、品川駅西口、京急立体交差、 OIMACHI TRACKS、武蔵小山のタワーマンション群—— これらが同時進行する中で、5年間で区全体が+39.5%上昇しました。

ミニバブル期の振れ幅の大きさは、 品川区の地価が外部環境に敏感であることを示しています。 逆に言えば、これだけの再開発が一斉に動いている現在、 価格が上がらない方が不自然な状況です。

品川区のエリア間価格差を読む

品川区の坪単価は平均419万円。 ただしこの「平均」は、五反田・大崎の坪462万円と 大井町の坪298万円を混ぜた数字です。 坪164万円、 30坪換算で4,920万円の差がある。 同じ「品川区」でも、どこに住んでいるかで資産価値は大きく異なります。

この差はどこから来るのか。 品川区の価格構造を決めているのは、 「路線」と「再開発との距離」の2つです。

山手線・京急・東急 — 路線と再開発で読む品川区の価格構造

品川区の価格序列は明快です。 山手線沿線（五反田・大崎）が坪462万円でトップ。 京急・りんかい線沿線（品川・北品川）が坪392万円で2番手。 東急沿線（旗の台・戸越）が坪320〜330万円で3番手。 JR京浜東北線の大井町が坪298万円で区内最安。

ただし、この「序列」は今後変わる可能性があります。 品川・北品川は京急立体交差と東品川の開発で急追中。 大井町はOIMACHI TRACKSで位置づけが変わりつつある。 品川区のエリア間格差は「固定された序列」ではなく、 「再開発の進捗で動く序列」です。

品川区で相場を見る際に重要なのは、 「今の坪単価」だけでなく「何が進行中か」を確認することです。

品川・北品川は5年+45.3%で 五反田・大崎を上回る上昇率を記録しています。 京急立体交差事業は2030年代まで続く長期プロジェクトで、 品川駅の構造自体が変わる。 この規模の交通インフラ再編は、完成時ではなく進行中から 地価に織り込まれていくのが通常です。

大井町はOIMACHI TRACKS（2026年3月まちびらき）に加え、 品川区役所の新庁舎移転（2029年）も控えています。 坪298万円は品川区では最安ですが、 3路線が使えてJR品川駅まで1駅。 この交通力で坪300万を切っている状態が、いつまで続くかは グラフの加速ペースが示唆しています。

五反田・大崎（坪462万円）── 格差2.05倍の「二層構造」を読む

五反田・大崎はエリア平均坪462万円ですが、 この平均値はほとんど意味がありません。 東五反田5丁目（坪601万円・1低専・五反田7分）と 西品川1丁目（坪292万円・準工・下神明7分）では 坪309万円の差があります。

上位6地点（坪426〜601万）は五反田駅・目黒駅・高輪台駅に近い 山手線側の高台で、1低専・1中専の住宅地。 上大崎2丁目・3丁目は目黒駅から坂を上った場所で、 実質的には目黒区と連続する高級住宅地です。

下位4地点（坪292〜330万）は大崎広小路・不動前・下神明の 準工・1住居エリア。大崎駅の西側に広がる旧工場地帯で、 「五反田」のイメージとはかなり異なる街並みです。 この二層構造を理解せずに「五反田・大崎は坪462万」と見ると、 実態を見誤ります。

品川・北品川（坪392万円）── 5年+45.3%、区内最速で追い上げるエリア

品川・北品川は坪392万円で区内2位ですが、 注目すべきは上昇率です。 5年+45.3%は五反田・大崎を上回り、区内トップ。

エリア内を見ると、 東品川4丁目（坪456万・+65.3%）と東品川1丁目（坪492万・+58.0%）が 飛び抜けて上昇しています。 青物横丁・天王洲アイル周辺はりんかい線と京急が使えるエリアで、 パークタワー品川天王洲（34階）が施工中。

一方、南品川1丁目（坪276万円・新馬場4分）は 旧東海道に近い下町で、坪280万台。 格差1.78倍は 「再開発エリア」と「旧来の市街地」の二重構造を反映しています。 京急の連続立体交差事業（泉岳寺〜新馬場間）が完成すれば、 この構造にも変化が出るはずです。

大井町（坪298万円）── 坪298万円、格差1.22倍の「安定型」

大井町は品川区で最も「わかりやすい」エリアです。 7地点が坪275〜337万円に収まり、 格差1.22倍は区内最小。 どの丁目を選んでも大きな外れがありません。

JR京浜東北線で品川まで1駅・東京駅まで約20分、 りんかい線で新木場方面、東急大井町線で自由が丘方面。 3路線の交通力は充実しています。

2026年3月28日にJR大井町駅直結の「OIMACHI TRACKS」が まちびらきを迎えます。オフィス・ホテル・商業・住宅の複合施設で、 品川区役所の新庁舎も2029年に隣接地へ移転予定。 南大井6丁目（坪337万円）は大森駅寄りの準工、 大井7丁目（坪275万円）は西大井駅から離れた1低専。 駅距離と用途地域で坪60万の差がついていますが、 区内の他エリアと比べれば穏やかな格差です。

まとめ｜品川区の坪単価で覚えておくべき3つの数字

品川区は「再開発の連鎖」で動いている区です。 高輪ゲートウェイ、大崎駅西口、品川駅西口、京急立体交差、 OIMACHI TRACKS、武蔵小山のタワーマンション群—— 区内のほぼ全域で何らかの開発が進行中という、 23区でも異例の状況にあります。

5年で+39.5%。 この数字は、品川区の交通力と再開発のスケールに 地価が追いつこうとしている過程を表しています。 ただし、ミニバブル期に+80万→-50万を経験した区でもあります。 品川区の地価は外部環境に敏感です。

相場を確認する際は、「区平均」ではなく 「自分のエリアがどのゾーンに属するか」を起点にしてください。 山手線側の坪500万超なのか、東急沿線の坪300万台なのか、 大井町の坪300万弱なのか。 同じ品川区でも、見ている景色は全く異なります。

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