港区 坪単価ランキング【2026年】平均1152万円｜全5エリアの地価と上昇率を比較

港区の坪単価は平均1152万円。
ただしエリアによって2.5倍の価格差があります（坪691万〜1725万円）。国土交通省の地価公示データ26年分・36地点を5エリアに整理しました。

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東京23区の坪単価ランキング

港区 全5エリア坪単価ランキング

※「土地目安」は、各エリアの用途地域と実際に流通している区画面積をもとに算出しています。駅近の商業地寄りのエリアは25坪前後、第一種低層住居専用地域が中心のエリアは30～40坪で計算しています。

港区のランキングで見えてくること

港区は23区で唯一、区平均が坪1,000万円を超える区です。平均坪1152万円。ただしこの数字は南青山3丁目の坪5,024万と港南5丁目の坪223万を同じ区として平均した結果です。港区の相場を「区平均」で語ることに意味はほとんどありません。重要なのは、自分のエリアが「どういう力学で動いているか」を知ることです。

坪1,700万円台の「南青山・赤坂 — 坪1,000万超が「普通」の世界」（1位）。南青山・赤坂（坪1725万円）。 南青山3丁目（坪5024万円）は 23区住宅地の最高値です。 同じエリア内でも赤坂4丁目は 坪631万円で、 格差7.96倍。 「南青山のどの丁目にいるか」で数千万の差が出ます。 赤坂1丁目（坪2,350万円・溜池山王5分）、 南青山5丁目（坪2,314万円・表参道2分）と 坪2,000万超が3地点。 ここはもはや「住宅市場」というより「資産市場」の色が強い。

坪960〜1,010万円台の「麻布・六本木＋芝浦・三田 — 高級住宅地と再開発が交差するゾーン」（2位〜3位）。芝浦・三田（坪1019万円）と 麻布・六本木（坪967万円）。 坪960〜1,010万で並んでいますが、上がり方の質が全く違います。 芝浦・三田は広域品川圏の北端にあたる再開発エリアで、 芝浦2丁目（+75.6%）は区内2位の上昇率。 海岸1丁目（坪1,563万円・浜松町5分）は 浜松町〜竹芝の再開発に隣接しています。 麻布・六本木は11地点と区内最多で、 南麻布4丁目（坪1649万円・+98.0%）が突出。 2023年に開業した麻布台ヒルズに隣接する1中専住宅地で、 再開発の「面的な波及」がデータに出ています。

坪690〜700万円台の「白金・白金台＋高輪・品川 — 港区で「最も手頃」でも坪690万超」（4位〜5位）。白金・白金台（坪706万円）と 高輪・品川（坪691万円）。 港区の中では「手頃な」価格帯ですが、 それでも目黒区の区平均（坪438万円）の1.6倍。 白金は三田線・南北線の白金高輪駅を中心に、 1中専の閑静な住宅地がじわじわと価格を積み上げています。 高輪は2025年の高輪ゲートウェイシティ開業が直接効いており、 高輪3丁目（坪1150万円・+89.6%）は 区内最速の上昇率。 港南5丁目（坪223万円・品川25分）だけが 区内で唯一の坪300万未満で、準工の倉庫街という特殊な地点です。

エリア内格差にも注目してください。 南青山・赤坂は7.96倍、麻布・六本木は2.42倍、高輪・品川は5.16倍。港区の格差2.5倍は、 実態を正確に表していません。 南青山3丁目（坪5,024万）と港南5丁目（坪223万）では22.5倍の差。 同じ「港区」でもこれだけの差がある区は23区に他にありません。 港区の不動産を持つ方は、「港区の平均」ではなく 「自分の丁目が港区のどの位置にあるか」を起点にしてください。

港区 値上がりエリアTOP5（5年変動率）

「今の価格」だけでなく「この5年でどう動いたか」を知りたい方は、こちらの値上がり率ランキングも確認してください。

港区の値上がりランキングで見えてくること

港区の値上がりランキングで最も重要なのは、 「価格が高いエリア」と「上昇率が高いエリア」が一致していないことです。 価格トップは南青山・赤坂（坪1725万円）ですが、 上昇率トップは高輪・品川（+57.9%）と 芝浦・三田（+55.8%）。 つまり港区の中で最も速く動いているのは、 「元から高い場所」ではなく「再開発で変わりつつある場所」です。

高輪3丁目の+89.6%は高輪ゲートウェイシティの効果そのものです。 2020年の暫定開業、2025年のまちびらきと 段階的に地価に織り込まれてきました。 港南3丁目の+82.3%も品川駅港南口の再開発と連動しています。 芝浦2丁目の+75.6%は広域品川圏の北端で、 浜松町〜田町の再開発が進行する中での加速です。

これに対し、南麻布4丁目の+98.0%は異なるパターンです。 ここは広尾駅8分の1中専住宅地で、 2023年に開業した麻布台ヒルズ（森ビル・64階建て）に隣接しています。 「高級住宅地の隣にさらに高級な開発ができたことで、 エリア全体の価格水準が引き上がった」—— 再開発が直接効くパターンとは異なる、「波及」のパターンです。

白金・白金台（+39.8%）は第3のパターン。 大きな再開発はなく、白金高輪駅の交通力（南北線・三田線）と 1中専の住環境が支える着実な上昇です。 派手さはありませんが、港区の中で最も安定した動き方をしています。

港区の地価推移｜26年分のデータで読むトレンド

ランキングで「今の価格」と「5年間の動き」を確認したところで、次は「この26年間で何が起きたのか」を見ていきます。

上のグラフは、港区の区平均（25年分）と4つの代表エリア（直近8年分）の 坪単価推移です。 南青山・赤坂（赤い線）だけが上に大きく離れていますが、 注目すべきは残り3エリアの動き方の違いです。 高輪（灰色）が2021年以降に急加速し、 白金（緑）のじわじわとした上昇と対照的な動きをしています。 この「上がり方の質の違い」が港区のグラフの読みどころです。

ポイント①：25年で316万→928万。ミニバブルの+101万は23区最大——港区は「最も振れる区」

まず区平均の黒い太線を見てください。 2005年の339万から2007年に509万へ急騰（+101万）。 その後2010年に415万まで下落（-61万）。 この+101万→-61万は23区最大級の振れ幅です。 渋谷区（+79万→-51万）より大きく、品川区（+80万→-50万）を上回る。

港区は23区で最も高い区であると同時に、 最も振れやすい区でもある。 坪単価の絶対値が大きい分、率で見れば同じ10%の変動でも 金額のインパクトが他の区の数倍になります。

2013年の408万から2025年の928万まで、12年で+520万（+127%）。 2025年の+93万はミニバブル期の+101万に匹敵しますが、 今回は12年連続上昇の延長線上にあり、 「急騰」ではなく「加速が続いている」状態です。

ポイント②：高輪が2021年から急カーブ——再開発が「線」を変えた

4本の線の動きに注目してください。 2018年〜2020年は、南青山を除く3エリアが 坪400〜680万の帯でほぼ平行に動いていました。 ところが2021年以降、高輪（灰色の線）だけが角度を変えています。

高輪・品川は2020年403万→2021年452万（+49万）と コロナ年にもかかわらず急上昇。 他の3エリアが2021年に横ばい〜微増だったのと対照的です。 2020年は高輪ゲートウェイ駅の暫定開業の年。 駅が開業した年から、グラフの線の角度が変わった—— 再開発が地価に与える影響が可視化された瞬間です。

白金（緑の線）はこれと対照的に、2018年423万→2025年626万と 一定のペースで上がり続けています。 再開発に依存しない、住環境に支えられた上昇。 同じ港区の中でも「なぜ上がっているか」が異なるのです。

ポイント③：2025年は全エリア+73〜+131万。「年+70万」が港区の標準になりつつある

前年比の数字を見てください。 南青山+131万、麻布+81万、白金+74万、高輪+73万。 南青山を除いても3エリアが年+70〜80万で揃っています。

坪700万のエリアが年+70万なら年+10%。 坪1,400万の南青山が年+130万でも年+9%。 率で見れば港区の全エリアが年+10%前後で動いている。 これは文京区（+8%）や目黒区（+8%）を上回るペースです。

ただし金額ベースで見ると、 港区の「年+70〜130万」は異次元です。 25坪の土地なら年間1,750〜3,250万円の資産価値上昇。 この金額感は、港区に不動産を持つことの意味—— 「住む場所」であると同時に「資産」である——を 明確に示しています。

結論：港区では「なぜ上がっているか」がエリアごとに違う——再開発型・波及型・着実型の3パターン

港区のグラフが示しているのは、 23区最高価格帯でありながら年+45.8%超の上昇が続いているという事実と、 その上昇の「質」がエリアごとに異なるということです。

高輪・芝浦は「再開発型」。 高輪ゲートウェイと広域品川圏が価格を動かしている。 上昇の理由が明確な分、再開発が完了した後の動きも読みやすい。

南麻布4丁目のような「波及型」は、 隣に麻布台ヒルズができたことでエリアの格が上がったパターン。 再開発そのものではなく、再開発の「周辺」が上がる。

白金・白金台は「着実型」。 大きな再開発はなく、1中専の住環境と交通力が支えている。 港区の中では最も安定した動き方で、 ミニバブル期の振れ幅も相対的に小さかったはずです。

港区の不動産を持つ方は、 自分のエリアがどのパターンに属するかを確認してください。 同じ+45%でも、「なぜ上がったか」が違えば、 「今後どう動くか」の見立ても変わります。

港区のエリア間価格差を読む

港区は区平均坪1152万円、格差2.5倍。 ただし南青山3丁目（坪5,024万）と港南5丁目（坪223万）の差は22.5倍。 「港区の平均」は、港区の不動産を持つ方にとって ほとんど意味のない数字です。

港区の相場を理解するには、 「自分のエリアの上がり方のパターン」を知ることが重要です。 再開発が直接効いているのか、 高級住宅地の隣で波及が起きているのか、 それとも住環境に支えられた着実な上昇なのか。 同じ港区でも、この3つのパターンで動き方が違います。

再開発型・波及型・着実型——港区の3つの上がり方を見分ける

港区の5エリアは、上がり方の質で3つに分けられます。

「再開発型」は高輪・品川（+57.9%）と 芝浦・三田（+55.8%）。 高輪ゲートウェイシティと広域品川圏が直接効いている。 上昇の理由がインフラ変化にある分、読みやすい。

「波及型」は麻布・六本木（+46.0%）と 南青山・赤坂（+37.2%）。 麻布台ヒルズや赤坂の再開発が周辺の住宅地に波及している。 元から高い場所がさらに上がるパターン。

「着実型」は白金・白金台（+39.8%）。 大きな再開発はなく、白金高輪駅の交通力と1中専の住環境が 価格を支えている。港区の中では最も安定した上昇。

港区で相場を見る際に最も重要なのは、 「自分のエリアがどのパターンか」を知ることです。

再開発型（高輪・芝浦）は、 再開発の進捗に連動して動きます。 高輪ゲートウェイは2026年にグランドオープン、 品川駅西口の再開発は2030年代竣工。 これらの節目で価格がどう動くかが注目点です。

波及型（麻布・南青山）は、 麻布台ヒルズが2023年に開業したことで すでに価格に織り込まれ始めています。 南麻布4丁目の+98.0%はその象徴。 今後は「織り込み済み」になるのか、さらに波及が広がるのか。

着実型（白金）は、 再開発に依存しない分、上昇も下落も穏やか。 港区の中ではリスクが最も低いパターンですが、 逆に大きなリターンも期待しにくい。

同じ「港区で+45%」でも、 その+45%が何に支えられているかで意味が変わります。

高輪・品川（坪691万円）── 高輪ゲートウェイが「線の角度」を変えた——再開発型の典型

高輪3丁目（坪1150万円・+89.6%）は 港区で最速の上昇率を記録しています。 高輪ゲートウェイシティ（2025年まちびらき）に隣接し、 2020年の暫定開業以降、グラフの線の角度が明確に変わりました。

港南3丁目（坪747万円・+82.3%）も品川駅港南口の再開発と連動。 高輪4丁目（坪667万円・+54.2%）、高輪2丁目（坪644万円・+50.0%）と、 高輪エリア全体が+50%超で上昇しています。

一方、港南5丁目（坪223万円・品川25分）は 港区で唯一の坪300万未満。 品川駅から徒歩25分の準工地帯で、他の高輪エリアとは全く別の性格です。 格差5.16倍は この1地点が引き下げている結果であり、 港南5丁目を除けば高輪エリアは坪644〜1,150万の安定した帯になります。

麻布・六本木（坪967万円）── 南麻布+98.0%——高級住宅地の「隣」に麻布台ヒルズができた波及効果

麻布・六本木は11地点と港区で最多のエリアで、 港区の「平均的な顔」を持っています。 坪967万円は 渋谷区の区平均（坪620万円）を上回る水準です。

南麻布4丁目（坪1649万円・+98.0%）が 5年で坪単価がほぼ倍になったのは、 2023年に開業した麻布台ヒルズ（森ビル・64階建て）の影響です。 広尾駅8分の1中専住宅地に、 隣接する超高層複合施設が「エリアの格」を引き上げた。 これは高輪のような「インフラが変わった」とは異なる、 「周辺環境が変わった」ことによる上昇です。

元麻布2丁目（坪1,219万円・+44.7%）、 元麻布3丁目（坪912万円・+50.8%）は 再開発とは無関係の旧来の高級住宅地ですが、 こちらも+44〜50%で着実に上昇しています。

白金・白金台（坪706万円）── 再開発なしで+39.8%——「着実型」の安定感

白金・白金台は港区の中で最も「地味な」エリアかもしれません。 高輪のような大規模再開発はなく、 麻布のような話題の開発もない。 白金高輪駅（南北線・三田線）と白金台駅を中心に、 1中専の閑静な住宅地がじわじわと価格を積み上げています。

白金1丁目（坪1044万円・白金高輪2分）は 白金高輪駅の交通力が直接効いた地点で+56.4%。 白金台4丁目（坪502万円・白金台2分）は 1住居の住宅地で+49.0%。 派手さはないが、6地点中4地点が+39〜49%で安定上昇中。

港区の中では坪706万円と最安クラスですが、 目黒区の区平均（坪438万円）の1.6倍、 文京区の区平均（坪429万円）の1.6倍。 港区の「最安」は、他の区の「上位」に相当します。 再開発に依存しない分、上昇も下落も穏やかで、 港区の中ではリスクが最も低いエリアと言えるかもしれません。

まとめ｜港区の坪単価で覚えておくべき3つの数字

港区は23区で唯一、区平均が坪1,000万円を超える区です。 5年で+45.8%。 ただし「港区は高い」はこの記事を読む方には既知の情報でしょう。 重要なのは「なぜ、どう上がっているか」です。

高輪・芝浦は「再開発型」——高輪ゲートウェイと広域品川圏が価格を動かしている。 麻布・南青山は「波及型」——麻布台ヒルズのような開発が周辺の格を引き上げている。 白金は「着実型」——再開発に依存せず、住環境と交通力で支えられた安定上昇。

自分のエリアがどのパターンに属するかを知ることが、 港区の相場を読む第一歩です。 同じ+45%でも、再開発が終わった後に維持されるかどうかは 上昇の「質」で決まります。

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