中央区 坪単価ランキング【2026年】平均619万円｜全3エリアの地価と上昇率を比較

中央区の坪単価は平均619万円。
ただしエリアによって1.3倍の価格差があります（坪526万〜695万円）。国土交通省の地価公示データ26年分・11地点を3エリアに整理しました。

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東京23区の坪単価ランキング

中央区 全3エリア坪単価ランキング

※「土地目安」は、各エリアの用途地域と実際に流通している区画面積をもとに算出しています。駅近の商業地寄りのエリアは25坪前後、第一種低層住居専用地域が中心のエリアは30～40坪で計算しています。

中央区のランキングで見えてくること

中央区の住宅地は23区で最も特殊です。銀座・日本橋・八重洲はすべて商業地で、住宅地として公示地価が設定されているのは月島・勝どき・晴海・佃・明石町の11地点だけ。全地点が隅田川の東側、いわゆる「湾岸エリア」に集中しています。区平均坪619万円、格差1.3倍と穏やかですが、この数字は「湾岸の中での差」です。

坪690万円台の「明石町 — 築地に近い都心の住宅地」（1位）。明石町（坪695万円）。 築地駅5分、聖路加国際病院に隣接する都心の住宅地です。 2地点のみで、明石町528番2（坪836万円）と 明石町5番19（坪555万円）。 ただし2地点とも5年変動0%の新設標準地で、 5年変動率のデータがありません。 勝どき・晴海や月島・佃とは隅田川を挟んで銀座側に位置し、 湾岸エリアの中では最も「都心」に近いロケーションです。

坪630万円台の「勝どき・晴海 — 晴海フラッグの街」（2位）。勝どき・晴海（坪630万円）。 大江戸線の勝どき駅を中心に、 タワーマンションが林立する湾岸の新興住宅地です。 2024年に入居が始まった晴海フラッグ（選手村跡地）の街。 格差1.29倍と安定しており、 勝どき5丁目（坪684万円・+36.2%）と 勝どき3丁目（坪644万円・+48.9%）が上昇を牽引しています。 晴海2丁目（+2.6%）と晴海3丁目（+7.3%）は 上昇が控えめで、晴海フラッグの大量供給が 周辺地価を抑えている可能性があります。

坪520万円台の「月島・佃 — 下町の湾岸、5年+48.8%で区内最速」（3位）。月島・佃（坪526万円）。 月島のもんじゃストリートと佃の佃煮—— 「下町の湾岸」として独自の個性を持つエリアです。 5地点で5年+48.8%は区内最速。 月島3丁目（坪651万円・+51.5%）、 佃3丁目（坪433万円・+51.8%）と 上位も下位も+50%超で揃って上昇しています。 格差1.5倍は 月島駅に近い側（坪630〜650万）と離れる側（坪430〜470万）の差。

エリア内格差にも注目してください。 明石町は1.51倍、勝どき・晴海は1.29倍、月島・佃は1.5倍。中央区のエリア間格差1.3倍は23区で最も小さい部類です。 全11地点が坪433〜836万円の帯に収まっており、 「エリアによる大きな差」がない。 これは住宅地が月島〜晴海の狭い範囲に集中しているためで、 中央区の住宅地は事実上「ひとつの湾岸住宅地」として動いています。

中央区 値上がりエリアTOP3（5年変動率）

「今の価格」だけでなく「この5年でどう動いたか」を知りたい方は、こちらの値上がり率ランキングも確認してください。

中央区の値上がりランキングで見えてくること

中央区の値上がりで最も注目すべきは、 月島・佃の+48.8%です。 5地点すべてが+42%超、うち3地点が+50%超。 坪433万の佃3丁目（+51.8%）も坪651万の月島3丁目（+51.5%）も 同じペースで上がっている。 「安い地点が追いついた」のではなく「全員が同じ率で上がった」パターンです。

対照的なのは勝どき・晴海（+23.7%）。 勝どき3丁目（+48.9%）と勝どき5丁目（+36.2%）は 堅調に上昇していますが、 晴海2丁目（+2.6%）と晴海3丁目（+7.3%）は伸びが弱い。 2024年に入居が始まった晴海フラッグ（約5,600戸）の 大量供給が周辺地価を抑えている可能性があります。 同じ「湾岸」でも、月島と晴海で動きが分かれています。

中央区の地価推移｜26年分のデータで読むトレンド

ランキングで「今の価格」と「5年間の動き」を確認したところで、次は「この26年間で何が起きたのか」を見ていきます。

上のグラフは、中央区の区平均（25年分）と3つのエリア（直近8年分）の 坪単価推移です。 中央区の住宅地は全て湾岸エリアのため、 3本の線が比較的近い位置で推移しています。 ただし2024年以降、月島・佃が加速し始めた動きに注目してください。

ポイント①：25年で坪205万→619万。湾岸の住宅地が25年で3倍に

中央区の住宅地は2000年時点で坪205万円でした。 25年後の2025年は619万円で3倍以上。 26年間の変動率+202.0%は23区でもトップクラスです。

これは湾岸エリアの再開発——勝どきのタワーマンション群、 晴海フラッグ、月島の再開発——が 25年かけて地価に織り込まれてきた結果です。 中央区の住宅地はすべてが「再開発の産物」であり、 品川区の高輪や港区の芝浦と同じ「再開発型」の上昇パターンです。

ポイント②：月島・佃が2024年以降に加速——晴海は供給過多で横ばい気味

月島・佃は2023年343万→2024年390万（+47万）→2025年459万（+69万）と 2年連続で過去最大の上昇額を更新しています。 一方、晴海2丁目（+2.6%）と晴海3丁目（+7.3%）は 同じ湾岸でありながら上昇が鈍い。

晴海フラッグ（約5,600戸）の入居が2024年から始まったことで、 晴海エリアには大量の新規供給が生じています。 月島・佃は既存の街並みが確立しており、 新規供給が限られるため価格が上がりやすい。 同じ「中央区の湾岸」でも、供給事情で動きが分かれています。

ポイント③：全エリアが坪500万超——「23区の湾岸」の底上げ

中央区の3エリアは全て坪500万超に到達しました。 月島・佃526万円、 勝どき・晴海630万円、 明石町695万円。

この価格帯は品川区の五反田・大崎（坪462万円）を上回り、 目黒区の代々木上原（坪495万円）に近い水準です。 中央区の住宅地はマンション用地が中心ですが、 地価としては都心の高級住宅地と同等の位置に来ています。

結論：中央区は「湾岸の住宅地」として独自のポジションを確立した

中央区の住宅地は23区で最も特殊です。 銀座・日本橋という商業の中心を持ちながら、 住宅地は月島〜晴海の湾岸に限られている。 5年+30.8%。 月島・佃の+48.8%が牽引し、 晴海はフラッグの供給影響で控えめ。

中央区の住宅地を持つ方は、 「湾岸全体」ではなく「月島・佃」と「晴海」の 動きの違いに注目してください。

中央区のエリア間価格差を読む

中央区は区平均坪619万円、格差1.3倍。 23区で最も格差が小さい部類です。 住宅地が月島〜晴海の湾岸に集中しているため、 エリア間の差がつきにくい構造です。

ただし同じ「湾岸」でも、 月島・佃（+48.8%）と 晴海（+2〜7%）で上昇ペースに大きな差が出ています。 この差は「既存の街」と「大規模開発の新しい街」の 供給事情の違いから来ています。

月島と晴海で分かれる中央区の湾岸——供給事情が価格を左右する

中央区の住宅地は全て湾岸エリアですが、 上昇ペースは一様ではありません。 月島・佃は既存の下町の街並みが確立しており、 新規の土地供給が限られるため価格が上がりやすい。 勝どき・晴海は晴海フラッグ（約5,600戸）の供給が 周辺地価に影響を与えています。

中央区の住宅地は戸建て用地の流通がほぼなく、 マンション用地が中心です。 このランキングは「土地の坪単価」であり、 マンションの㎡単価とは異なりますが、 エリアの相場水準を知る参考にはなります。

月島・佃が+48.8%で急騰しているのは、 「下町の湾岸」としての独自の魅力—— もんじゃストリート、佃煮の老舗、隅田川の水辺——に 都心アクセスが加わった結果です。

月島・佃（坪526万円）── 5年+48.8%、5地点すべてが+42%超

月島・佃は「下町の湾岸」として独自のポジションを持つエリアです。 もんじゃストリート、佃煮の老舗、隅田川の水辺。 タワーマンションと下町の路地が共存する独特の街並みが 住宅地としての価値を支えています。

5年+48.8%は区内トップ。 月島3丁目（坪651万円・+51.5%）から 佃3丁目（坪433万円・+51.8%）まで 全5地点が+42%超で揃って上昇しています。

勝どき・晴海（坪630万円）── 勝どきは+36〜49%、晴海は+2〜7%——同じ湾岸で明暗

勝どき・晴海は大江戸線の勝どき駅を共有するエリアですが、 上昇ペースに明確な差が出ています。 勝どき3丁目（+48.9%）・勝どき5丁目（+36.2%）は堅調ですが、 晴海2丁目（+2.6%）・晴海3丁目（+7.3%）はほぼ横ばい。

2024年に入居が始まった晴海フラッグ（約5,600戸）の 大量供給が影響していると考えられます。 供給が一巡した後にどう動くかが、 このエリアの今後の焦点です。

明石町（坪695万円）── 築地駅5分の都心住宅地——ただし5年データは不完全

明石町は中央区の住宅地の中で唯一、 隅田川の西側（銀座寄り）に位置するエリアです。 聖路加国際病院に隣接し、築地駅から徒歩5分。 2地点のみで、ともに5年変動0%（新設標準地）のため、 上昇ペースのデータがありません。

坪695万円は区内トップですが、 2地点では「エリアの傾向」を語るには不十分です。 築地市場跡地の再開発が進んでおり、 今後のデータ蓄積で相場の方向性が見えてくるでしょう。

まとめ｜中央区の坪単価で覚えておくべき3つの数字

中央区は23区で最も特殊な住宅地構造を持つ区です。 銀座・日本橋という日本最大の商業地を持ちながら、 住宅地は月島〜晴海の湾岸11地点に限られている。 区平均坪619万円、5年+30.8%。

月島・佃の+48.8%が区内最速で、 「下町の湾岸」としての独自の魅力が価格を押し上げています。 晴海はフラッグの大量供給で上昇が抑えられていますが、 供給が一巡すれば動きが変わる可能性もあります。

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