文京区 坪単価ランキング【2026年】平均429万円｜全5エリアの地価と上昇率を比較

文京区の坪単価は平均429万円。
ただしエリアによって1.2倍の価格差があります（坪383万〜466万円）。国土交通省の地価公示データ26年分・24地点を5エリアに整理しました。

東京23区全体のランキングはこちら：
東京23区の坪単価ランキング

文京区 全5エリア坪単価ランキング

※「土地目安」は、各エリアの用途地域と実際に流通している区画面積をもとに算出しています。駅近の商業地寄りのエリアは25坪前後、第一種低層住居専用地域が中心のエリアは30～40坪で計算しています。

文京区のランキングで見えてくること

文京区は全5エリアが坪383〜466万円、格差わずか1.2倍に収まる均質な区です。東京大学を中心とした文教地区の性格が区全体に染み渡っており、「安いエリアを探す」よりも「路線と住環境の好みで選ぶ」区と言えます。

坪440〜460万円台の「丸ノ内線・南北線ゾーン」（1位〜2位）。本郷・湯島（坪466万円）と小石川（坪446万円）。 文京区の上位2エリアは丸ノ内線沿線に集中しています。 本郷・湯島は東京大学を中心とした文教地区の核。 西片1丁目（坪532万円・1低専）は 「教授の街」として知られる閑静な住宅地です。 小石川は茗荷谷・後楽園の丸ノ内線直通エリア。 窪町小学校・誠之小学校などの学区（いわゆる3S1K）として教育需要が高く、 3地点とも坪370万超で安定しています。

坪430万円台の「山手線・千代田線ゾーン」（3位）。本駒込・千駄木（坪439万円）。 7地点と区内最多で、JR山手線（駒込・巣鴨）寄りの本駒込と 千代田線の千駄木（谷根千エリア）を含みます。 本駒込6丁目（坪575万円・1低専）は 区内最高値で、巣鴨駅から徒歩7分の閑静な住宅地。 一方、千駄木2丁目（坪357万円）でも 坪350万超あり、エリア内の格差1.61倍は 「高いところと安いところ」というより「さらに高いところがある」構造です。

坪380〜390万円台の「三田線・有楽町線ゾーン」（4位〜5位）。白山・千石（坪397万円）と 大塚・目白台（坪383万円）。 文京区の中では手頃な価格帯ですが、それでも坪380万超。 白山・千石は三田線沿線で、千石4丁目（坪466万円）は 巣鴨駅にも近く区の上位水準ですが、 白山2丁目（坪304万円・準工）が 区内唯一の坪300万台で平均を引き下げています。 大塚・目白台は有楽町線（護国寺・江戸川橋）と丸ノ内線（新大塚）の沿線。 目白台・関口の閑静な住宅地と、大塚の生活利便性が共存するエリアです。

エリア内格差にも注目してください。 本郷・湯島は1.38倍、本駒込・千駄木は1.61倍、大塚・目白台は1.39倍。文京区のエリア間格差は1.2倍。 23区でも最小クラスの格差です。 最も高い本郷・湯島（坪466万円）と 最も手頃な大塚・目白台（坪383万円）の差は 坪83万円。 25坪換算で2,075万円の差はあるものの、 全エリアが坪380万超という水準は文京区ならではの底堅さです。

文京区 値上がりエリアTOP5（5年変動率）

「今の価格」だけでなく「この5年でどう動いたか」を知りたい方は、こちらの値上がり率ランキングも確認してください。

文京区の値上がりランキングで見えてくること

文京区の値上がりで注目すべきは、全5エリアが5年で+33.2〜+46.9%と 揃って上昇している点です。 1位の小石川（+46.9%）と 5位の白山・千石（+33.2%）の差はわずか13.7ポイント。 足立区の北千住（+42%）と花畑（+11%）で31ポイント差がついたのとは対照的です。 「どのエリアを持っていても5年で3割以上上がった」。これが文京区の値上がりの特徴です。

小石川が+46.9%でトップに立ったのは、 茗荷谷・後楽園の丸ノ内線直通と、3S1K学区の教育需要が重なった結果です。 小石川2丁目（+50.8%）と小石川5丁目（+50.8%）が揃って+50%超を記録しています。

白山・千石（+33.2%）がやや控えめに見えるのは、 白山2丁目（準工・5年変動0%）の影響です。 この地点を除くと、千石4丁目+51.6%、白山4丁目+39.9%、千石1丁目+41.5%で、 実質的には他のエリアと同水準の上昇率です。

文京区の地価推移｜26年分のデータで読むトレンド

ランキングで「今の価格」と「5年間の動き」を確認したところで、次は「この26年間で何が起きたのか」を見ていきます。

上のグラフは、文京区の区平均（25年分）と、5つの代表エリア（直近8年分）の 坪単価推移です。 5本の線がほぼ平行に走る「均質型」の動きが一目でわかります。 「1エリアだけ突出」「1エリアだけ取り残された」が起きていない、 文京区らしい安定感です。

ポイント①：区平均25年で+162万円。ミニバブルの急騰急落を経て、実需で最高値を更新

まず区平均（黒い太線）に注目してください。 2000年の坪235万円が2005年に236万円。5年間ほぼ横ばいです。 ここから2007年にかけて一気に325万円まで急騰（+89万円）。 これがミニバブルです。 荒川区の同時期の上昇が+14万円だったことを考えると、 都心高価格帯の文京区は投機マネーの影響を大きく受けたことがわかります。

その後、2009年に285万、2011年に250万と急落。 2013年に247万円で底を打ち、ここから実需主導の回復が始まります。 2018年274万→2025年397万で、7年で+123万円（+45%）。 2024年+25万、2025年+44万と直近2年の加速が顕著で、 2025年の+44万はミニバブル期の+65万に次ぐ過去2番目の年間上昇額です。

ポイント②：5エリアが平行に走る「均質型」。2018年から全エリア+96〜+137万

5本の線を見てください。 2018年時点で本郷・湯島300万、小石川273万、本駒込・千駄木281万、 白山・千石266万、大塚・目白台244万。 この56万円の幅が、2025年には 本郷・湯島434万、小石川410万、本駒込・千駄木414万、 白山・千石362万、大塚・目白台362万。72万円の幅に。

注目は白山・千石と大塚・目白台が2025年に362万で合流したこと。 7年間の上昇額は小石川+137万がトップ、白山・千石+96万が最少ですが、 率にすれば+36〜+50%の範囲に全エリアが収まっています。 文京区には「出遅れたエリア」も「走りすぎたエリア」もない。 全域が同じペースで上がる、均質型の区です。

ポイント③：2025年は全エリアが+37〜+52万。過去最大の年間上昇額を一斉更新

前年比の数字を見てください。 本郷・湯島+47万、小石川+49万、本駒込・千駄木+52万、 白山・千石+37万、大塚・目白台+37万。 全5エリアが2025年に過去最大の年間上昇額を記録しています。

特に本駒込・千駄木の+52万は突出しています。 このエリアは7地点と最多で安定しているにもかかわらず、 2024年の+25万から2025年は+52万へ倍増。 7地点の加重平均でこの動きは、地点の入れ替えではなく エリア全体が加速していることを意味しています。

結論：文京区は「全域が均質に上がる」希少な高価格帯の区

グラフが示しているのは、文京区が ミニバブルの急騰急落を経験しながらも、 2013年以降は実需で着実に価格を積み上げてきた区であるということです。 5年間で区全体が+40.7%。 全5エリアが+33〜+47%で揃って上昇しています。

文京区の坪429万円は、 隣接する豊島区（坪310万前後）や北区（坪204万）と比べれば 明確に高い水準ですが、同じ都心の目黒区や渋谷区と比べれば まだ手が届く価格帯でもあります。 教育環境・交通力・住環境の三拍子が揃った文京区は、 「全域が底堅い」という安定感が最大の特徴です。

文京区のエリア間価格差を読む

文京区は区平均坪429万円、 格差1.2倍。 全5エリアが坪383〜466万円の 狭い帯に収まっています。 23区の中でも「安いエリアを探す」発想が通用しにくい区ですが、 それでも25坪換算で 最大2,075万円の差があり、 エリア選びは無視できません。

この差がどこから来るのか。 文京区の価格序列を決めているのは、 「路線」と「東大・学区への近さ」の2つです。

「坪83万円の差」が意味するもの — 路線と学区で決まる文京区の序列

丸ノ内線沿線（本郷・湯島、小石川）が坪440〜460万で上位に並び、 三田線・有楽町線沿線（白山・千石、大塚・目白台）が坪380〜390万で下位に並ぶ。 この「路線の差」が文京区のエリア序列を決めています。

丸ノ内線は東京駅・大手町・霞ヶ関へ直通。 加えて本郷・湯島エリアは東大キャンパスに隣接し、 小石川エリアは3S1K学区として教育需要が重なる。 交通力と教育力の二重の恩恵が、坪440万超の水準を支えています。

ただし文京区で注意すべきは、 「安いエリア」が「弱いエリア」ではないということです。 大塚・目白台は区内最安の坪383万円ですが、 5年で+41.7%上昇しており、 上昇率では区内3位。 小日向2丁目（+52.1%）は区内全地点で最高の上昇率を記録しています。

格差1.2倍の文京区では、 「価格の安さ」はそのまま「伸びしろ」でもある。 全エリアが同じ方向に動いている以上、 エリア選びは「値段の高い安い」よりも 「路線と住環境の好み」で決めるのが合理的です。

本郷・湯島（坪466万円）── 東大門前の文教地区、区内トップの坪466万円

本郷・湯島は東京大学本郷キャンパスを中心とした文教地区です。 西片1丁目（坪532万円・1低専）は 春日駅から徒歩5分の閑静な住宅地で、「教授の街」として知られています。 湯島4丁目（坪528万円・1中専）は本郷三丁目駅に近く、 丸ノ内線で東京駅まで3駅という利便性が価格を支えています。

5地点の格差は1.38倍。 向丘1丁目（坪386万円・東大前3分）でも 坪386万円あり、エリア内のどの地点を取っても文京区の平均水準は超えています。 5年変動は+42.6%で区内2位。 西片1丁目は26年間で+106%と、価格が倍以上になっています。

小石川（坪446万円）── 3S1K学区が支える教育需要の街

小石川は茗荷谷駅・後楽園駅を中心とした丸ノ内線沿線のエリアです。 窪町小学校・誠之小学校・昭和小学校・小日向台町小学校（いわゆる3S1K）の 学区として、子育て世帯の教育需要が非常に高い地域です。

3地点の構成は小石川2丁目（坪492万円・後楽園3分）、 小石川5丁目（坪472万円・茗荷谷3分）、 小石川3丁目（坪373万円・春日7分）。 格差1.32倍で安定しており、 春日駅からやや離れる小石川3丁目でも坪373万円です。 5年変動+46.9%は区内トップ。 小石川2丁目と5丁目が揃って+50.8%を記録しています。

大塚・目白台（坪383万円）── 区内最安でも坪383万円、上昇率は区内3位

大塚・目白台は有楽町線（護国寺・江戸川橋）と 丸ノ内線（新大塚）の沿線に広がるエリアです。 目白台・関口は椿山荘に代表される緑豊かな高台の住宅地。 大塚は生活利便性の高い庶民的な街で、性格の異なる地域が共存しています。

坪383万円は文京区では最安ですが、 5年変動+41.7%は区内3位。 小日向2丁目（1低専・江戸川橋7分）は+52.1%で 区内全地点で最高の上昇率を記録しています。 大塚4丁目（坪452万円）から 大塚6丁目（坪325万円）まで 格差1.39倍で安定しています。

まとめ｜文京区の坪単価で覚えておくべき3つの数字

文京区は23区の中で「全域が均質に高い」珍しい区です。 格差1.2倍、全5エリアが坪383〜466万円の帯に収まり、 5年で+40.7%の上昇を全エリアが共有しています。

この均質さの背景にあるのは、東京大学を核とした文教地区の性格と、 丸ノ内線・三田線・有楽町線・千代田線・山手線が区内を網羅する交通力です。 教育環境・交通力・住環境の三拍子が揃った文京区は、 エリアによる極端な価格差がつきにくい構造を持っています。

文京区で不動産の相場を確認する際は、 「自分のエリアが区平均（坪429万円）と比べてどの位置にあるか」 を起点にしてください。

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