足立区の坪単価ランキング｜最高983万 vs 最安70万、14倍差の真相【2026年】

足立区の土地相場は「平均」だけ見ると損する

足立区で30坪の土地を買う場合、平均予算は約3,666万円。
23区の中ではかなり手が届きやすい水準です。
ただし、この「平均」はまったく当てになりません。

足立区はエリアによる価格差が23区でもぶっちぎりに激しく、
最高（千住2丁目・坪983万円）と最安（宮城2丁目・坪70万円）で
14.0倍の開きがあります。

この記事では、国土交通省の地価公示データ26年分を独自に分析し、
全エリアのランキングに加えて、元業界人の視点で
「本当にコスパが良いエリア」を解説します。

東京23区全体のランキングと注文住宅の総額シミュレーションはこちら：
東京23区の坪単価ランキング【2026年】区内の格差と注文住宅の総額まで解説

足立区 坪単価ランキング｜全エリア一覧

まずは足立区内の坪単価を一覧で見てみましょう。
北千住の商業地が坪1,000万円に迫る一方、区の北東部には坪70万円台のエリアが残る足立区。
「23区で一番安い区」という雑なイメージでは、この内部の巨大な差は見えてきません。

坪単価が高いエリアTOP10（駅近・ブランド）

まずは地価が高いエリア、つまり「資産価値が高い場所」です。
ここには、北千住の再開発エリアと、千代田線沿線の駅近住宅地が名を連ねています。

1位：千住2丁目（坪983万円）
北千住駅西口エリアです。ここは足立区でありながら、もはや「城北エリアの玄関口」。マルイ、ルミネ、大学キャンパス（東京電機大学跡地の再開発、東京藝大の千住キャンパスなど）が集積し、坪単価は練馬区の最高値を軽く超えています。一般の戸建て用地としては完全に別世界の価格帯です。

注目すべきは「綾瀬」の急上昇

ランキング上位には「綾瀬」が複数ランクインしています。
綾瀬駅は千代田線の始発駅であり、大手町まで約21分で直結。北千住まで1駅3分という利便性と、東綾瀬公園を中心とした住環境の良さを持つ、足立区の「隠れたエース」です。
「足立区に住むなら北千住」という固定観念を持っている人にこそ、綾瀬の地価データは見てほしいところです。

値上がり率ランキングTOP10

将来的な資産価値（リセールバリュー）を重視する方は、こちらの「値上がり率ランキング」もご覧ください。

 

1位エリアは、26年間で地価が大きく上昇しています。
足立区で値上がり率が高いのは、再開発が進んだ駅前と、TX（つくばエクスプレス）開業で「陸の孤島」から脱却したエリアです。「駅ができる」「駅前が変わる」ことの破壊力は、足立区の地価データを見れば一目瞭然です。

足立区の地価推移｜26年間のデータで読むトレンド

ランキングで「今の価格差」を把握したところで、
次は「この26年間で地価がどう動いてきたか」を見てみます。
「足立区は安いけど将来大丈夫？」「今がピークではないか？」
そんな疑問への答えが、このグラフにあります。

（黒い破線が足立区全体の「平均坪単価」を示しています）

ポイント①：26年で+32.0%の「じわじわ上昇」

グラフを見て最初に気づくのは、足立区の地価が一貫して右肩上がりであることです。
2000年から2025年にかけて、区全体の平均上昇率はプラス32.0%。同じ「手頃な区」として比較される練馬区（+20.1%）を大きく上回っています。

特に注目すべきは、2008年のリーマンショック後の動きです。
都心の商業地が大きく値崩れしたのに対し、足立区の平均地価はほぼ横ばいで踏みとどまりました。
足立区の土地を支えているのは投資マネーではなく、「ここに住む人」の実需。だからこそ、景気の波に振り回されにくいのです。

ポイント②：2020年以降、上昇カーブが「急角度」に変わった

次に注目してほしいのが、グラフ右側の2020年以降の動きです。
それまで緩やかだった上昇が、ここ数年で明らかに加速しています。

背景には2つの要因があります。
1つ目は、テレワーク普及で「都心に近い手頃なエリア」への需要が爆発したこと。
2つ目は、北千住・綾瀬・六町といった再開発エリアが次々と完成し、「足立区＝治安が心配」というイメージが薄れてきたこと。

実際、足立区の刑法犯認知件数はここ10年で大幅に減少しており、世田谷区より少ない年もあります。データを見る限り、「治安が悪い」というイメージと現実の乖離は年々広がっています。

【結論】「足立区は安いまま」という思い込みは危険

データを見る限り、足立区の地価が大きく下落する要素は見当たりません。
むしろ、「23区で一番安い」というポジションは、金利上昇局面では逆に強みになります。他の区で予算オーバーになった層が流れてくるからです。

「足立区なら、いつでも安く買える」と思っていると、良い条件の土地はどんどん先に売れていきます。
特に駅徒歩10分圏内の整形地は、足立区でも争奪戦です。準備だけ先にしておくのが合理的です。

元業界人が選ぶ「注目エリア」4選

ランキングは「数字の大小」を見るには便利ですが、
安い＝お得とは限りません。
駅から遠い、道路が狭い、ハザードマップで真っ赤——
安いのには必ず理由があります。

ここでは、26年分の地価データと業界経験をもとに、
「価格に対して得られるものが大きい」エリアを4つ選びました。
足立区は広いので、今回は3つではなく4つ。それぞれ性格がまったく違います。

上のグラフは、今回選んだ4つのエリアタイプの26年間の地価推移を比較したものです。
オレンジの「綾瀬駅前」が近年急上昇している一方で、青の「西新井・梅島・島根」や緑の「TX沿線（六町・一ツ家）」は区平均より下で推移しながら、直近でじわじわと上がり始めているのが分かります。

注目① 西新井・梅島・島根エリア（坪114万円）──「実利と住環境のバランスが取れた足立区の”王道”」

なぜ注目か： 坪114万円は区の平均（122万円）を下回りながら、東武スカイツリーライン沿線で北千住まで1本。アリオ西新井や再開発エリアの恩恵を受けつつ、住宅地としての落ち着きもある。「安いから」ではなく「価格と暮らしのバランスが最も良いから」注目するエリアです。

データが語るポイント

グラフの青い線（西新井・梅島・島根）を見てください。2005年の底値（坪75万円）から現在の114万円まで、20年かけてじわじわと回復し、ついに2000年の水準を超えました。派手さはないけれど、「着実に価値が積み上がっている」エリアです。

エリア内の価格差が1.3倍と小さいのもポイント。梅島1丁目（137万円）と島根3丁目（103万円）の差はありますが、どこを買っても大きなハズレがないエリアとも言えます。

こんな人に向いている

• 東武スカイツリーライン沿線で「駅近×生活利便×手頃な価格」をバランスよく手に入れたい
• 北千住は予算オーバーだが、日比谷線・半蔵門線直通の利便性は活かしたい
• 子育て環境（アリオ、公園、学校）を重視する

私の見方──再開発で”別の街”になった西口と、味のある東口の二面性

西新井は、正直10年前と今ではまったく別の街です。日清紡の工場跡地を再開発した西口側は、電柱のない広い歩道にタワーマンション、アリオ西新井にTOHOシネマズ。足立区のイメージとはかけ離れた、整然とした新興住宅地になっています。

一方、梅島側は旧日光街道沿いの商店街がまだ残っていて、八百屋や魚屋で買い物できる下町の空気感。この「新旧の二面性」が西新井・梅島エリアの面白さであり、強みです。

家を建てるなら注意したいのが道路幅。西口の再開発エリアは区画がきれいで前面道路も広いですが、梅島や島根の旧市街地に入ると4m未満の道路がまだ残っています。セットバック（道路を広げるために敷地を削ること）が必要な土地だと、見た目の坪単価は安くても実際に建てられる面積はかなり減ります。土地を探すときは「前面道路の幅員」を真っ先に確認してください。

それでも、西新井駅から北千住まで4分、日比谷線直通で銀座まで30分台という交通の便を考えれば、坪114万円は破格です。西新井駅の駅ビル改築も2030年完成を目指して進行中で、街の進化はまだ止まっていません。

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注目② TX沿線・六町・一ツ家エリア（坪116万円）──「区画整理で”ゼロから作られた街”に住む」

なぜ注目か： 2005年のつくばエクスプレス開業に合わせて約69haの大規模区画整理が行われた、足立区で最も「新しい街」。道路は広く、電柱は地中化され、建売住宅の築年数も浅い。坪単価は西新井とほぼ同水準ながら、街の”新しさ”は段違いです。

データが語るポイント

グラフの緑の線（TX沿線・六町）に注目してください。26年間で+40.1%の上昇率は、4エリア中（綾瀬を除けば）トップの成長力です。しかも2004年の底値（坪68万円）からほぼ一直線に上がり続けている。「駅ができて街が整備されると地価はこう動く」という教科書のようなチャートです。

ただし、注意点も

六町駅周辺の区画整理はまだ進行中で、空き地や工事中の区画が残っています。「街が完成していない」状態で買うことになるため、周辺環境が今後変わる可能性がある点は理解しておく必要があります。

こんな人に向いている

• 「新しくてきれいな街並み」で家を建てたい（古い住宅密集地は避けたい）
• 秋葉原まで16分、北千住まで5分のTX沿線で通勤したい
• 駐車場2台付き・30坪以上の広めの敷地を確保したい

私の見方──「知名度ゼロ」がそのまま割安の理由

六町。この駅名を聞いて場所がわかる人は、足立区民以外にはほとんどいないでしょう。でも、そこが最大のチャンスです。知名度がないから、同じ23区内で同じような条件（駅徒歩10分・整形地・30坪超）の土地と比べて、明らかに安く買えます。
実際に歩くとわかりますが、六町の区画整理エリアは道が広い。歩道と車道がしっかり分離されていて、ベビーカーでもストレスなく歩ける。足立区の旧市街地では考えられない環境です。ライフやオーケーストアといった日常の買い物もそろっていて、暮らしに困ることはありません。

気になるのは、駅前の商業施設がまだ発展途上なことと、飲食店の選択肢が少ないこと。外食や夜の買い物は北千住まで出る前提になりがちです。ただ、六町駅前の区有地に複合商業施設の建設計画もあるので、数年後にはこの弱点も解消される可能性があります。
一ツ家エリアでは新築戸建てが4,000万〜5,000万円台で4LDK・駐車場付きという物件がゴロゴロ出ています。世田谷区や杉並区では絶対に手が届かない広さと価格のバランスです。

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注目③ 北綾瀬周辺・佐野・東和エリア（坪103万円）──「千代田線始発×再開発で”化け始めた”エリア」

なぜ注目か： 坪103万円は4エリア中で最も安い。しかし、2019年に千代田線の直通運転が始まり、2025年には駅直結の「ららテラス北綾瀬」がオープン。坪単価に”まだ織り込まれていない”好材料が複数あるエリアです。

データが語るポイント

グラフの黄色い線（北綾瀬周辺）を見てください。26年間の上昇率+15.5%は、4エリア中では最も控えめです。ただし、グラフの形をよく見ると、2019年以降に上昇の傾きが変わっているのがわかります。これは千代田線の直通運転開始と、駅前再開発の効果がじわじわと地価に反映され始めた兆候です。

エリア内の価格差が1.5倍あるのも特徴的で、東和3丁目（125万円）と佐野1丁目（81万円）で明確な差があります。駅からの距離と道路の広さで、同じエリア内でも全然違う値段がつきます。

こんな人に向いている

• 千代田線で大手町・表参道方面に通勤している（始発で座れる）
• 「今はまだ安いが、数年後に価値が上がるエリア」を狙いたい
• 総額3,000万円台で23区の戸建て用地を確保したい

私の見方──「ららテラス効果」はこれから地価に効いてくる

北綾瀬は、2019年に千代田線の直通運転が始まるまで「綾瀬で乗り換えが必要な支線の終点」でした。正直、不動産業界でも「北綾瀬を積極的に勧める理由がない」という扱いだったのが本音です。
ところが、直通運転で大手町まで約27分、始発だから朝でも座れる。さらに2025年には駅直結の「ららテラス北綾瀬」がオープンして、サミットストアやトモズが入り、日常の買い物環境が一変しました。駅前にバスターミナルも整備されて、六町駅やTX沿線へのアクセスも改善されています。

ここからが重要なんですが、こういった「インフラの変化」が地価に完全に反映されるまでには、だいたい3〜5年のタイムラグがあります。北綾瀬は今まさにその途中。「ららテラス」ができたばかりで、周辺の住宅地にはまだ古い相場観が残っています。
ただし、佐野エリアは駅からやや距離があり、バス便が前提になる場所もあります。中川や綾瀬川が近いため、ハザードマップの確認は必須です。浸水リスクを許容できるかどうかは、家族でしっかり話し合ってください。

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注目④ 綾瀬駅前エリア（坪247万円）──「足立区で資産価値を最大化するなら、ここ一択」

なぜ注目か： ランキング上位の常連ですが、あえて「注目」に入れます。理由は、足立区で「千代田線直結×始発×JR常磐線も使える」という交通利便性を持つのは、現実的にここしかないからです。

データが語るポイント

グラフのオレンジの線が綾瀬駅前です。26年間で+95.8%の上昇。ほぼ倍になっています。しかも2004年の底値からの回復スピードが4エリア中で圧倒的に早く、リーマンショック後も他エリアのように横ばいが続くことなく、すぐに上昇に転じています。

この動きは、綾瀬の地価が「足立区の相場」ではなく「千代田線沿線の相場」で動いていることを示しています。北千住に引っ張られる形で、綾瀬の資産価値は足立区の中で完全に別格の存在になっています。

こんな人に向いている

• 予算7,000万〜8,000万円で、資産価値を重視した家づくりがしたい
• 千代田線・JR常磐線の2路線を使いたい
• 「足立区の中では一番手堅い場所に買いたい」と考えている

私の見方──「足立区の住所」で損していた時代は終わりつつある

綾瀬は長いこと、足立区のマイナスイメージを一身に背負ってきた街です。正直、10年前なら「綾瀬に家を建てました」と言っても、あまり良い反応は返ってこなかったでしょう。
でも、データは嘘をつきません。26年で+95.8%。これは杉並区や練馬区の平均上昇率を大きく上回る数字です。つまり、綾瀬の土地を2004年に買った人は、資産価値をほぼ倍にしている。

なぜか。千代田線の始発で大手町まで21分、座って通勤できる。JR常磐線も使えるから北千住・上野・日暮里方面にもすぐ出られる。駅前にはイトーヨーカドーがあり、東綾瀬公園は子どもの遊び場としても申し分ない。冷静に条件を見れば、「住所が足立区」というだけで過小評価されてきたエリアなのです。

ただし、坪247万円は足立区としては高い。30坪で7,400万円超になるので、建物を含めた総額は1億円に届きます。「足立区なのに1億円」という心理的な抵抗があるのも事実。ここを買うなら、「住所の看板」ではなく「交通利便性と資産推移のデータ」で判断できる人でないと、後悔するかもしれません。
東口の再開発も進行中で、32階建てマンションを含む複合開発が計画されています。綾瀬の街は、まだ変わり続けます。

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4エリアの比較まとめ

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足立区で家を建てる｜予算別おすすめルート

ここまでで、足立区はエリアによって価格差が激しいことが分かりました。
ここから先、家づくりで迷いが減る考え方を1つだけ。

足立区で現実的に選びやすいのは、次の2ルートです。

① 広さを買う（＝土地から戸建てルート）

向いている人

• 庭・広いLDK・駐車2台など「広さ」を優先したい
• 駅徒歩よりも、土地の形の良さ・敷地の余裕を重視したい
• “家の中の快適さ”を最大化したい

このルートの現実

足立区の最大の強みは、23区で最も「広い土地が手に届く」こと。
3,000万円台の土地予算でも30坪超の整形地が十分に狙えます。
その反面、駅距離は伸びやすく、バス便前提のエリアも多いので、通勤がある人は毎日の負担をセットで考える必要があります。

このルートの注目エリア

• 予算6,000万円台：北綾瀬周辺（坪103万円）
• 予算6,500万円台：西新井・梅島エリア（坪114万円）／TX沿線・六町（坪116万円）
• 予算1億円前後：綾瀬駅前エリア（坪247万円）

※足立区は荒川・中川・綾瀬川に囲まれたエリアが多く、ハザードマップで浸水リスクが高い土地があります。「安くて広い」土地には必ず理由があるので、地盤とハザードマップは購入前に必ず確認してください。

② 駅距離を買う（＝中古×リノベで立地ルート）

向いている人

• 通勤・通学のストレスを減らしたい（駅距離を優先したい）
• 千代田線やTXなど「この沿線」を崩したくない
• 土地＋新築で総額が厳しくなりそう、と感じている

このルートの現実

足立区で駅徒歩圏の土地を取りにいくと、特に綾瀬や北千住周辺では坪単価が跳ね上がります。
そこで現実的な選択肢になるのが、中古マンション（または中古戸建）＋リノベ。

• 立地（駅距離）を守りながら、内装・間取りで暮らしを整えられる
• 物件探しとリノベ費用の見積もりを同時に進められる
• 「土地を買う・建てる」一本に絞らないことで、比較がラクになる

迷ったら：あなたはどっちを優先したい？

最後に、シンプルな判断基準だけ置いておきます。

• 毎日の移動（駅距離）を落としたくない → ②駅距離を買う（中古×リノベ）
• 家の中の満足度（広さ・庭・駐車）を上げたい → ①広さを買う（土地から戸建て）

この2択を先に決めるだけで、エリア選びも土地の見方も一気にラクになります。

補足：中古＋リノベを検討するなら知っておいてほしいこと

足立区で駅近の中古物件を探すとき、SUUMOやHOME’Sだけで
探すと「良い物件」にはまず出会えません。
条件の良い中古は、ポータルに載る前に業者間で回ってしまうか、
載っても数日で問い合わせが殺到するのが現実です。

だからこそ、「物件探し」と「リノベの設計・費用」を
同時に相談できる窓口を一つ持っておくのが近道です。
物件が出たときに「この物件、リノベ込みで総額いくらになる？」を
即座に判断できる体制を先に作っておくと、良い物件を逃しません。

新築だと総額7,000万円コースのエリアでも、
中古＋リノベなら4,000万円台に収まるケースも珍しくありません。
まずはその差額の感覚を掴んでおくだけでも、判断がブレなくなります。

まとめ｜足立区は「ハザードマップ」と「駅の将来性」で勝負が決まる

足立区の土地選びで損しないためのポイントは2つ。
平均値に惑わされず、14倍もある価格差を味方につけること。
そして「安いから」ではなく「なぜ安いのか」を理解した上で選ぶこと。

足立区は23区で最も「伸びしろのある区」です。
北千住・綾瀬・六町・北綾瀬と、再開発の波が次々と広がっています。
この記事のランキングと注目エリアを参考に、
自分の予算とライフスタイルに合うエリアを絞ってみてください。

足立区が合わないかも？と思ったら

足立区は「23区最安値で広い家が建てられる」のが最大の魅力ですが、ハザードマップの浸水リスクや、エリアによっては駅から離れるバス便生活に抵抗がある方もいるでしょう。
もし「もう少し地盤が安定したエリアがいい」あるいは「同じ予算帯で別の選択肢も見たい」と感じたら、隣接する区のデータも併せてチェックしてみてください。

東京23区全体のランキングと注文住宅の総額シミュレーションはこちら：
東京23区の坪単価ランキング【2026年】区内の格差と注文住宅の総額まで解説

▼ 「同じ予算帯で、もう少しブランド力のあるエリアがいい」なら

練馬区は足立区と同じ「手頃な23区」ですが、西武池袋線沿線のブランド住宅地（石神井公園など）があり、地盤も安定しています。「広さは少し妥協しても、住所のイメージを上げたい」なら比較検討すべきです。

▼ 「もう少し都心に近く、カルチャーのある街がいい」なら

杉並区は足立区より相場は上がりますが、中央線沿線（高円寺・荻窪）の独特な文化と利便性は唯一無二です。「狭くてもいいから便利な場所」を探すなら比較検討すべきです。