世田谷区上祖師谷5丁目の土地価格【26年で+18.7%】

多くの土地オーナーが知らない、自分の資産の真の価値

あなたは、今この瞬間、自分の土地がいくら価値があるか知っていますか？

「だいたいこのくらい」という曖昧な感覚で、土地を持ち続けている方は意外と多いものです。でも、それは家を買うときに相場を調べずに購入するようなもの。重要な資産だからこそ、正確な価値を知ることは、土地オーナーの基本的な権利だと思います。

私は、国土交通省の公的データを用いて、不動産の価値を分析する独立系のデータアナリストです。特定の不動産会社に所属していないからこそ、売却を前提とせず、純粋に「あなたの土地の価値」を客観的にお伝えすることができます。

今回は、世田谷区上祖師谷5丁目の土地について、26年分の公式データを分析しました。その結果から見えてきたのは、単なる「現在の価格」ではなく、この地域がどのように評価されてきたのか、という深い物語です。

26年分の公的データが証明する、上祖師谷5丁目の資産価値

このグラフが示しているのは、26年間で+18.7%の着実な価値上昇です。

2000年から2025年にかけて、この地域の土地価格は徐々に評価を高めてきました。バブル崩壊後の長期的な低迷期を経ても、上祖師谷5丁目は市場からの信頼を失わず、むしろ堅調に価値を維持・向上させてきたということです。

この26年間には、大きな経済危機が2度ありました。2008年のリーマンショックと、2020年のコロナ禍です。多くの地域がこれらの危機で大きく価格を下げましたが、上祖師谷5丁目はどうだったのでしょうか。

データを詳しく見ると、この地域は確かに一時的な下落を経験しました。しかし、その後の回復力が強かったのです。危機を乗り越えて、最終的には+18.7%のプラスに到達しました。これは、市場が「この地域は価値がある」と判断し続けている証拠です。

次に、最新の詳細データをご確認ください。

（出典：国土交通省 地価公示データ 2025年）

データ解説：何が見えるのか

現在、上祖師谷5丁目の公示地価は488,000円/㎡です。これは、国土交通省が毎年調査・公表する公式データであり、最も信頼性の高い指標です。

注目すべきは、この26年間の変動率です。+18.7%というのは、一見すると「そこまで大きくない」と感じるかもしれません。しかし、これはバブル崩壊から現在まで、ずっと下がり続けた地域が多い中での上昇です。

つまり、上祖師谷5丁目は：

• 単なる「現状維持」ではなく、市場から再評価されている
• 世田谷区内でも安定性が高い地域として認識されている
• 資産価値スコア80/100という高い評価を獲得している

という3つのことを意味しています。

では、実際にはどのような価格で取引されているのでしょうか。

過去3年間（2022年〜2024年）に、上祖師谷エリア全体で191件の土地取引が記録されています。上祖師谷5丁目を含む周辺エリアの参考値として、この市場動向を見ることは非常に重要です。

地価公示データが「評価額」を示すのに対し、取引価格は「実際に売買された価格」です。この3年間のデータを見ると、平均取引価格は68,889,528円ですが、価格帯には大きな幅があります。最安値で6,900,000円、最高値で530,000,000円という、実に約77倍の差が生じています。

同じ町内でも、条件によってこれほど大きな価格差が生まれるのです。これは何を意味しているでしょうか。

あなたの土地が、この価格帯のどこに位置するのか。それは、正確な査定なしには判断できないということです。

平均価格だけを見て「うちはこれくらいか」と判断するのは、数千万円単位の損をしている可能性があります。個別の条件——土地の広さ、形状、道路付け、建物の状態、周辺環境——によって、価格は大きく変わります。

売る・売らないは別として、今知っておくべき4つの理由

ここで重要な質問です。「なぜ、今この情報を知る必要があるのか？」

多くの土地オーナーは、「売る予定がないから」という理由で、自分の資産価値を調べません。でも、それは間違った判断かもしれません。

理由1：相続対策で慌てない

土地の相続には、正確な評価額が必須です。「だいたいこのくらい」という曖昧な情報で相続税を申告すると、後になって修正申告が必要になることもあります。事前に公式データで価値を把握しておけば、相続時の手続きがスムーズになります。

相続は予測できない出来事です。だからこそ、今から準備しておくことが大切なのです。

理由2：資産の見える化で全体像を把握

「自分はいくら資産を持っているのか」を正確に知ることは、人生計画の基本です。

退職後の生活資金計画、子どもの教育資金、老後資金の見積もり——すべてが、正確な資産把握から始まります。上祖師谷5丁目の土地が「いくら」であるかを知ることで、全体の資産状況が初めて明確になります。

漠然とした不安から解放されるだけでも、精神的な価値があります。

理由3：将来の選択肢が広がる

「10年後、この土地をどうするのか？」という決断は、今から準備できます。

住み替えを検討するなら、現在の資産価値を知ることで、新しい物件の予算が決まります。

建て替えを考えるなら、土地の価値に見合った建物を計画できます。

賃貸化を検討するなら、投資利回りを正確に計算できます。

選択肢を持つためには、まず「今の価値」を知ることが不可欠です。

理由4：金融機関との交渉で有利になる

銀行や信用金庫から融資を受ける際、土地の担保価値は重要な判断基準です。公式な地価データを持っていれば、金融機関との交渉で「根拠のある説明」ができます。

結果として、より有利な融資条件を引き出せる可能性があります。

このセクションで伝えたいメッセージ

売却を前提としなくても、自分の土地の価値を知ることは、人生の選択肢を増やす投資です。

無料で、あなたの土地の正確な価値を知る

ここまで読んでいただいて、感じることはありませんか？

「上祖師谷5丁目の土地価格が+18.7%上昇している」という事実。

「過去3年間で191件の取引があり、平均6,889万円だが、最大で5億円を超える取引もある」という現実。

これらのデータは、あなたの土地がどの程度の価値を持っているのか、を教えてくれます。

でも、ここで大切なのは「平均値」ではなく、あなたの土地の個別の価値です。

土地には、それぞれの物語があります。

立地、広さ、形状、道路付け、周辺環境、建物の状態——これらすべてが、価格を決める要因になります。同じ町内でも、77倍の価格差が生まれるのはそのためです。

あなたの土地は、この価格帯のどこに位置するのか。

それを知る唯一の方法は、正確な査定です。

ここで言う「査定」は、売却を前提としたものではありません。単純に「今、この土地はいくらなのか」を知るための調査です。

多くの不動産会社は、無料で査定を提供しています。なぜなら、正確な価値を知ることは、土地オーナーの基本的な権利だと考えるからです。

まずは知ることから。

そして、その知識を持った上で、あなたの人生計画を立てること。

相続のため、資産管理のため、将来の選択肢を広げるため——理由は何でもいいのです。

大切なのは、今この瞬間に、正確な情報を手に入れることです。

世田谷区上祖師谷5丁目は、26年間で着実に価値を高めてきた地域です。その中にあるあなたの土地は、どれほどの価値を持っているのでしょうか。

その答えは、あなたの手の中にあります。